Sinnhaftigkeit von Immobilienerwerben unter Ehegatten

Werden Immobilien unter Eheleuten verkauft, bleibt die Grunderwerbsteuer außen vor. Dennoch ist Obacht geboten, denn der Fremdvergleich muss eingehalten werden, damit ein entsprechender Verkauf unter Eheleuten auch steuerlich anerkannt wird. Fraglich ist, welchen Sinn entsprechende Immobilienerwerbe unter Ehegatten haben können.

In der Praxis wird es sicherlich so sein, dass der Einzelfall hier immer wieder auch individuelle Vorteile (und natürlich auch Nachteile) aufweisen wird. Ganz generell ergeben sich jedoch auch regelmäßig die folgenden Vorteile:

Insbesondere wenn das Immobilienvermögen schon ewig im Familienbesitz ist, wird die Immobilie abgeschrieben sein. Aufgrund eines fremdüblichen Verkaufs der Immobilie wird so ein neues Abschreibungspotenzial generiert, welches bei der Zusammenveranlagung der Eheleute mindernd berücksichtigt wird.

Darüber hinaus kann jedoch durch einen Immobilienerwerb von Vermietungsobjekten unter Eheleuten auch Liquidität geschaffen werden. So zum Beispiel wenn der erwerbende Ehegatte den Kauf voll finanziert. Auf diese Weise könnte der andere Ehegatte die erhaltene Liquidität in das selbstgenutzte Immobilienobjekt (oder andere steuerlich irrelevante Projekte) stecken, während der erwerbende Ehegatte zu mindestens steuermindernde Schuldzinsen beim Vermietungsobjekt hat. Auch im betrieblichen Bereich kann diese Vorgehensweise jedoch sinnvoll sein, da Kredite für Unternehmen oder Betriebsmittel regelmäßig teurer sind, als Immobilienkredite.

Last but not least kann auch ein Vorteil bei der Umsatzsteuer gegeben sein. So zum Beispiel wenn es sich bei dem Vermietungsobjekt um kurzfristige Vermietung handelt, die nur über die Kleinunternehmerregelung von der Umsatzsteuer verschont bleiben. Beginnt oder hat der Vermieter bereits eine andere unternehmerische Tätigkeit kann dies dazu führen, dass auch die kurzfristige Vermietung nicht mehr unter die Kleinunternehmerregelung fallen kann. Wird die Immobilie hingegen auf den Nichtunternehmer-Ehegatten übertragen, könnte diese wieder die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen.

Die Praxis zeigt, dass Immobilienerwerber unter Eheleuten durchaus immer mal wieder geprüft werden sollten.

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