Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist – Immobilienmakler haftet nicht für Steuernachzahlung

Immobilienverkäufe müssen zuweilen schnell „über die Bühne gehen“, da der potenzielle Erwerber sonst abspringen könnte. Zumindest ist dies die Befürchtung des einen oder anderen Verkäufers. Doch ein voreiliger Verkauf kann teuer werden, wenn die Zehn-Jahres-Frist („Spekulationsfrist“) nicht beachtet oder falsch berechnet wird. In einem entsprechenden Fall wollte die Verkäuferin nun ihre Immobilienmaklerin mangels entsprechender Beratung in Haftung nehmen, scheiterte aber in allen Instanzen. Der BGH entschied wie folgt (BGH, Urteil vom 12.7.2018, I ZR 152/17):

Einen Makler trifft beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.

Abweichendes gilt im Einzelfall ausnahmsweise etwa dann, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung berühmt, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.

Ein Makler, der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht wie etwa gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht bewusst ist.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin war Eigentümerin eines von ihr Anfang 2004 zum Preis von 170.000 € erworbenen Wohnanwesens, in dem sich acht vermietete Wohnungen befanden. Mit schriftlichem Makleralleinauftrag beauftragte sie die Beklagte, eine Immobilienmaklerin, mit der Vermittlung des Anwesens. Die Beklagte teilte der Klägerin nach Aufnahme ihrer Vermittlungstätigkeit mit, es gebe zahlreiche Interessenten für das Anwesen und es empfehle sich, dieses bald zu veräußern, da andernfalls die Gefahr bestehe, dass Interessenten abspringen könnten. Die Klägerin schloss mit der späteren Erwerberin des Anwesens, mit der sie seit Ende Mai 2013 in Verhandlungen gestanden hatte, am 14.6.2013 eine von der Beklagten mitunterzeichnete privatschriftliche “Ankaufvereinbarung”. Mit notariellem Kaufvertrag vom 8.7.2013 verkaufte sie das Anwesen zu einem Preis von 295.000 €.

Nun kam es, wie es kommen musste: Das Finanzamt verlangte Einkommensteuern auf den Veräußerungsgewinn;  für das Jahr 2013 kam es zu einer Nachzahlung von fast 48.000 €.

Die Klägerin meint, die Maklerin hätte sie vor Abschluss des Kaufvertrags darauf hinweisen müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens bei seiner Veräußerung erzielter Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sei. Die Maklerin habe bei der Auftragserteilung einen Grundbuchauszug übergeben bekommen. Jedenfalls anlässlich der Vorbereitung des Kaufvertrags habe sie Kenntnis davon erhalten.

Klage, Berufung und letztlich auch die Revision blieben erfolglos. Die ehemalige Immobilienbesitzerin blieb auf ihrem „Steuerschaden“ sitzen.

Da bleibt also nur der Hinweis, dass die Hinzuziehung eines Steuerberaters Gold wert sein kann.

Weitere Informationen:

BGH v. 12.07.2018 – I ZR 152/17


Lesen Sie in der NWB Datenbank hierzu auch:

Langenkämper, Spekulationsgeschäfte und private Veräußerungsgeschäfte, infoCenter NWB EAAAB-04874
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