Update Adler Immobilien: Gewinn um vier Milliarden Euro aufgeblasen

Adler wehrt sich gegen erneute Fehlerfeststellung der Bafin

Nach mehreren Monaten Ruhe gibt es nun wieder Neuigkeiten im Causa Adler. Die Bafin hat eine weitere Teil-Fehlerfeststellung veröffentlicht. Dass die Bafin auch während einer laufenden Prüfung „Zwischenergebnisse“ veröffentlicht ist übrigens eine der Folgen des Wirecard-Skandals. Für Anleger bedeutet die erneute Mitteilung der Bafin nichts Gutes.

Was die neue Bafin-Zwischenmeldung besagt

Dieses Mal geht es um die Konsolidierung der ADO Properties S.A. Eine Vollkonsolidierung darf im Konzernabschluss nur dann erfolgen, sofern eine Beherrschungssituation vorliegt. Sprich, die Muttergesellschaft muss die Möglichkeit haben die Tochtergesellschaft zu lenken. Adler besaß zum 31.12.2019 jedoch lediglich 33,25% der Anteile an ADO Properties. Der Grund für die angenommene Beherrschungssituation war ein anderer: Die Anwesenheit während der Hauptversammlung.

Warum hat die Bafin Adler dann zurückgepfiffen? Zum damaligen Zeitpunkt war absehbar, dass Adler Real Estate die Kontrolle über ADO wieder verlieren würde, da ein Übernahmeangebot vorlag. Adlers Entscheidung für die Vollkonsolidierung basiert auf der Präsenz der damaligen Hauptversammlung. Ich bin keine Expertin dazu, doch wirkt diese Begründung aus meiner Sicht recht „dünn“.

Zur Begründung führt die BaFin in ihrer Pressemitteilung vom 17. November 2022 u.a. aus, dass zu diesem Zeitpunkt bereits absehbar gewesen sei, dass die ADLER Real Estate diese Kontrolle aufgrund des bekanntgegebenen Übernahmeangebots wieder verlieren würde. Schlussendlich sorgte ADO dafür, dass die Adler Group wuchs. Um diesen Schritt zu vollziehen waren jedoch mehrere Teilschritte nötig, damit die Tochter (ADO) die Mutter (Adler Real Estate) kaufen konnte.

Als „Sahnehäubchen“ vergrößerte Consus das Team. Wer war noch mal Consus? Ein Berliner Projektentwickler, dessen veröffentlichte Jahresabschlüsse bei Anlegern für schlaflose Nächte sorgen. Denn die wirtschaftliche Lage war auch schon zum damaligen Zeitpunkt alles andere als rosig. Ein Unternehmen, das schon seit einiger Zeit auf meiner Watchlist mit Praxisbeispielen für besorgniserregende Bilanzen steht.

Was bedeutet das nun für die Bilanz von Adler im Jahr 2019? Die zur Veräußerung bestimmten langfristigen Vermögenswerte waren um 4,4 Mrd. € zu hoch ausgewiesen; ebenso der Gewinn mit 543 Mio. €.

Das ist jedoch nicht alles, was die Bafin moniert hat. Für alle Interessierten möchte ich an dieser Stelle auf die Pressemitteilung der Bafin verweisen, die am Ende des Beitrags verlinkt ist.

Auswirkungen auf die Bilanz durch die Bafin-Feststellung

Das Vermögen wurde um 4,4 Mrd. € zu hoch bewertet. Bei einer Bilanzsumme von knapp 11 Mrd. € kein Pappenstiel. Die Übernahme von ADO war für Adler auch ein großer Schritt, denn so ist der Immobilien-Riese schlussendlich entstanden. Die hohen Summen zeigen auch die Bedeutung des Streites mit der Bafin.

Erschreckend ist auch die Korrektur des Gewinns durch die Bafin-Feststellung: Denn das EBIT, also der Gewinn vor Zinsen und Steuern lag 2019 bei lediglich 469 Mio. €. Was das bedeutet? Ohne den Zusammenschluss mit ADO hätte Adler damals einen Verlust erzielt. Und das während der Zeit des Immobilienbooms.

Das Gewinn und Liquidität schon 2019 nicht so ganz zusammengepasst haben, zeigt auch der Blick in die Kapitalflussrechnung: Der operative Cashflow ist mit 94 Mio. € deutlich geringer als der ausgewiesene Gewinn. Das insbesondere bei Immobilienkonzernen die Gewinne durch Wertsteigerungen von Immobilien aufgebläht bzw. Verluste dadurch verhindert wurden, darüber habe ich mich schon mehrfach ausgelassen. Dass dies dauerhaft nicht funktionieren kann, zeigt sich aktuell deutlich in den IFRS-Bilanzen von Immobilienkonzernen.

Adler zeigt sich kampffreudig

Adler ist – wie zu erwarten – mit der Ansicht der Bafin keineswegs einverstanden. Streitpunkt ist hier vor allem die Konsolidierung von ADO Properties. Die entsprechende Pressemitteilung des Konzerns wurde auch direkt am 17. November 2022 veröffentlicht.

Adler hat Rechtsmittel eingelegt gegen die Teil-Fehlerfeststellung der Bafin. Bei den Auswirkungen auf den Jahresabschluss 2019 keineswegs verwunderlich. Ob die Vollkonsolidierung ADOs im Jahr 2019 korrekt war oder nicht, werden nun die Gerichte entscheiden müssen. Ein Fall, der so eher selten vorkommt. Doch hat sich bei der Bilanzkontrolle jüngst einiges geändert.

Dazu folgende Rückblende: Seit Beginn dieses Jahres ist die Bafin allein für die Bilanzkontrolle zuständig. Das zweistufige System war mit der ersten Reform nach dem Wirecard-Skandal abgeschafft worden. Anders als die DPR als privater Verein hat die Bafin als staatliche Behörde andere Sanktionsmöglichkeiten. Bis zum letzten Jahr wäre Adler also noch von der DPR geprüft worden, die auf die Mitwirkung des Unternehmens angewiesen wäre.

Es bleibt zu hoffen, dass die gerichtliche Entscheidung nicht allzu lange auf sich warten lässt, denn möglicherweise werden noch weitere folgen. Zudem weist die Bafin ausdrücklich darauf hin, dass die Prüfung für das betroffene Geschäftsjahr 2019 noch nicht abgeschlossen ist. Die Jahre 2020 und 2021 liegen außerdem noch auf dem Tisch zur Prüfung. Und für das Jahr 2021 hat selbst der Wirtschaftsprüfer das Testat versagt.

Es bleibt also spannend in den nächsten Wochen und Monaten im Causa Adler. Die Bafin zeigt hier doch schon etwas Biss, wie dies nach dem Wirecard-Skandal versprochen wurde.

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