Erdbeben am Immobilienmarkt: Droht Immobilienkonzernen Zoff mit der BaFin bei der Bewertung?

Prüfungsschwerpunkt des beizulegenden Zeitwerts von Investment Properties der ESMA

Der aktuelle Zeitwert von Immobilien, die als Finanzinvestitionen gehalten werden. Steigende Zinsen hatten bei Immobilienkonzernen mit einem IFRS-Abschluss teilweise für sehr hohe Wertkorrekturen gesorgt. Und wir sind erst am Anfang der Zinswende. 2021 hatten viele Konzerne in ihren IFRS-Abschlüssen noch Wertsteigerungen ausgewiesen.

Das Thema Zeitwert von Investment Properties, wie sie im Fachjargon genannt werden, beschäftigt nun auch die ESMA. Bei der Veröffentlichung der Prüfungsschwerpunkte möchte die europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde aufgrund der aktuellen makroökonomischen Situation diese im nächsten Jahr besonders unter die Lupe nehmen. Rollt hier im nächsten Jahr eine Welle von Fehlerfeststellungen auf uns zu, wenn die Bafin hier vermehrt Prüfungen von Immobilienkonzernen durchführen wird?

Warum und wie die ESMA den Zeitwert überprüfen möchte

Änderungen des beizulegenden Zeitwerts (Fair Value) können erhebliche Auswirkungen auf die Finanzlage eines Unternehmens haben. Dies nennt die ESMA als Hauptgrund dafür, warum die Bewertung der Investment Properties zum Fair Value genauer geprüft werden soll. Ferner erwartet die ESMA aufgrund des aktuellen makroökonomischen Umfeldes wie beispielsweise den hohen Zinsen Auswirkungen auf den Fair Value und die Angaben diesbezüglich in den Abschlüssen.

Die Unsicherheit bei der Bewertung von Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert liegt mitunter daran, dass die Anzahl an Transaktionen zurückgegangen ist und daher möglicherweise nur wenige Informationen über vergleichbare Transaktionen vorliegen. Zudem wäre nach Ansicht der ESMA denkbar, dass die in der Vergangenheit vereinbarten Preise nicht die makroökonomischen Bedingungen am Ende des Berichtszeitraums widerspiegeln.

Die Unternehmen werden daher aufgefordert, unter Umständen zusätzliche Bewertungsmethoden anzuwenden. Damit soll erreicht werden, dass der ermittelte Wert innerhalb einer angemessenen Bandbreite von Werten liegt.

Die ESMA erwartet, dass Unternehmen detaillierte Informationen über die Bewertung aufbewahren. Darüber hinaus soll erläutert werden, wie die wesentlichen Inputs wie beispielsweise der Kapitalisierungszinssatz ermittelt wurde. Alle wesentlichen Änderungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sowie die Gründe dafür sollen erläutert werden. Separat hervorgehoben wurde an dieser Stelle auch die Berücksichtigung von Klimafragen bei der Bewertung von Investment Properties.

Welche Welle rollt im nächsten Jahr auf uns zu?

Das ist eine gute Frage. Denn bei Bewertungen lässt sich bekanntlich streiten – über den ausgenutzten Ermessensspielraum der Unternehmen. Das ist insoweit nichts Besonderes. Doch im Fall der Immobilienkonzerne geht es um das wesentliche Vermögen in der Bilanz: Den Investment Properties. Minimale Abweichungen von zugrunde gelegten Annahmen können hier schon deutliche Abweichungen aufzeigen.

Dazu kommt das große Erdbeben, das derzeit über die Immobilienbranche rollt. Die Lage ist derzeit sicherlich alles andere als einfach: Hohe Baukosten, steigende Refinanzierungskosten, zunehmende Notwendigkeit energetischer Sanierungen bei gleichzeitig stagnierenden oder sinkenden Immobilienpreisen. Hinzu kommt die Insolvenz von Projektentwicklern, aktuelle Problemfälle wie Adler Immobilien und die Signa…

Die guten Zeiten für Immobilienkonzerne scheinen zu Ende zu sein. Zumindest die Party mit steigenden Preisen und Geld, das nichts kostet. Doch gerade in dieser Zeit ist es umso wichtiger, den Fokus auf die Bewertung der Immobilien zu legen. Gerade für IFRS-Abschlüsse. Bei vielen Immobilienkonzernen ist auch nicht die Liquidität in Massen geflossen, sondern die teilweise hohen Gewinne wurden aufgrund der Wertsteigerungen der Immobilien erzielt. Der Markt hat sich hier nun komplett gedreht: Anstatt von Gewinnen dank Wertsteigerungen, ist nun der Ausweis teilweise hoher Verluste aufgrund von Wertverringerungen die neue Normalität. Mit den Wertsteigerungen konnten in der Vergangenheit auch keine Kredite bedient werden, das geht nur mit liquiden Mitteln.

Das zeigt wieder einmal sehr deutlich: Gewinn ist Ansichtssache, Cashflow Tatsache. Es wird sich zeigen, welche Prüfungsankündigungen und Fehlerfeststellungen die Bafin zum Thema Investment Properties im nächsten Jahr veröffentlichen wird.

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