Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: 10 Jahre sind nicht 10 Jahre

Über § 7b EStG ist eine neue Regelung zur Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau geschaffen worden. Bei Vorlage der gesetzlichen Voraussetzungen ist es so möglich, in den ersten vier Jahren jeweils 5 % pro Jahr, also insgesamt 20 %, zusätzlich abzuschreiben.

Vor diesem Hintergrund ist es möglich, innerhalb von zehn Jahren circa 40 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie steuermindernd über Abschreibung und Sonderabschreibung zu berücksichtigen. Über die Sonderabschreibung können so innerhalb der ersten vier Jahre 20 % (5 % pro Jahr) berücksichtigt werden. Zusätzlich kommt auch in den ersten vier Jahren die übliche Abschreibung von 2 %. Nach Ablauf der vier Jahre wird der Restbuchwert auf die verbleibende Nutzungsdauer von 46 Jahren verteilt.

Im Ergebnis werden damit die 40 % Abschreibung in den ersten zehn Jahren nicht ganz getroffen, dies soll jedoch hier nicht weiter Gegenstand sein. Fakt ist vielmehr, dass bei einer Veräußerung der Immobilie außerhalb der zehnjährigen Frist des privaten Veräußerungsgeschäftes der steuermindernde Vorteil aus der Abschreibung definitiv wird. Immobilieninvestoren könnten daher hier durchaus ein lukratives Modell sehen.

Allerdings ist hier auch eine Steuerfalle zu beachten: Tatsächlich reden wir nämlich über zwei verschiedene Zehnjahresfristen. Die Zehnjahresfrist für das private Veräußerungsgeschäft umfasst den Zeitraum zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag.

Die Zehnjahresfrist der Sonderabschreibung beginnt mit dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung und endet nach Ablauf der folgenden neun Jahre. Insoweit ist jedoch darauf zu achten, dass ein vorzeitiger Verkauf der Immobilie nicht doch noch schädlich für die Sonderabschreibung ist, da diese dann rückgängig gemacht werden müsste und die Steuernachzahlung zusätzlich auch noch verzinst werden müsste. In diese Richtung geneigte Immobilieninvestoren müssen daher den Kalender genau im Blick haben oder Fristen einhalten.

2 Gedanken zu “Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: 10 Jahre sind nicht 10 Jahre

  1. Sehr geehrter Herr Iser,
    der 10-jährige Zeitraum hinsichtlich des Veräußerungsgewinns beginnt bei Grundstückskauf und Hausbau mit dem Datum des Notarvertrags des Grundstückskaufs, das verstehe ich und finde ich eindeutig. Bei Inanspruchnahme der 7b Sonderabschreibung finde ich die Gesetzesformulierung missverständlich und auch das BMF Schreiben nicht eindeutig und bitte hierzu um Ihre Unterstützung zur Klarstellung: Das Haus ist im Jahr der Herstellung und den folgenden neun Jahren entgeltlich zur Nutzung als Wohnraum zu überlassen. Ich finde, die Formulierung klingt danach, dass es um Kalenderjahre geht. Also bei Herstellung des Hauses zB am 10. August 2020, dass es in 2020 (Jahr der Herstellung=Fertigstellung) und den folgenden 9 Jahren (also bis einschließlich 2029 bzw. 31.12.2029) vermietet werden muss. Im Anwendungsbeispiel des BMF Schreibens ist dann aber von einem zehnjährigen Nutzungszeitraum die Rede und dass dieser ab Fertigstellung des Hauses beginnt (also in dem Beispiel 10. August 2020 bis 9. August 2030. Dann verstehe ich aber umgekehrt die Formulierung mit dem Jahr der Herstellung und den folgenden 9 Jahren nicht. Dann hätte man im Gesetz ja ganz einfach schreiben können: 10 Jahre ab Herstellung/Fertigstellung. Ich bitte um Hilfe bei der Klarstellung. Vielen Dank vorab und freundlich Grüße

  2. Sehr geehrte Frau J.,

    im BMF-Schreiben vom 7.7.2020 gibt es in der Tat eine Diskrepanz zwischen Tz 73 und Tz 80 bezüglich des zehnjährigen Nutzungszeitraums.

    In Tz 73 wird der Zeitraum als das Jahr der Anschaffung/Fertigstellung und die folgenden neun Jahre definiert, was insgesamt zehn Jahre ergibt. Dies entspricht der allgemeinen Definition eines zehnjährigen Abschreibungszeitraums.

    In Tz 80 hingegen wird der zehnjährige Nutzungszeitraum taggenau berechnet. Dies bedeutet, dass der Zeitraum präzise ab dem Tag der Anschaffung oder Fertigstellung gerechnet wird und exakt zehn Jahre später endet. Meiner Auffassung nach ist dies jedoch nur sprachlich ungenau, da beim letzten die Frist aus § 23 EStG und nicht der Abschreibungszeitraum gemeint ist.

    Dies aber nur auf die Schnelle betrachtet.

    Ich hoffe dies hilft Ihnen.

    Viele Grüße
    Christoph Iser

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