Vorab-Aufwendungen für wohnungsrechtsbelastete Immobilie nicht abziehbar – oder?

Aufwendungen, die der Steuerpflichtige für ein wohnungsrechtsbelastetes Immobilienobjekt erbringt, sind mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht als vorab entstandene Werbungskosten im Hinblick auf eine nach Erlöschen des Wohnungsrechts beabsichtigte Vermietung der Wohnung abzuziehen, solange und soweit der Wohnungsrechtsinhaber einer Vermietung nicht zugestimmt und insoweit auf sein Wohnungsrecht verzichtet hat. Mit diesem etwas langen, aber durchaus klaren Satz hat der BFH eine Nichtzulassungsbeschwerde als unzulässig verworfen (BFH-Beschluss vom 15.9.2022, IX B 27/22).

Der BFH führt damit seine Linie fort. So hat er auch entschieden, dass der Eigentümer Aufwendungen für sein Grundstück, das mit einem lebenslänglichen Nutzungsrecht belastet ist, regelmäßig nicht als vorab entstandene Werbungskosten abziehen kann, solange ein Ende der Nutzung durch den Dritten nicht absehbar ist (BFH-Urteil vom 19.2.2019, IX R 20/17).

Denkanstoß

Voraussetzung für den Abzug vorab entstandener Werbungskosten ist, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht. In den obigen Fällen wurde ein solcher Zusammenhang jeweils verneint.

Im Urteil vom 25.2.2009 (IX R 3/07) hat der BFH aber ausgeführt, dass Reparaturaufwendungen des Steuerpflichtigen für eine Immobilie, dessen Nutzungsrecht einer anderen Person zusteht, bei ihm als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein können, wenn sich aus den Gesamtumständen des Falles ergibt, dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen im eigenen Interesse als zukünftiger Nutzer des Hauses gemacht hat. In diesem Fall kann die Einkünfteerzielungsabsicht auch dann bejaht werden, wenn die für die zukünftige Nutzung durch den Steuerpflichtigen erforderliche materielle Rechtsänderung – durch Abschluss einer notariellen Vereinbarung – noch nicht eingetreten ist. Allerdings müssen besondere Umstände hinzutreten, die darauf schließen lassen, dass ein auf dem Haus lastender Nießbrauch zeitnah aufgehoben werden soll.

Es empfiehlt sich, das Urteil aus 2009 in entsprechenden Fällen ausführlich zu studieren. Wichtig: Es können auch spätere Tatsachen und Ereignisse zu berücksichtigen sein, etwa der Umstand, dass es tatsächlich – wenngleich aus anderen Gründen – zu einem Wegfall des Nießbrauchsrechts gekommen ist.


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