Die befristet eingeführte Sonderabschreibung nach § 7b EStG hat das Ziel, steuerliche Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment zu schaffen und damit dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. Daher ist eine Förderung nach § 7b EStG ausgeschlossen, wenn ein vermietetes Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird – so lässt sich das BFH-Urteil vom 12.8.2025 (IX R 24/24) zusammenfassen.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin war Eigentümerin eines vermieteten Einfamilienhauses und entschied sich gegen die aus ihrer Sicht unwirtschaftliche Sanierung des Gebäudes auf einen zukunftsfähigen Standard. Stattdessen ließ sie das alte Gebäude abreißen und errichtete auf demselben Grundstück ab Juli 2020 ein neues Einfamilienhaus, das sie nach Fertigstellung ebenfalls vermietete. Das Finanzamt berücksichtigte die reguläre Abschreibung, lehnte jedoch die beantragte Sonderabschreibung nach § 7b EStG ab. Klage und Revision blieben erfolglos.
Die Begründung in aller Kürze:
Es wäre mit dem Zweck der Norm und dem Willen des Gesetzgebers nicht vereinbar, die steuerliche Förderung auch dann zu gewähren, wenn die geschaffene Wohnung zwar „neu“ im sprachlichen Sinne ist, die Baumaßnahme aber den auf dem Grundstück zuvor vorhandenen Bestand an Wohnungen nicht vermehrt. Ausnahmsweise kann der einem Abriss einer Wohnung nachfolgende Neubau dann eine Begünstigung nach § 7b EStG auslösen, wenn beide Maßnahmen nicht in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zueinander stehen. Ein solcher Ausnahmefall liegt im Streitfall aber nicht vor, denn die Klägerin hatte von Anfang an geplant, das abgerissene Einfamilienhaus durch ein neues zu ersetzen, und die Bauarbeiten folgten zeitlich unmittelbar aufeinander.
Denkanstoß:
Wenn anstelle des bisherigen Einfamilienhauses ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus errichtet worden wäre, hätte die Sache anders ausgesehen – die Abschreibung nach § 7b EStG wäre zu gewähren gewesen. Fraglich wäre dann allenfalls, ob die gesamte neue Wohneinheit nach § 7b EStG begünstigt ist oder nur insoweit, als die Wohnfläche vergrößert wird – so BFH-Richter Dr. Trossen in einer Kommentierung des Urteils für die NWB-Nachrichten.
Das BMF hat übrigens erst vor kürzlich sein Anwendungsschreiben zu § 7b EStG aktualisiert (BMF-Schreiben vom 21.5.2025, BStBl 2025 I S. 1419). Dieses sollte unbedingt zur Hand genommen werden, vor allem wenn nicht „echte“ Neubauten geplant sind, sondern „nur“ Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen, mit denen aber gleichermaßen neuer Wohnraum geschaffen wird oder – besser gesagt – neue Wohnungen entstehen. Denn bemerkenswerterweise soll auch folgender Fall begünstigt sein: Werden durch die Teilung einer Wohnung (unter Verwendung der vorhandenen Altbausubstanz) mehrere bisher nicht vorhandene, baulich getrennte und in sich abgeschlossene Wohneinheiten hergestellt, werden damit mehrere neue Wohnungen i.S. des § 7b EStG geschaffen (so Rz. 29 des BMF-Schreibens). Das heißt, es kommt nur darauf an, dass eine neue Wohnung entsteht. Unerheblich, dass tatsächlich die Wohnfläche insgesamt vergrößert wird. Keine neue Wohnung entsteht hingegen nach Ansicht des BMF, wenn vorhandener Wohnraum nur modernisiert oder saniert wird.
