Wird eine nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit ihrer Anschaffung wieder veräußert, muss der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft besteuert werden. Dies gilt auch wenn die Immobilie geschenkt wurde.
Es scheint ein weitverbreiteter Irrglaube zu sein, dass mit der Schenkung eine neue Zehnjahresfrist beginnt. Tatsächlich gibt es hier die sogenannte Fußstapfentheorie. Dies bedeutet bei einer unentgeltlichen Übernahme einer Immobilie (Schenkung) tritt der Erwerber in die steuerlichen Fußstapfen seines Vorgängers. Soll heißen: Sind die zehn Jahre schon abgelaufen, hat der Erwerber damit auch kein Problem. Laufen die zehn Jahre noch, führt der Erwerber sie zu Ende.
Immobilienübertragung geschehen dabei häufig unter Vorbehalt des Nießbrauches oder eines Wohnrechtes. Trotzdem ist dies noch ein unentgeltlicher Erwerb der Immobilie, wie der BFH mit Urteil vom 3.9.2019 (Az: IX R 8/18) herausgestellt hat. Unentgeltlichkeit liegt nämlich immer noch vor, auch wenn im Rahmen der Übertragung eines Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge dem Übergeber ein dingliches Wohnungsrecht (oder ein Nießbrauchsrecht) eingeräumt wird und die durch Grundschulden auf dem Grundstück abgesicherten Darlehen des Rechtsvorgängers nicht (!) übernommen werden.
Da die Übernahme der Grundschulden (nicht der dahinterstehenden Darlehen) nicht zu Anschaffungskosten führen, liegen auch keine nachträglichen Anschaffungskosten vor, wenn der Erwerber eines Grundstücks zwecks Löschung eines Grundpfandrechts Schulden tilgt, die er zunächst nicht vor Übergeber übernommen hat. Dementsprechend können Sie auch nicht beim privaten Veräußerungsgeschäft gegengerechnet werden.
Ganz klar: Die bloße Verwendung des Veräußerungserlöses zur Tilgung privater Verbindlichkeit nach der Veräußerung führt nicht zur Entstehung von Veräußerungskosten. Beim unentgeltlichen Erwerb und dem anschließenden Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist können daher steuermindernde Positionen wie nachträgliche Anschaffungskosten oder Veräußerungskosten nicht kreiert werden.
