Vorfälligkeitsentschädigung für Verkauf der Zweitwohnung ist nicht abziehbar

Zuweilen werden Zweitwohnungen im Rahmen der doppelten Haushaltsführung nicht angemietet, sondern gleich erworben und mittels Darlehens fremdfinanziert. Bei Beendigung der doppelten Haushaltsführung wird dann oftmals die bisher beruflich genutzte Zweitwohnung verkauft. Dabei kann es vorkommen, dass für die vorzeitige Ablösung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank zu zahlen ist. Leider hat der BFH entschieden, dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit zu berücksichtigen ist (Urteil vom 3.4.2019, VI R 15/17).

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Beamter war bis Ende 2011 in Berlin beschäftigt und nutzte dort eine Eigentumswohnung als Zweitwohnung. Anfang 2012 ging er in den Ruhestand und verkaufte die Wohnung. Für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens zahlte er eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 9.300 EUR. Das Finanzamt lehnte die Anerkennung ab, weil es sich um einen steuerrechtlich unbeachtlichen Vorgang auf der privaten Vermögensebene handele. Der BFH hat dies bestätigt.

Grundsätzlich gilt: Im Rahmen der doppelten Haushaltsführung sind bei einer Eigentumswohnung neben AfA und Reparaturkosten auch Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung, denn Vorfälligkeitsentschädigungen sind ein Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital (vgl. BFH 11.2.2014, IX R 42/13).

Maßgeblich für die steuerrechtliche Bewertung ist, welcher Umstand das “auslösende Moment” für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ist. Wird die Darlehensschuld vorzeitig abgelöst, um das Objekt lastenfrei verkaufen zu können, kann die dafür gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung durch die Veräußerung des Objekts veranlasst (vgl. BFH 11.2.2014, IX R 42/13).

Bei der Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung von Immobilien wird der ursprünglich bestehende – durch die Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung der Anschaffungskosten einer Immobilie begründete – wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen zur Einkünfteerzielung vorgenommenen Tätigkeit überlagert bzw. ersetzt von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang.

Ist der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerbar, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts abzuziehen. Ist der Verkauf nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht ersatzweise als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen beruflichen Tätigkeit geltend gemacht werden.

Entsprechendes gilt, wenn die Wohnung nicht als Einkunftsquelle im Rahmen des § 21 EStG zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, sondern im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung “beruflich” genutzt wurde. Auch hier wird durch die Beendigung der doppelten Haushaltsführung und die Veräußerung der Wohnung der ursprünglich in der “beruflichen” Nutzung der Immobilie wurzelnde Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit aufgelöst und ein neuer – regelmäßig nicht steuerbarer – Veranlassungszusammenhang mit dem Veräußerungsgeschäft begründet.

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