Vermietung an Angehörige oder der vergessene Spitzboden

Die Vermietung einer Wohnung gilt auch dann als voll entgeltlich, wenn die tatsächlich verlangte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Auch 50 Prozent reichen für den Erhalt des ungekürzten Werbungskostenabzuges aus, dann aber nur unter Erstellung einer positiven Überschussprognose (§ 21 Abs. 2 EStG).

Natürlich muss der Mietvertrag zudem einem Fremdvergleich standhalten. Was aber als fremdüblich gilt, wird von Steuerpflichtigen, Finanzverwaltung und Finanzgerichten oftmals unterschiedlich beurteilt. So haben Steuerpflichtige zuweilen wenig Muße, die Nebenkosten genau abzurechnen. Und auch bei der Größe der Wohnfläche kann es schon einmal wenig konkret zugehen – zumindest dann, wenn die Wohnung Schrägen enthält und man sich erst baurechtlich informieren müsste, um zu erfahren, mit welcher Quadratmeterzahl Wohnraum mit Schrägen in die Berechnung einzufließen hat.

Für den letztgenannten Fall, also der unkonkreten Wohnflächenangabe im Mietvertrag, kommt nun etwas Unterstützung durch das FG Berlin-Brandenburg. Dieses hat entschieden, dass es unschädlich ist, wenn in einem Mietvertrag zwar die Wohnfläche genannt wird, der ausgebaute und nutzbare Spitzboden hierin aber nicht erwähnt wird (Urteil vom 10.3.2022, 9 K 9197/20).

Der Sachverhalt in Kurzform

Eheleute vermieteten eine Wohnung an ihre Tochter und ihren Schwiegersohn. Im schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung “im Dachgeschoss“ wurde eine Wohnfläche von rund 68 qm angegeben. Der rund 20 qm große Spitzboden wurde nicht erwähnt, obwohl dieser mit zur vermieteten Einheit gehörte. Der Spitzboden galt nicht als Aufenthaltsraum im Sinne der maßgebenden Bauordnung, denn er hatte nicht “über mindestens der Hälfte ihrer Netto-Grundfläche eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30 m”. Das Finanzamt war der Meinung, dass das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht standhalte. Einem fremden Dritten wären sowohl der Mietzins als auch die Nebenkosten nach der tatsächlich zur Nutzung überlassenen Wohnfläche berechnet worden (also ursprüngliche Wohnfläche der Einliegerwohnung zuzüglich 20,74 qm ausgebautem Spitzboden). Doch das Gericht hat der Klage der Eheleute stattgegeben.

Die Beteiligten des Vertrages müssen ihre vertraglichen Hauptpflichten klar und eindeutig vereinbaren und entsprechend dem Vereinbarten durchführen – was im vorliegenden Fall geschehen sei. Bei den Räumen im Spitzboden handele es nur um Nutzflächen wie etwa einem Kellerraum zum Abstellen von Möbeln. Nutzflächenräume würden beim Abschluss von Mietverträgen auch mit fremden Dritten in der Praxis gelegentlich nicht eigens erwähnt, weil für sie auch keine vollwertige Kaltmiete wie für Aufenthaltsräume verlangt werden kann. Im Vergleich zu anderen “Mängeln“ von Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen sei der vorliegende “Mangel“ des Mietvertrages vergleichsweise geringfügig.

Denkanstoß:

Natürlich sollte das Urteil nicht als Freibrief verstanden werden. Besser ist es, tatsächlich alle Haupt- und Nebenpflichten eindeutig zu regeln und zudem auf eine fristgerechte Überweisung der Miete zu achten.

Noch ein Wort zu den ungeliebten Nebenkostenabrechnungen: Das FG Hamburg hat mit Urteil vom 17.12.2013 (6 K 147/12) unter Berufung auf die BFH-Rechtsprechung entschieden: Ein Mietvertrag zwischen einem Steuerpflichtigen und seinen Eltern ist dann anzuerkennen, wenn die Hauptpflichten klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt worden sind. Die Nichtdurchführung der Nebenkostenabrechnung hat in diesem Zusammenhang kein ausschlaggebendes Gewicht.

Aber Vorsicht: Ob diese Entscheidung auch heute noch Gültigkeit hat, muss bezweifelt werden, denn ein Vermieter dürfte gerade in der jetzigen Zeit ein hohes Interesse haben, seine Nebenkosten möglichst rasch mit dem Mieter abzurechnen, wenn hohe Nachforderungen entstanden sind.


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