Was in der Praxis beim Vergleichswertverfahren häufig falsch läuft

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Soweit so gut.

Da allerdings konkrete Vergleichspreise häufig schwer zu finden sind, können an deren Stelle auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Diese müssen dann aber vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für geeignete Bezugseinheiten, z. B. die Wohnfläche (Gebäudefaktor) oder den erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor), ermittelt und mitgeteilt werden worden sein (§ 183 Absatz 2 BewG). Vergleichsfaktoren sind insoweit nur geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde liegenden Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können (R B 183 Abs. 3 ErbStR).

Eine hinreichende Übereinstimmung der Zustandsmerkmale der Vergleichsgrundstücke liegt vor, wenn sie insbesondere hinsichtlich ihrer Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Erschließungszustand und Gebäudealter mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können.

Ermittelt der Gutachterausschuss allerdings für eine Grundstücksart nur einen Durchschnittspreis (Kaufpreismittel) aus allen Kaufpreisen ohne Berücksichtigung unterschiedlicher wertbeeinflussender Merkmale, handelt es sich nicht um geeignete Vergleichsfaktoren. So auch die OFD NRW mit Erlass vom 24.4.2014.

Ebenso stellt die OFD NRW klar, dass das Finanzamt aus lückenhaften Vorgaben der Gutachterauschüsse nicht selber Vergleichsfaktoren interpolieren darf.

Häufig kommt seitens der Finanzverwaltung auch der Hinweis, dass der Steuerpflichtige ein Gutachten einholen kann um einen niedrigeren Wert darzulegen. Dies ist aber falsch. Kann nämlich das Vergleichswertverfahren mangels geeigneter Vergleichsfaktoren nicht durchgeführt werden, folgt die Ermittlung des Werts im Sachwertverfahren. Insofern hat auch schon das Niedersächsische FG mit Urteil vom 14.4.2014 (Az: 1 K 107/11) klargestellt, dass das Finanzamt die Wertermittlung dem Gesetz entsprechend durchzuführen hat, bevor der Steuerpflichtige darüber nachdenken muss ein für ihn kostenpflichtiges Gutachten einzuholen. Dies bedeutet nichts anderes, als dass das Finanzamt zunächst das Sachwertverfahren durchführen muss, wenn geeignete Informationen für das Vergleichswertverfahren fehlen.

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