Photovoltaikanlagen, die ausschließlich dem eigenen Bedarf dienen und die nicht mit dem öffentlichen Energienetz verbunden sind, mögen zwar noch nicht alltäglich sein, sie sind dem Vernehmen nach aber auf dem Vormarsch. Jedenfalls ist bei diesen Inselanlagen grunderwerbsteuerlich Vorsicht angebracht, wie ein aktueller Erlass des Finanzministeriums Sachsen-Anhalt zeigt (Erlass vom 16.7.2025, 43 – S 4521). Dieses hat nämlich soeben zur Grunderwerbsteuer beim Miterwerb von Photovoltaikanlagen, gerade auch von Inselanlagen, Stellung bezogen.
Unterscheidung von Anlagen mit und ohne Einspeisung
Photovoltaikanlagen dienen der Stromerzeugung durch Sonnenenergie. Es ist zu unterscheiden, ob die erzeugte Energie – auch – in öffentliche Energienetze eingespeist wird oder ob sie ausschließlich dem Eigenbedarf dienen. Zudem ist eine Besonderheit bei so genannten Dachziegel-Photovoltaikanlagen zu beachten.
Dienen die Anlagen ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks (Eigenbedarf), gehören sie als Bestandteile oder Zubehör zum Grundvermögen (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG) und das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Dienen die Anlagen ausschließlich der Energieerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer damit einen Gewerbebetrieb. Derartige Photovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen (§ 68 BewG), sofern es sich um auf eine Trägerkonstruktion montierte Photovoltaik-Module handelt. Das hierfür gezahlte Entgelt ist nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Dienen Photovoltaikanlagen sowohl dem Eigenbedarf als auch der Einspeisung in öffentliche Netze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer dadurch einen Gewerbebetrieb. Die entsprechenden Photovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen und das auf sie entfallende Entgelt gehört nicht zur Gegenleistung.
Werden Photovoltaikanlagen, die der Eigenversorgung oder dem Gewerbebetrieb dienen, als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung oder als Fassadenteil anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben, eingebaut bzw. befestigt, sind sie in entsprechender Auslegung des § 68 BewG als Gebäudebestandteil in das Grundvermögen einzubeziehen. Das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Einheitlicher Erwerbsgegenstand
Das Finanzministerium Sachsen-Anhalt weist darauf hin, dass seine obigen Ausführungen entsprechend für den auf eine Photovoltaikanlage entfallenden Teil der Herstellungskosten beim einheitlichen Erwerbsgegenstand gelten
Denkanstoß
Wird der Grund und Boden samt – noch zu errichtendem – Gebäude von einem Bauträger erworben oder besteht auch nur ein mittelbarer Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag, so unterliegt eine mit zu errichtende Photovoltaikanlage der vollen Grunderwerbsteuer, wenn sie ausschließlich dem Eigenbedarf dient – so zumindest die Auffassung der Finanzverwaltung. Erwerber und Bauherren sollten bei Inselanlagen also die Grunderwerbsteuer im Auge behalten.
Der aktuelle Erlass ist übrigens bundeseinheitlich abgestimmt und hat damit auch über Sachsen-Anhalt hinaus Bedeutung.
