Veräußerung eines Kleingartens mit Gartenhaus: steuerpflichtig?

Die Sonne scheint, der Garten ruft: Inmitten der Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Klein- und Schrebergärten bundesweit ungebrochen. Viele Kleingartenvereine führen lange Wartelisten mit Garteninteressenten. Neben Gartenpacht, Mitgliedsbeitrag im Verein und Nebenkosten für Abwasser müssen die angehenden Gärtner in der Regel eine angemessene Entschädigung für Gartenhaus, Wege und Außenanlagen an den vorherigen Pächter zahlen. Dieser „Kaufpreis“ beläuft sich nach Angaben des Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde durchschnittlich auf 3.500 €. Pünktlich zum Beginn der Pflanzzeit im Frühjahr hat der Kleingarten auch das höchste deutsche Steuergericht erreicht. Der BFH hat im Revisionsverfahren unter Az. IX R 5/21 zu entscheiden, ob die Veräußerung eines Gartenhauses als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist.

Veräußerung der eigengenutzten Wohnimmobilie nicht steuerpflichtig

Die Veräußerung von Immobilien des Privatvermögens unterliegt nach § 23 Abs.1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG der Einkommensteuer, wenn das Objekt innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird. Hiervon macht das Gesetz für bestimmte Verkäufe eine Ausnahme: Die Steuerpflicht ist gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG ausgeschlossen, wenn die veräußerte Wohnimmobilie seit Erwerb oder Fertigstellung ausschließlich für eigene Wohnzwecke oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese begünstigende Regelung wendet die Finanzverwaltung auch für ausschließlich selbstgenutzte Ferienhäuser an. Diese gelten auch dann als zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn das Ferienhaus vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, ihm jedoch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, BStBl. I S. 1383, Rz. 22).

Ist auch das Garten- oder Wochenendhaus eine eigengenutzte Wohnimmobilie?

Der BFH muss im Revisionsverfahren entscheiden, ob auch das Gartenhaus unter den Begriff der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie fällt. Die Erstinstanz, das Finanzgericht München, hat die Besteuerung des Veräußerungsgewinns bestätigt. Für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sei nur auf die rechtliche Zulässigkeit einer dauerhaften Wohnnutzung abzustellen, nicht hingegen auf eine tatsächliche, rechtswidrige Bewohnung.

Im Streitfall war im Jahr 1964 ein Gartenhaus mit einem Aufenthaltsraum (12,3 m²), einem Geräteraum sowie einem Freisitz für die Gartenparzelle unter der Auflage genehmigt worden, dass das Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden. Aus baurechtlicher Sicht waren auf dem Gelände des Kleingartenvereins nur Gartenhäuser mit max. 24 m² zulässig, die nicht als Wohngebäude dienen. Der Kläger hatte das Gartengrundstück 2009 erworben und 2014 weiterveräußert. Bei Veräußerung war das Grundstück mit einem Bungalow (60 m² Wohnfläche) und Nebengebäuden bebaut, die der Kläger während der gesamten Besitzdauer zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe. Der Kläger habe keinen anderen Wohn- und Aufenthaltsort in dieser Zeit innegehabt. Er habe über ein Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Badezimmer verfügt. Der Bungalow sei mit einer mit Gas betriebenen Außenwandheizung beheizt und hinsichtlich Wasser und Abwasser, Strom und Telefon voll erschlossen gewesen.

Kann das Gartenhaus anders als ein Ferienhaus behandelt werden…

Der nicht ganz alltägliche Streitfall wirft doch eine grundsätzliche Frage auf: Wird die Veräußerung eines nicht ganzjährig bewohnbaren Ferienhauses aufgrund einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht besteuert, kann dann Anderes für ein Gartenhaus gelten? In vielen Kleingärten mit den mitunter sehr wohnlich eingerichteten Gartenhäusern gehören einzelnen Übernachtungen in den Sommermonaten zur Normalität. Diese sind nach dem Bundeskleingartengesetz auch zulässig, welches nur ein dauerndes Wohnen in der Gartenanlage untersagt. Es spricht somit viel für eine Gleichbehandlung von veräußertem Gartenhaus und Ferienhaus. Praktisch schwierig gestaltet sich aber der Nachweis einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Hier sollte pragmatisch verfahren werden. Steht eine geeignet ausgestattet Gartenlaube zur Verfügung kann von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgegangen werden.

Lesen Sie auch meinen Beitrag:

Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen im Klein- oder Schrebergarten

Weitere Informationen:

Finanzgericht München Urteil vom 15.09.2020, 2 K 1316/19

Hinterlassen Sie eine Antwort

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Wir behalten uns die Löschung unangemessener Kommentare vor. Ebenso, wenn diese offensichtlich nicht mit Klarnamen/-Mail verfasst wurden. Erforderliche Felder sind markiert *

− 2 = 7