Wenn´s nach dem Hauskauf brennt: Käufer sollte fürs Finanzamt ein Brandsachverständiger werden

Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung einer Immobilie, die in den ersten drei Jahren nach deren Erwerb getätigt werden, sind nicht sofort abziehbar, wenn die Investitionen insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht insoweit von anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Was aber gilt, wenn an einem Gebäude bereits kurze Zeit nach dem Erwerb ein Brandschaden entsteht und im Anschluss umfassende Renovierungsarbeiten erforderlich werden, deren Kosten die 15-Prozent-Grenze überschreiten?

Das Finanzgericht Düsseldorf hat entschieden, dass die Kosten für die Beseitigung der unmittelbaren Brandschäden sofort abzugsfähige Werbungskosten darstellen, die Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen aber den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen sind, die nur per AfA berücksichtigt werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Ursache für den Brand unklar ist (FG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2023, 10 K 2184/20 E). Doch der Reihe nach.

Der Sachverhalt:

Der Kläger hatte im Jahr 2015 eine mängelbehaftete Immobilie zu einem Kaufpreis von gerade einmal 35.000 Euro erworben und sodann vermietet. Das Mietverhältnis war für die Dauer von fünf Jahren befristet, weil der Kläger beabsichtigte, das Gebäude abzureißen bzw. eine Kernsanierung vorzunehmen. Im Jahr 2016 wurde das Gebäude durch einen Brand erheblich beschädigt. Die Ursache für den Brand blieb unklar. Der Kläger beantragte den sofortigen Abzug von Erhaltungsaufwendungen für alle Kosten. Das Finanzamt beurteilte die Aufwendungen hingegen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die lediglich im Rahmen der AfA zu berücksichtigen seien. Das FG hat der hiergegen gerichteten Klage (lediglich) teilweise entsprochen.

Bei den Aufwendungen für die Beseitigung der unmittelbaren Brandschäden handelte es sich um sofort abzugsfähige Werbungskosten. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Entsorgung der durch Feuer und Löscharbeiten beschädigten Gebäudeteile und des Inventars der Mieterin. Die übrigen Aufwendungen für die durchgeführten Renovierungsmaßnahmen sind jedoch den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.

Die Begründung in aller Kürze:

Der BFH hat zwar den sofortigen Abzug von Kosten zur Beseitigung eines Schadens bejaht, wenn dieser im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht „angelegt“ war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist (BFH-Urteil vom 13.3.2018, IX R 41/17). Vorliegend habe aber nicht festgestellt werden können, dass der Schaden durch die Mieterin verursacht worden sei.

Denkanstoß:

Wenn man das Urteil des FG Düsseldorf „übersetzt“, bedeutet es, dass der Steuerpflichtige den Nachweis führen muss, dass die Brandursache bei seinem Mieter oder seiner Mieterin lag, um den sofortigen Kostenabzug zu erreichen. Optimalerweise sollte der Käufer/Vermieter fürs Finanzamt also als Brandsachverständiger tätig werden. Das Urteil wird daher zurecht kritisiert (vgl.  dazu Grotherr in NWB Nr. 14 vom 5.4.2024 Seite 913).

Gegen das Urteil wurde Nichtzulassungsbeschwerde (Az. IX B 2/24) eingelegt. Man darf gespannt sein, ob diese ins Revisionsverfahren übergeleitet wird und – falls ja – wieder BFH entscheiden wird. Vorerst sollten ähnliche Fälle daher offen gehalten werden.

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