Sind die Kosten für den Eigenheimverkauf zum Erwerb einer Mietimmobilie abzugsfähig?

Veräußert der Steuerpflichtige eine private, zuvor nicht vermietete Immobilie, um sich die nötigen Geldmittel für die Anschaffung eines Vermietungsobjekts zu verschaffen, sind die Veräußerungskosten grundsätzlich nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. So hat der BFH mit Urteil vom 29.10.2019 (IX R 22/18) entschieden.

Doch wie passt diese Entscheidung mit einem Urteil des gleichen BFH-Senats auf dem Jahre 2014 zusammen?

Seinerzeit hatte der BFH einen Abzug von Veräußerungskosten für den Einzelfall bejaht: “Ausnahmsweise können Maklerkosten zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts gehören, wenn und soweit der Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet worden ist. Die Verwendung des Erlöses für die Finanzierung eines anderen Objekts und dessen Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung begründet den wirtschaftlichen Zusammenhang der Maklerkosten mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung” (BFH Urteil vom 11.2.2014, IX R 22/13).

Man kann es nehmen, wie man will: als Änderung der Rechtsprechung, als Abgrenzung zum damaligen Urteil oder als Präzisierung – in der Praxis wird es jedenfalls schwieriger werden, Veräußerungskosten als vorab entstandene Werbungskosten eines neuen Objekts geltend zu machen.

Dem aktuellen Urteil lag vereinfacht folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin war seit 1994 Eigentümerin eines Einfamilienhauses. Im Mai 2013 erwarb sie eine noch zu errichtende Eigentumswohnung. Der Kaufpreis in Höhe von 172.900 EUR sollte nach Baufortschritt bezahlt werden. Die Klägerin beabsichtigte, die Wohnung nach Fertigstellung an ihre Eltern zu vermieten. Zur Finanzierung des Kaufpreises für die Wohnung nahm die Klägerin zwei Darlehen auf. Sie hatte dem Kreditinstitut in Aussicht gestellt, das Eigenheim alsbald veräußert zu haben und aus dem Erlös eines der Darlehen tilgen zu wollen. Und tatsächlich veräußerte die Klägerin das Hausgrundstück zum Preis von 75.000 EUR. Der Kaufvertrag war durch Vermittlung einer Immobilienmaklerin zustande gekommen. In ihrer Einkommensteuererklärung für 2014 machte die Klägerin die im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen Kosten von zusammen 4.270,04 EUR als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung der neu angeschafften Wohnung geltend. Das Finanzamt versagte den Abzug und hat nun vor dem BFH obsiegt

Der BFH begründet seine Entscheidung u.a. wie folgt:

Die Klägerin sei nicht wirtschaftlich gezwungen gewesen, das Hausgrundstück zu veräußern, um die Eigentumswohnung anschaffen zu können. Sie habe die Zwischenfinanzierung offenbar erhalten, ohne das Hausgrundstück dinglich belasten zu müssen. Das Kreditinstitut habe auch nicht verlangt, dass der Veräußerungserlös bis zu dessen Tilgung auf das Darlehenskonto gezahlt werden muss. Es habe der Klägerin vielmehr angeboten, das Darlehen in voller Höhe zu geänderten Konditionen fortzusetzen. Die Klägerin musste sich mithin nicht entschulden, um (weiterhin) Vermietungseinkünfte erzielen zu können. Sie habe sich vielmehr ohne jeden wirtschaftlichen Zwang dazu entschlossen, das Haus zu verkaufen und das frei gewordene Kapital in die neue Eigentumswohnung zu investieren. Unter diesen Umständen sei eine den Veräußerungszusammenhang überlagernde und diesen verdrängende Veranlassung durch die Erzielung von Einkünften nicht anzunehmen. Es handelt sich vielmehr um eine Umschichtung im nicht steuerbaren Vermögensbereich.

Das Urteil des Jahres 2014 betreffe dagegen einen Sonderfall. Nur unter sehr engen Voraussetzungen seien seinerzeit die angefallenen Maklerkosten als Werbungskosten bei der Vermietung anderer Objekte zum Abzug zugelassen worden. Ein steuerlicher Abzug sei nur dann vorzunehmen, wenn „ausschließlicher Grund für die Beauftragung des Maklers das Erzielen liquider Mittel für eine Entschuldung ist, um mit Hilfe der dadurch möglichen Darlehenstilgung es weiterhin zu ermöglichen, aus den damit entschuldeten Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen“. Danach müssen die Veräußerung und die dadurch ermöglichte (teilweise) Entschuldung notwendige Bedingung für die Fortsetzung der Vermietungstätigkeit und das Erzielen steuerpflichtiger Einkünfte sein.

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