Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt unter bestimmten Voraussetzungen lediglich ein Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims. Auch die Übertragung von Immobilien im Zuge von Trennungen und Scheidungsvereinbarungen kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft auslösen (vgl. z.B. (BFH-Urteil vom 14.2.2023, IX R 11/21). Nun hat das Niedersächsische FG entschieden, dass ein Veräußerungsgewinn auch dann zu versteuern ist, wenn ein Ehegatte eine Immobilie im Rahmen eines vorzeitigen Zugewinnausgleichs, das heißt in Anrechnung auf den zukünftigen Zugewinnausgleich, erhält und die Immobilie innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft (Niedersächsisches FG, Urteil vom 16.3.2026, 9 K 170/24).
Der Sachverhalt in aller Kürze:
Die Ehefrau lebte von ihrem Ehemann seit mehreren Jahren getrennt. Sie hatte zwar die Scheidung beantragt, doch das Scheidungsverfahren wurde nicht fortgeführt. Allerdings beantragte die Ehefrau beim Amtsgericht die Durchführung eines vorzeitigen Zugewinnausgleichs nach §§ 1385, 1386 BGB. Schließlich verpflichtete sich der Ehemann im Rahmen eines Teilvergleichs zur Übertragung von zwei größeren Grundstücken auf die Ehefrau. Diese teilte die Grundstücke auf und veräußerte die Teilflächen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist, wobei sie hohe Wertsteigerungen seit den Übertragungen realisierte. Das Finanzamt sah hierin steuerpflichtige Veräußerungsgeschäfte (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Hiergegen wandte sich die Ehefrau und machte unter anderem geltend, dass es – anders als in den bisher entschiedenen Fällen – gar nicht zu einer Scheidung und einem (vorzeitigen) Zugewinnausgleich gekommen sei. Vielmehr hätte die Ehe noch viele Jahre fortbestanden. Damit sei auch eine Zugewinnausgleichsforderung bis zum Tod des Ehemanns nicht entstanden. Es handele sich daher um eine unentgeltliche Übertragung unter Ehegatten. Doch damit konnte sie weder das Finanzamt noch das Gericht überzeugen.
Die Begründung – ebenfalls in aller Kürze:
Die Veräußerung eines Grundstücks ist steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Die Übereignung eines Wirtschaftsgutes oder eines Vermögenswertes an einen Ehegatten, dem infolge der scheidungsbedingten Auflösung der Zugewinngemeinschaft ein Ausgleichsanspruch zusteht, stellt einen entgeltlichen Vorgang und mithin eine Anschaffung dar. Diese Grundsätze, die der Rechtsprechung des BFH entsprechen, gelten aber nicht nur bei Durchführung des Zugewinnausgleichs als Scheidungsfolge, sondern auch bei einem vorzeitigen Zugewinnausgleich nach §§ 1385, 1386 BGB – und selbst dann, wenn die Zugewinnausgleichsforderung noch nicht tituliert ist oder nur vorbereitet oder vorweggenommen wird.
Entscheidend ist, dass die Übertragung zur Abgeltung oder Anrechnung eines (gegenwärtigen oder künftigen) Zugewinnausgleichsanspruchs vereinbart wird. Diese Voraussetzung ist im Streitfall erfüllt. Daher ist es nicht entscheidungserheblich, dass es im Anschluss an die Grundstücksübertragungen weder zur tatsächlichen Beendigung der Zugewinngemeinschaft noch zur Scheidung kam. Da im Urteilsfall zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre lagen, ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern.
Denkanstoß:
Es wurde die Revision zugelassen, die beim BFH bereits unter dem Az. IX R 4/26 vorliegt. Die Rechtsfrage lautet konkret: Ist die Vermögensauseinandersetzung im Rahmen eines vorzeitigen Zugewinnausgleichs, bei der es aus tatsächlichen Gründen nur zu einem Teilvergleich kam, beim Empfänger als Anschaffung i.S. von § 23 EStG anzusehen? Es wird spannend sein, wie der BFH entscheidet. Ich wage keine Prognose.
