Mietenregulierung durch Mietendeckel: Kommt eine Länderöffnungsklausel?

In einer Entschließung hat der Bundesrat am 17.9.2021 eine Ausschussüberweisung zur Prüfung einer Länderöffnungklausel beim sog. Mietendeckel beschlossen (BR-Drs. 694/21). Was bedeutet das und was von solchen Plänen zu halten?

Hintergrund

Die Länderermächtigungen bei der sogenannten Mietpreisbremse (§ 556d Abs. 2 BGB) und  Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB) haben die Situation auf angespannten Wohnungsmärkten nicht überall oder nur leicht verbessert. In einzelnen Gebieten gehen die vorhandenen Instrumente manchen nicht weit genug, um eine wirksame Mietpreisbegrenzung zu erreichen.

Als bundesweiter Vorreiter hat deshalb das Land Berlin einen gesetzlichen Mietpreisdeckel eingeführt. Mit Beschluss vom 25.3.2021 hat das BVerfG (2BvF 1/20; 2 BvL 5/20 und 2 BVL 4/20)  allerdings das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt. Regelungen zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum fallen danach als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG). Mit den §§ 556 bis 561 BGB habe der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibe für landesrechtliche Regelungen zur Miethöhe kein Raum.

Diese Sperrwirkung kann nur der Bundesgesetzgeber selbst durchbrechen: Durch eine Länderöffnungsklausel, die es den Ländern erlaubt, abweichende Regelungen insbesondere durch Mietpreisdeckel zu beschließen.

Berlin und Thüringen setzen im Bundesrat Entschließung durch

Mit der BR-Entschließung vom 17.9.2021 auf Antrag der Länder Berlin und Thüringen soll die Bundesregierung aufgefordert werden, einen Gesetzentwurf zur Schaffung einer Länderöffnungsklausel vorzulegen. Diese soll es ermöglichen, dass durch Landesrecht von den Regelungen des sozialen Mietrechts im BGB mietpreisbegrenzend abgewichen werden kann. Das soziale Mietpreisrecht für ungebundenen Wohnraum im BGB werde der Lage auf den Wohnungsmärkten in vielen Städten und Ballungsräumen in Deutschland nicht gerecht.

Deshalb wurde das Thema zur weiteren Behandlung an die zuständigen Ausschüsse unter Federführung des Rechtsausschusses überwiesen. Da Regelungen zur Miethöhe bei ungebundenem Wohnraum als Teil des Mietrechts (§§  535 ff. BGB) in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes fallen (Art. 74  Nr. 1 GG), müsste der Bundestag durch Änderung des BGB erst die Grundlage für eine Länderöffnungsklausel schaffen, die es den Ländern erlaubt vom BGB mit eigenen Regeln für einen Mietpreisdeckel abzuweichen, wenn der Wohnungsmarkt dies in bestimmten Regionen erfordert.

Ausblick und Bewertung

Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums – insbesondere in Ballungsgebieten – war natürlich auch ein beherrschendes Thema im zu Ende gehenden Bundestagswahlkampf. Ob sich im künftigen Bundestag eine politische Mehrheit für die Einführung der jetzt abermals von den Ländern Berlin und Thüringen geforderten Länderöffnungsklausel im BGB findet, die Voraussetzung für gesetzliche Mietendeckel in den Ländern ist, hängt deshalb auch wesentlich vom Ausgang der Bundestagswahlen ab.

Meines Erachtens sollte sich der künftige Gesetzgeber einen solchen Schritt aber gut überlegen: Gesetzgeberische Eingriffe in die Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien sind nicht gerade ein Anreiz für private Investoren, um zusätzliche Wohnraumangebote zu schaffen. Damit drohte der Gesetzgeber mit einem solchen Schritt genau das Gegenteil dessen zu bewirken, was eigentlich beabsichtigt ist. Eine ausreichende Wohnraumversorgung zu bezahlbaren Preisen kommt hierbei erst recht „unter die Räder“, wenn der Staat nicht selbst die Voraussetzungen für mehr sozial gebundenen Wohnraum schafft und entsprechende Investitionen fördert. Warten wir also gespannt den Wahlsonntag ab …

 

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