Werbungskosten für Homeoffice bei Vermietung an Arbeitgeber – Rechtsprechungsänderung

Immer öfter verlagern Arbeitgeber die Arbeitsplätze und die Arbeitsleistungen teilweise in den häuslichen Bereich ihrer Mitarbeiter. Schließt der Arbeitgeber mit dem Mitarbeiter einen Heimbüro-Mietvertrag ab und zahlt ihm für die Nutzung des Arbeitszimmers eine Miete, so handelt es sich um ein “Büro des Arbeitgebers”.

Mietzahlungen des Arbeitgebers für ein Arbeitszimmer, das der Mitarbeiter aufgrund eines Heimbüro-Mietvertrages nutzt, stellen beim Mitarbeiter steuerpflichtige Vermietungseinkünfte dar. Die entsprechenden Aufwendungen für das Arbeitszimmer können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abgezogen werden.

Falls die mit dem Arbeitgeber vereinbarte Miete niedriger als die ortsübliche Miete sein sollte, spricht dies hier ausnahmsweise nicht gegen die Anerkennung des Mietverhältnisses und für die Annahme einer sog. Liebhaberei, bei welcher sowohl Einnahmen als auch Ausgaben steuerlich außer Betracht bleiben. “Denn das betriebliche Interesse an der Nutzung des Raumes wird durch eine für den Arbeitgeber vorteilhafte Gestaltung der zugrunde liegenden Rechtsbeziehung nicht in Frage gestellt” (BFH-Urteil vom 16.9.2004, BStBl. 2006 II S. 10).

Bislang galt: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dass das Mietverhältnis ein im Hause des Arbeitnehmers gelegenes Büro des Arbeitgebers ist, ändert daran regelmäßig nichts. Selbst wenn wegen der Koppelung des Mietvertrages an die Amts- oder Berufszeit des Arbeitnehmers und im Hinblick auf die Höhe der niedrigen Miete Zweifel am Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht bestehen sollten, stünde dies einer Berücksichtigung der Aufwendungen nicht entgegen.

Nun hat der BFH mit Urteil vom 17.4.2018 (IX R 9/17) jedoch wie folgt entschieden: Vermietet der Steuerpflichtige eine Einliegerwohnung als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke, kann er Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt. Nach der BFH-Rechtsprechung wird bei der Vermietung zu gewerblichen Zwecken die Absicht des Steuerpflichtigen, auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielen zu wollen, nicht vermutet. Die zweckentfremdete Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken hat der BFH nun erstmals als Vermietung zu gewerblichen Zwecken beurteilt. Er widerspricht insoweit der Auffassung der Finanzverwaltung (BMF 13.12.2005, IV C 3-S 2253-112/05, BStBl I 2006, 4).

Die Kläger sind Eigentümer eines Gebäudes, das sie im Obergeschoss selbst bewohnen. Eine Einliegerwohnung mit Büro, Besprechungsraum, Küche und Bad/WC im Erdgeschoss vermieteten sie als Homeoffice des Klägers für 476 € monatlich an dessen Arbeitgeber. Der Mietvertrag war zeitlich an den Arbeitsvertrag des Klägers und an die Weisung des Arbeitgebers gebunden, die Tätigkeit in diesen Büroräumen zu betreiben. Die Kläger machten aus der Vermietung einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von 29.900 € geltend. Enthalten waren hierin Aufwendungen in Höhe von 25.780 € für die behindertengerechte Renovierung des Badezimmers mit Dusche und Badewanne. Das Finanzamt ließ die Renovierungskosten nicht zum Abzug zu. Das Finanzgericht (FG) hat der Klage teilweise stattgegeben.

Demgegenüber hob der BFH das Urteil des FG auf und verwies die Sache an das FG zurück. Aufgrund der im Mietvertrag vereinbarten Nutzung handele es sich nicht um die Vermietung von Wohnraum, sondern (zweckentfremdet) um die Vermietung zu gewerblichen Zwecken, da die Räume dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken überlassen wurden und der Kläger hinsichtlich der Nutzung dem Weisungsrecht seines Arbeitgebers unterlag. Zu berücksichtigen war dabei auch die Koppelung des Mietvertrages an das Bestehen des Dienstverhältnisses. Das FG muss nun noch feststellen, ob der Kläger einen Gesamtüberschuss erzielen konnte.

Hinweis: Der IX. Senat des BFH weist darauf hin, dass er nicht von der Rechtsprechung des VI. Senats abweicht, denn „soweit der VI. Senat unter vergleichbaren Umständen bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Büroräumen an den Arbeitgeber grundsätzlich und typisierend davon ausging, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften … hat er auf Anfrage mitgeteilt, hieran nicht mehr festzuhalten.“

Weitere Informationen:
BFH v. 16.09.2004 – VI R 25/02
BFH v. 17.04.2018 – IX R 9/17
BMF v. 13.12.2005 – IV C 3 – S 2253 – 112/05

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