Vermieter muss „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ aufschlüsseln

In meinem Blog-Beitrag „Steuerermäßigung nach § 35a EStG – keine Pauschalen für Reparaturen vereinbaren“ hatte ich auf das BFH-Urteil vom 5.7.2012 (VI R 18/10, BStBl 2013 II S. 14) hingewiesen, in dem es heißt: „Leistet der Mieter … an den Vermieter pauschale Zahlungen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, so handelt es sich hierbei nicht um Aufwendungen für Handwerkerleistungen i.S. des § 35a Abs. 2 EStG, wenn die Zahlungen unabhängig davon erfolgen, ob und ggf. in welcher Höhe der Vermieter tatsächlich Reparaturen an der Wohnung des Mieters in Auftrag gibt.“

Ich hatte angesichts des Urteils empfohlen, die durchgeführten Arbeiten durch den Vermieter einzeln auflisten zu lassen. Von Interesse ist insoweit sicherlich ein Urteil des LG Berlin vom 18.10.2017 (18 S 339/16). Danach muss der Vermieter in gewissem Umfang Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen erteilen. Das Urteil wird sicherlich auf Handwerkerleistungen übertragbar sein.

In einer Pressemitteilung des LG Berlin zu dem Urteil heißt es:

„Der Vermieter müsse zwar weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG” erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen. Der Mieter müsse jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür sei erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen würden. Dem Mieter sei nicht zuzumuten, selbst anhand der Geschäftsunterlagen bei der Hausverwaltung die Einzelrechnungen zusammenzustellen und zuzuordnen. Dies obliege vielmehr dem Vermieter. Für ihn falle kaum messbarer zusätzlicher Aufwand an, wenn er die Betriebskostenabrechnung erstelle bzw. erstellen lasse und in diesem Rahmen die zuvor beschriebenen Erläuterungen in die Abrechnung mit aufgenommen würden. Dieser Verpflichtung könne sich der Vermieter nicht durch die Klausel … des Mietvertrages entziehen. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei zudem als überraschend Regelung unwirksam.”

Um Missverständnisse zu vermeiden: Der Anspruch auf Erteilung der aufgeschlüsselten Abrechnung allein reicht nicht aus, um die Kosten steuerlich abziehen zu können. Insoweit lohnt ein erneuter Blick in das genannte BFH-Urteil:

„Die begünstigten Fälle setzen eine Nebenkostenabrechnung voraus, die Beträge umfasst, die für konkrete haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet und abgerechnet werden. Hieran fehlt es im Streitfall. Nach den Feststellungen des FG werden die Pauschalen für Schönheitsreparaturen weder gesonderten Konten der Mieter gutgeschrieben noch hierüber die im Einzelnen angefallenen Kosten für Schönheitsreparaturen abgerechnet.“

Lesen Sie hierzu auch meinen Beitrag im NWB Experten-Blog:
Steuerermäßigung nach § 35a EStG – keine Pauschalen für Reparaturen vereinbaren

Weitere Informationen:

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