Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: 10 Jahre sind nicht 10 Jahre

Über § 7b EStG ist eine neue Regelung zur Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau geschaffen worden. Bei Vorlage der gesetzlichen Voraussetzungen ist es so möglich, in den ersten vier Jahren jeweils 5 % pro Jahr, also insgesamt 20 %, zusätzlich abzuschreiben.

Vor diesem Hintergrund ist es möglich, innerhalb von zehn Jahren circa 40 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie steuermindernd über Abschreibung und Sonderabschreibung zu berücksichtigen. Über die Sonderabschreibung können so innerhalb der ersten vier Jahre 20 % (5 % pro Jahr) berücksichtigt werden. Zusätzlich kommt auch in den ersten vier Jahren die übliche Abschreibung von 2 %. Nach Ablauf der vier Jahre wird der Restbuchwert auf die verbleibende Nutzungsdauer von 46 Jahren verteilt.

Im Ergebnis werden damit die 40 % Abschreibung in den ersten zehn Jahren nicht ganz getroffen, dies soll jedoch hier nicht weiter Gegenstand sein. Fakt ist vielmehr, dass bei einer Veräußerung der Immobilie außerhalb der zehnjährigen Frist des privaten Veräußerungsgeschäftes der steuermindernde Vorteil aus der Abschreibung definitiv wird. Immobilieninvestoren könnten daher hier durchaus ein lukratives Modell sehen.

Allerdings ist hier auch eine Steuerfalle zu beachten: Tatsächlich reden wir nämlich über zwei verschiedene Zehnjahresfristen. Die Zehnjahresfrist für das private Veräußerungsgeschäft umfasst den Zeitraum zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag.

Die Zehnjahresfrist der Sonderabschreibung beginnt mit dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung und endet nach Ablauf der folgenden neun Jahre. Insoweit ist jedoch darauf zu achten, dass ein vorzeitiger Verkauf der Immobilie nicht doch noch schädlich für die Sonderabschreibung ist, da diese dann rückgängig gemacht werden müsste und die Steuernachzahlung zusätzlich auch noch verzinst werden müsste. In diese Richtung geneigte Immobilieninvestoren müssen daher den Kalender genau im Block haben oder Schamfristen einhalten.

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