Vermietung und Verpachtung: Hoffen auf Erleichterungen bei der Schuldzinsenzuordnung

Über die steueroptimale Verteilung von Schuldzinsen bei den Einkünften von Vermietung und Verpachtung können erhebliche Steuern eingespart werden. Allerdings müssen dabei Spielregeln beachtet werden. Ob diese Regeln vielleicht entschärft werden, prüft aktuell der BFH. 

Bei gemischt genutzten Immobilien, die sowohl eigengenutzt sind als auch zur Erzielung von Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung genutzt werden, macht es regelmäßig Sinn das Fremdkapital soweit wie möglich den Vermietungseinkünften zuzuordnen. Gelingt dies, können die Schuldzinsen auch bei den Werbungskosten der Vermietung und Verpachtung steuermindernd abgezogen werden.

Damit eine solche Zuordnung jedoch gelingt, ist es Grundvoraussetzung, dass die jeweiligen Gebäudeteile auch mit den entsprechenden Mitteln bezahlt werden. Dies bedeutet: Die eigengenutzten Teile sollten soweit wie möglich mit Eigenkapital bezahlt werden und die zur Vermietung bestimmten Teile mit dem Fremdkapital.

Ist dies nicht der Fall, scheitert die konkrete Zuordnung der Darlehensmittel und Schuldzinsen können gegebenenfalls nur verhältnismäßig berücksichtigt werden. Aktuell sind jedoch zwei anhängigen Verfahren vor dem BFH zu verzeichnen, deren Ausgang die strengen Regeln entschärfen könnten.

Unter dem Aktenzeichen IX R 2/18 prüft der BFH, ob bei rückwirkenden Widerruf von Darlehensverträgen für die Zukunft eine abweichende steuerliche Zuordnung der danach anderweitig aufgenommenen Darlehen vorgenommen werden kann. Bei diesem für Anschaffungsfällen relevanten Sachverhalt begehrt der Steuerpflichtige so die vollständige Zuordnung der Darlehen beim vermieteten Teil der Immobilie.

Für Herstellungsfälle ist ein thematisch ähnliches Verfahren unter dem Aktenzeichen IX R 1/18 anhängig. Dabei muss der BFH die Frage beantworten, ob eine Darlehenszuordnung zum vermieteten Neubau nicht mehr möglich ist, wenn zuvor Eigenmittel und Fremdkapital auf einem einheitlichen Baukonto zusammengeflossen sind.

Wie nahezu immer bei anhängigen Verfahren gilt: Wer den Sachverhalt noch gestalten kann, hält sich natürlich an die Meinung des BMF. In allen anderen Fällen hängt man sich mit Einspruch an das jeweilige Musterverfahren an.

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