Vorsicht bei der Verteilung von Erhaltungsaufwendungen durch den Nießbraucher

Erhaltungsaufwendungen werden grundsätzlich sofort als Werbungskosten angesetzt. Dank § 82b EStDV können größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwand nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Bei Fällen des Nießbrauchs kann dies jedoch problematisch werden, denn es ist fraglich, ob der Erbe den noch nicht abgezogenen Erhaltungsaufwand als Werbungskosten abziehen darf. 

Bei Immobilienübertragung (ohne Vorbehaltsnießbrauch) kann auf eine Verwaltungsanweisung in R 21.1 Abs. 6 EStR zurückgegriffen werden. Danach gilt: Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen (z. B. durch Schenkung oder Erbfall), kann der Rechtsnachfolger den Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen. Dabei ist der Teil des Erhaltungsaufwand, der auf den Veranlagungszeitraum des Eigentumswechsels entfällt, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen. Diese Regelung gilt jedoch nur, wenn auch das Eigentum an der Immobilie übergeht.

Bei der Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge auf die Kinder werden Immobilien jedoch häufig übertragen und die Eltern behalten sich ein Nießbrauchsrecht vor. Die Eltern sind dann noch nutzungsberechtigte der Immobilie (jedoch bereits nicht mehr Eigentümer) und erhalten sämtliche Mieteinnahmen. Im Gegensatz müssen sie jedoch auch alle Aufwendungen der Immobilie tragen. Lediglich Aufwendungen für Ausbesserungen und Erneuerungen, die über den gewöhnlichen Unterhalt der Immobilie hinausgehen, sind vom Immobilieneigentümer zu tragen. Einzelvertraglich wird jedoch meist geregelt, dass auch größere Erhaltungsaufwendungen noch von den Nießbrauchern, sprich den Eltern, getragen werden. Dies macht nicht zuletzt deshalb Sinn, damit die Eltern entsprechende Erhaltungsaufwendungen auch noch als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen können.

Verteilt der Nießbraucher nun größere Erhaltungsaufwendungen und verstirbt noch während des Verteilungszeitraums ist umstritten, ob der Rechtsnachfolger die noch nicht abgezogenen Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten abziehen darf. Die vorgenannte Verwaltungsanweisung der Einkommensteuerrichtlinien ist insoweit nicht anzuwenden, da lediglich das Nießbrauchsrecht durch Tod des Nießbrauchers weggefallen ist, jedoch in diesem Moment kein Eigentum an der Immobilie übertragen wurde.

Daher hält es das FG Berlin-Brandenburg in einer AdV-Entscheidung vom 30.03.2017 (Az: 7 V 7052/17) für zweifelhaft, ob nach Übertragung eines Grundstücks im Rahmen vorweggenommener Erbfolge unter Nießbrauchsvorbehalt vom Nießbrauchsberechtigten getragener und entsprechend verteilter Erhaltungsaufwand bei dem unentgeltlich erwerbenden Grundstückseigentümer nach Ablösung der Nießbrauchsrechte als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Zwar handelt es sich dabei bisher nur um eine AdV-Entscheidung, jedoch wirft dies für die praktische Vorgehensweise Fragen auf. Insoweit gilt es, die nötige Sensibilität zu entwickeln, ob im Einzelfall die Verteilung der Erhaltungsaufwendungen oder nicht vielleicht doch der Sofortabzug sinnvoll ist. Der Einzelfall wird dabei entscheiden.

Allgemein gilt zu hoffen, dass diesem Problem abgeholfen wird. Die Gerichtsentscheidungen werden daher sicherlich mit Spannung zu erwarten sein.

Weitere Informationen:
FG Berlin-Brandenburg vom 30.03.2017 – V 7052/17

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