Risiko Immobilienkonzerne? BaFin kündigt Prüfung bei Immobilien-Beteiligungsgesellschaft NSI Asset AG an

Sie kennen die NSI Asset AG nicht? Das ging mir bis vor kurzem auch so. Durch die Ankündigung der Bilanzkontrolle der Abschlüsse und Berichte der Jahre 2021 sowie 2022 ist die Gesellschaft erstmalig auf meinem Rader erschienen. Die NSI Asset AG ist eine Holdinggesellschaft für Beteiligungen an Finanzdienstleistern und Immobilienbeteiligungen in Deutschland.

Die Prüfungsanordnung zeigt: Das Erdbeben der Immobilienbranche ist inzwischen auch bei der Bilanzkontrolle angekommen. Der ein oder andere Punkt der Prüfung bei der NSI Asset AG erscheint unternehmensspezifisch zu sein. Doch ehrlich gesagt, treffen mehrere Inhalte der angekündigten Prüfung auch auf einige andere Immobilienkonzerne zu.

Was die BaFin genauer prüfen will

Beim Konzernabschluss 2022 und dem dazugehörigen Lagebericht möchte sich die BaFin laut ihrer Bekanntmachung der Prüfungsanordnung von Anfang Oktober unter anderem die folgenden Inhalte prüfen:

  1. Darstellung der Refinanzierungsrisiken in der Risikoberichterstattung des zusammengefassten Lageberichts
  2. Prognoseberichterstattung im zusammengefassten Lagebericht zu Umsatz und EBITDA
  3. Analyse des Geschäftsverlaufs im zusammengefassten Lagebericht im Hinblick auf die signifikanten Abweichungen von Umsatz und EBITDA im Vergleich zur Prognose im zusammengefassten Lagebericht des Vorjahres
  4. Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben zu nahestehenden Unternehmen und Personen im Konzernabschluss

Für den Konzernabschluss 2021 und den dazugehörigen Lagebericht sollen darüber hinaus die folgenden Punkte genauer geprüft werden:

  1. Prognoseberichterstattung im zusammengefassten Lagebericht zu Umsatz und EBITDA
  2. Bilanzierung der im Geschäftsjahr 2021 erfolgten Erwerbe der Wohnungsgesellschaften Zwickauer Land mbH, St. Jacobus Grundbesitz Sachsen GmbH und NSI Netfonds Structured Investments GmbH
  3. Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben zu nahestehenden Unternehmen und Personen im Konzernabschluss, insbesondere zum Erwerb der Wohnungsgesellschaften im Geschäftsjahr
  4. Konzern-Kapitalflussrechnung im Hinblick auf die im Zahlungsmittelbestand ausgewiesene Position „liquide Mittel aus Veränderung des Konsolidierungskreises“
  5. Vollständigkeit der Angaben in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Einige Punkte, die die BaFin auf ihrer Liste hat. Wenn Sie mehr über die Details zu den einzelnen Prüfungspunkten erfahren möchten, lohnt sich ein Blick in die Prüfungsanordnung der BaFin (Link am Ende des Beitrags).

Eine kurze Einordnung

Einige der genannten Inhalte der Prüfungsanordnung sind wenig überraschend: Die NSI Asset AG ist nicht der einzige Konzern, der hoch verschuldet ist – um ein Beispiel herauszugreifen. Durch die langanhaltende Niedrigzinsphase und die Goldgräberstimmung auf dem Immobilienmarkt sind viele Konzerne der Branche hoch verschuldet. Geld hat nichts gekostet, die Preise für Immobilien kannten in der Regel nur einen Weg: Steil nach oben. Doch damit ist seit einiger Zeit Schluss: Ein rasanter Anstieg der Zinsen aufgrund des Ukraine-Kriegs und der wirtschaftlichen Folgen und teilweise sinkende Immobilienpreise haben die Party abrupt beendet.

Durch den Baustopp und die Zielverfehlung der Bundesregierung im Wohnungsneubau ist die Frage, was dies für die Kaufpreise bedeutet. Stagnierendes Angebot bei hoher Nachfrage führt zu steigenden Mieten. Doch wir haben nicht nur die gesetzliche Mietpreisbremse, sondern auch zunehmende gesetzliche Anforderungen an energetische Sanierungen. Dies begrenzt den Umsatz auf der einen Seite und erhöht die Kosten auf der anderen Seite.

Einen Schwerpunkt der Prüfung nimmt neben den Risiken auch die Prognoseberichterstattung ein. Auch dies erscheint wenig verwunderlich. Denn durch die dynamischen Entwicklungen in den letzten Jahren – insbesondere seit dem Ausbruch des Ukraine-Krieges Anfang 2022 hat sich hier auf dem Immobilienmarkt sehr viel getan. Um es konkreter zu formulieren: Die Stimmung am Immobilienmarkt ist seither alles andere als Partystimmung. Steigende Rohstoffpreise, steigende Zinsen und Insolvenzen in der Branche sind nur einige Beispiele, die dazu geführt haben, dass die Themen ernster geworden sind.

Hervorheben möchte ich noch die Prüfung der Kapitalflussrechnung, da diese in den letzten Monaten beispielsweise beim BVB und Social Chain zu Fehlerbekanntmachungen seitens der BaFin geführt haben. Die NSI Asset AG hatte 2022 trotz eines Jahresfehlbetrags (1, 6 Mio. €), einen positiven operativen Cashflow (0,64 Mio. €) ausgewiesen. In der Prüfungsanordnung weist sie darauf hin, dass im Rahmen eines Unternehmenserwerbes übernommene liquide Mittel als Reduzierung des Kaufpreises im Cashflow aus Investitionstätigkeit erfasst werden müssen.

Und nun?

Wenn es die BaFin mit ihrem versprochenen „Biss“ nach dem Wirecard-Skandal ernst meint, dürfte die Prüfung bei der NSI Asset AG noch die Prüfung der Abschlüsse weiterer Immobilienkonzerne nach sich ziehen. Denn die Refinanzierung durch die sprunghaft gestiegenen Zinsen ist nicht nur für die NSI Asset AG möglicherweise ein großes Risiko. Dies zeigt sich allein dadurch, dass viele Immobilienkonzerne seit einiger Zeit dabei sind, Teile ihres Portfolios abzustoßen, um Schulden zu tilgen. Ob das nachhaltig ist? Ich bin skeptisch.

Und nicht zu vergessen: Die BaFin-Prüfung der Adler-Gruppe läuft noch. Denn nach den beiden Teil-Fehlerfeststellungen im August und November letzten Jahres gehe ich davon aus, dass die BaFin möglicherweise noch weitere Fehler findet. Zur Erinnerung: Die Prüfung des Abschlusses für 2022 steht noch aus. Immerhin hat Adler inzwischen mehrere Prüfer gefunden, die die Abschlüsse prüfen werden.

Ich bin gespannt, welche Bekanntmachungen die BaFin in den nächsten Monaten auf ihrer Website veröffentlichen wird. Es bleibt spannend!

Weitere Informationen:

BaFin: NSI Asset AG (vormals: Value Management & Research AG): Bilanzkontrolle der Abschlüsse und Berichte 2022 und 2021

Lesen Sie hierzu auch im NWB Experten-Blog:

Geschafft! Der Abschluss der Adler Group von 2022 kann geprüft werden
Rote Karte für die Schwarz-Gelben: Der BVB hat Stress mit der BaFin
Bilanzierungsfehler bei Social Chain: Statt Liquiditätszuflüssen verbrennt das Unternehmen viel Geld

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