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Mietpreisbremse auf der Kippe

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Das Bundeskabinett hat am 11.12.2024 den Gesetzentwurf zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beschlossen, mit dem die geltende Mietpreisbremse bis 2029 verlängert werden soll. Ob das Gesetz angesichts der am 16.12.2024 anstehenden Vertrauensfrage des Bundeskanzlers noch fristgerecht verabschiedet wird, scheint fraglich.

SPD erhöht Druck für Verlängerung der Mietpreisbremse

Mit dem jetzt vom Minderheitskabinett unter Führung des SPD beschlossenen Gesetzentwurf soll den Landesregierungen ermöglicht werden, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt auch über den 31.12.2025 hinaus durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Das bedeutet, dass in den so festgelegten Gebieten die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Zudem soll die Mietpreisbremse auch auf Wohnungen angewendet werden, die nach dem 1.10.2014 und bis zum 1.10.2019 erstmals genutzt und vermietet wurden. Neu ist, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 gelten soll, also ein Jahr länger als noch im ursprünglichen Gesetzentwurf des früheren Bundesjustizministers Buschmann vorgesehen.

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„Mietendeckel“ auf dem verfassungsgerichtlichen Prüfstand!

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Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat im Juli 2020 klargestellt, dass die einzelnen Bundesländer keine Gesetzgebungskompetenz für Beschränkungen von Mietforderungen haben. Einen „Mietendeckel“ auf dem freien Wohnungsmarkt wird es deshalb in Bayern nicht geben.

Hintergrund

Durch die in §§ 556d ff. BGB enthaltenen Regelungen zur Miethöhe sowohl bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) als auch während eines laufenden Mietverhältnisses (sog. Kappungsgrenze) hat der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz (GG) zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht. Für die Landesgesetzgeber ergeben sich auch aus den in § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe. Auf die Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens (Art. 70 GG) können abweichende Regelungen zur Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze nicht gestützt werden.

Die Regelungen des Bundes zur Miethöhe gemäß §§ 556d ff. BGB haben nach Art. 72 Abs. 1 GG abschließenden Charakter. Die Konsequenz: Den Landesgesetzgebern ist der Erlass von mietpreisrechtlichen Vorschriften für Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten wird, verwehrt.

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