Als steuerliche Berater wissen wir, dass der Vorbehalt der Nachprüfung eine Änderung von Steuerbescheiden nur innerhalb der Festsetzungsfrist ermöglicht. Steuerlichen Laien dürfte das weniger geläufig sein, vor allem, wenn ihnen seitens des Finanzamts vielleicht sogar suggeriert wird, eine Änderung nach § 164 AO sei jederzeit möglich. Jedenfalls ist einem Ehepaar aus dem Bereich des FG Düsseldorf dieser Irrtum nun zum Verhängnis geworden. Es ging darum, dass die Eheleute Verluste aus Vermietung und Verpachtung nach einem jahrelangen Rechtsstreit um die Rückabwicklung eines Kaufvertrages nachträglich nicht abziehen konnten (FG Düsseldorf, Urteil vom 31.3.2026, 10 K 817/24 E).
Der Sachverhalt in aller Kürze:
Die Eheleute erwarben im Jahre 2015 ein Mehrfamilienhaus. Die Immobilie wird seit dem Erwerb vermietet. Wegen versteckter Mängel haben die Käufer den Kaufvertrag jedoch angefochten. Im Jahre 2021 erkannte das Landgericht auf einen nichtigen Kaufvertrag und verurteilte die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückübertragung der Immobilie. Eine Rückübertragung erfolgte bisher jedoch nicht, da die Verkäuferin vermögenslos und nicht in der Lage war, den Kaufpreis zurückzuzahlen. Die Eheleute hatten anfangs Verluste aus der Immobilie zu verzeichnen. Mit dem Finanzamt kam man zunächst überein, dass die Verluste nicht zwingend bereits jetzt ermittelt werden müssten. Stattdessen könne die Einkommensteuer 2015 unter dem Vorbehalt der Nachprüfung festgesetzt werden. Nach Abschluss des Gerichtsverfahrens könne dann gegebenenfalls eine „Ergänzung der Einkünfte“ oder eine Aufhebung des Vorbehalts der Nachprüfung erfolgen.
Als den Eheleuten im Jahr 2023 endgültig klar wurde, dass sie von der Verkäuferin keinen Cent sehen werden, wollten sie nun wenigstens ihre steuerlichen Verluste der vergangenen Jahre abziehen. Doch das Finanzamt stellte sich quer: Die Festsetzungsfrist für die Einkommensteuer 2015 (bis 2017) sei abgelaufen und eine Änderung damit nicht mehr zulässig. Der Vorbehalt der Nachprüfung habe den Ablauf der Festsetzungsfrist nicht gehemmt. Die hiergegen gerichtete Klage blieb ohne Erfolg.
Die Begründung – ebenfalls in aller Kürze:
Die Einkommensteuerbescheide 2015 bis 2017 können nicht mehr geändert werden, weil insoweit Festsetzungsverjährung eingetreten ist. Die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer 2015 hat mit Ablauf des 31.12.2016, die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer 2016 mit Ablauf des 31.12.2017 sowie die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer 2017 mit Ablauf des 31.12.2018 zu laufen begonnen. Entsprechend der vierjährigen Frist ist mit Ablauf des 31.12.2020 für die Einkommensteuer 2015, mit Ablauf des 31.12.2021 für die Einkommensteuer 2016 und mit Ablauf des 31.12.2022 für die Einkommensteuer 2017 Festsetzungsverjährung eingetreten. Eine Ablaufhemmung greift trotz des Vorbehalts der Nachprüfung nicht ein.
Eine Änderung kommt auch nach anderen Vorschriften nicht in Betracht. So liegt etwa kein „rückwirkendes Ereignis“ vor, das eine Änderung nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO ermöglichen würde. Ein solches hätte nur vorgelegen, wenn die Vertragsparteien das Rechtsgeschäft mit dinglicher Wirkung tatsächlich rückabgewickelt hätten. Doch dazu ist es nicht gekommen. Das Unterbleiben dieser Rückabwicklung wegen der Vermögenslosigkeit der Verkäuferin ist für sich genommen kein rückwirkendes Ereignis.
Denkanstoß:
Die Eheleute hätten darauf drängen müssen, dass die betroffenen Steuerbescheide in dem unklaren Punkt nach § 165 AO vorläufig ergehen. Dann wäre eine Änderung unabhängig vom Ablauf der Festsetzungsfrist möglich gewesen. Die vorläufige Steuerfestsetzung hätte sogar mit einer Steuerfestsetzung unter Vorbehalt der Nachprüfung verbunden werden können (§ 165 Abs. 3 AO). Es ist bitter, dass die Steuerpflichtigen hier offenbar vom Finanzamt im Unklaren gelassen wurden und dass auch das FG insoweit kein Einsehen hat.
Der guten Ordnung halber sei darauf hingewiesen, dass es im FG-Urteil auch um die Jahre 2018 ff. ging und der Sachverhalt sowie die Begründung oben verkürzt wiedergegeben worden sind. So ging es auch um die Frage des grobes Verschuldens am Bekanntwerden neuer Tatsachen. Letztlich vertritt das FG Düsseldorf hier aber eine harte Linie. So führt es unter anderem aus: „Dass der Beklagte in dem Schreiben vom 18.10.2015 angab, die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung des streitgegenständlichen Grundstücks seien „nicht notwendigerweise bereits zu ermitteln“ und stattdessen könne „eine Festsetzung der Einkommensteuer 2015 gemäß § 164 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung vorgenommen werden“, vermag die Kläger nicht zu entlasten.“
Übrigens hat das FG Düsseldorf auch schon in dem Urteil vom 24.10.2025 (10 K 1274/24 F) gezeigt, dass es bei Fehlern von Steuerpflichtigen – trotz komplizierter Rechtslage – kein Einsehen hat. Beachten Sie dazu den Blog-Beitrag „Verluste aus Aktiengeschäften: Unterlassene Eintragungen in der Anlage KAP unverzeihlich?“
