Vermietungsobjekt – notwendige Prüfung der Überschusserzielungsabsicht

Entschließt sich der Steuerpflichtige die Form der Vermietung zu wechseln, ist in diesem Zeitpunkt die Einkünfteerzielungsabsicht neu zu bewerten. Im vorherigen Beitrag (Ferienwohnung – Prüfung der Überschusserzielungsabsicht erforderlich) ging es um den Wechsel von einer auf Dauer angelegten Vermietung hin zu einer Ferienvermietung. Heute betrachten wir den zweiten Urteilsfall zu einer Gewerbeimmobilie.

Der Urteilsfall

Zwei Brüder erzielten hier Einnahmen aus der Verpachtung eines Hotel-Gasthofs in Form einer GbR (Klägerin). Der Hotel-Gasthof wurde von der Klägerin 1993 erworben und verpachtet. Im Jahr 1999 kündigte sie dem Pächter fristlos, nachdem dieser seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Pachtvertrag über einen beträchtlichen Zeitraum nicht nachgekommen war. In der Folgezeit leitete die Klägerin einen Um- und Erweiterungsbau ein, mit dem die Zahl der Hotelzimmer von sechs auf 22 Zimmer erweitert wurde, Das Restaurant sowie weitere Gebäude und Anlagen wurden renoviert. Mit diesen Maßnahmen wurde der Hotelstandard von zwei Sternen auf vier Sterne gehoben.

Nach Abschluss der Arbeiten im Jahr 2001 verpachtete die Klägerin den gesamten Hotel- und Gaststättenkomplex durch einheitlichen Pachtvertrag an eine Betriebs-GmbH, die zunächst von fremden Geschäftsführern geführt wurde; ab 2010 übernahm die Ehefrau des Gesellschafters A die Geschäftsführung. Das Hotel und die Gastronomie werden seitdem mit angestellten Wirten betrieben.

Auf Grundlage der Geschäftszahlten der bisherigen Veranlagungen erstellte das Finanzamt eine provisorische Überschussprognose, nach der es bis einschließlich 2024 einen Totalverlust ermittelte. Vor diesem Hintergrund erkannte das Finanzamt die Werbungskostenüberschüsse für die Streitjahre wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr an.

Die Entscheidung

Nach den Urteilen des BFH vom 08.01.2019 (IX R 37/17 und IX R 16/18) sind sowohl der objektive als auch der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG immer objektbezogen zu prüfen.

Der objektive Tatbestand ist erfüllt, wenn ein Steuerpflichtiger ein Grundstück, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung verwirklicht demnach, wer unbewegliches Vermögen vermietet. Neben einem Rechtsverhältnis in Form eines Miet- oder Pachtvertrages verlangt das Gesetz ein bestimmtes Objekt (z.B. Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil), auf das sich die Vermietungstätigkeit des Steuerpflichtigen beziehen muss.

Vermietet der Steuerpflichtige mehrere Objekte auf der Grundlage verschiedener Rechtsverhältnisse, so ist jede Tätigkeit grundsätzlich für sich zu beurteilen. Dies gilt auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück (im zivilrechtlichen Sinne) befinden. Werden dagegen mehrere Objekte bzw. das gesamte Grundstück auf der Grundlage lediglich eines Rechtsverhältnisses vermietet, so ist die Vermietungstätigkeit einheitlich zu beurteilen. Die Vermietungstätigkeit ist somit objekt- und nicht grundstücksbezogen.

Der subjektive Tatbestand liegt vor, wenn beabsichtigt ist, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten ab, so der BFH in seinem Urteil.

Der Prognosezeitraum beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung des für die Prognoseentscheidung maßgeblichen Objekts.

Fazit:

Entschließt sich der Steuerpflichtige, nach einer vorangegangenen Vermietungstätigkeit eine andere Form der Vermietung aufzunehmen, ist der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.

 

Lesen Sie hierzu auch meinen Beitrag im NWB Experten-Blog:

Ferienwohnung – Prüfung der Überschusserzielungsabsicht erforderlich

Weitere Informationen:

BFH Urteile vom 08.01.2019:

IX R 37/17
IX R 16/18

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