Finanzierung von Schrottimmobilien: Steuerliche Folgen eines zivilrechtlichen Vergleichs

Zumindest in der Vergangenheit soll es böse Bankberater gegeben haben, die mit Immobilienverkäufern gemeinsame Sache gemacht und unbedarften Käufern so genannte Schrottimmobilien angedreht bzw. finanziert haben. Zahlreiche Käufer haben sich gegen die Kreditinstitute mittlerweile – wegen arglistiger Täuschung – erfolgreich zur Wehr gesetzt. Vielfach kam es zu Vergleichen, in denen die Banken letztlich auf einen Teil ihrer Darlehensansprüche sowie auf fällige Zinsen verzichten mussten. Doch wie sind die “erlassenen” Schuldzinsen steuerlich zu behandeln?

Jüngst hat das FG Baden-Württemberg zugunsten der Käufer entschieden, dass sich ein Darlehenserlass in den betroffenen Fällen nur unter bestimmten Voraussetzungen steuererhöhend auswirkt. Bei einem Vergleich im Zusammenhang mit einer “drückervermittelten Schrottimmobilien-Finanzierung“ sind die erlassenen Zinsen keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (Urteil vom 26.7.2019, 13 K 1991/17).

Der Sachverhalt: Der Kläger hatte im Jahr 1995 eine mit zwei Bankdarlehen finanzierte Eigentumswohnung erworben, die er anschließend vermietete. Im Dezember 2010 stellte der Kläger seine Zins- und Tilgungszahlungen ein. Die Bank betrieb daraufhin die Zwangsvollstreckung in Höhe der Restschuld von rund 150.000 EUR. Der Kläger erhob Vollstreckungsgegenklage und machte geltend, die Bank habe sich ihre Darlehensansprüche im Zusammenhang mit einer “drückervermittelten Schrottimmobilien-Finanzierung“ durch arglistige Täuschung verschafft. Der Kaufpreis für die 46,83 qm große Wohnung habe 284.000 DM (145.206 EUR) betragen, die nach einem späteren Wertgutachten lediglich 68.100 EUR wert gewesen sei. Im Rahmen eines im Dezember 2012 geschlossenen Vergleichs leistete der Kläger eine Einmalzahlung von 88.000 EUR und die Bank verpflichtete sich, die Darlehen gegen den Kläger nicht weiter geltend zu machen. Das Finanzamt erhöhte die Einnahmen des Klägers aus Vermietung und Verpachtung, weil ihm durch den Vergleich seine Bankschulden zum Teil erlassen worden seien. Die “Erlasssumme“ sei im Streitjahr 2012 teilweise als Rückzahlung von Schuldzinsen zu behandeln und erhöhe daher die Vermietungseinkünfte des Klägers. Die hiergegen erhobene Klage hatte Erfolg.

Das FG entschied, der Vergleich rechtfertige nicht die Annahme, die Bank habe dem Kläger überzahlte Schuldzinsen oder einen überhöhten Kaufpreis erstatten wollen. Der Vergleich habe die rechtliche Wirksamkeit der Darlehensverträge vielmehr bestätigt. Gegen eine Rückabwicklung spreche auch, dass der Kläger die Eigentumswohnung behalten habe. Der bloße Umstand, dass Hintergrund und Motiv der Vergleichsvereinbarung möglicherweise bestehende Schadensersatzansprüche gewesen seien, reiche nicht aus um anzunehmen, die Bank habe mit dem Verzicht auf die weitere Geltendmachung der Darlehen Schadensersatzansprüche im Wege einer Verrechnung abgelten wollen. Hierfür wäre erforderlich gewesen, dass die Bank entsprechende Ansprüche zumindest dem Grunde nach anerkannt und eine Aufrechnung zumindest konkludent erklärt hätte oder ein entsprechender Verrechnungsvertrag geschlossen worden wäre. Das sei nicht der Fall. Der Vergleich enthalte keine Regelungen zu einer einzelfallbezogenen Schadensermittlung.

Hinweis:              

Gegen das Urteil ist die Revision zugelassen worden und nunmehr auch anhängig (Az. IX R 32/19). Die Frage, wie Vergleichsvereinbarungen bei Rechtstreitigkeiten in Zusammenhang mit der Vermittlung von Schrottimmobilien steuerlich zu behandeln sind, bei denen der Erwerber die Immobilie behält und im Ergebnis wirtschaftlich nur einen Teilerlass der Darlehensforderung der Bank erreicht, sei (anders als die Fälle, in denen die zu Grunde liegenden Verträge infolge einer Anfechtung oder eines Widerrufs rückabgewickelt werden oder die Immobilie im Rahmen der Vergleichsvereinbarung an die finanzierende Bank bzw. eine von dieser gegründeten Gesellschaft veräußert wird) bislang – soweit ersichtlich – nicht Gegenstand der Rechtsprechung gewesen. Ferner sei nicht geklärt, ob im Falle eines Verzichts auf die weitere Geltendmachung eines Darlehens im Rahmen eines Vergleichs, der ersichtlich vor dem Hintergrund möglicherweise bestehender und geltend gemachter Schadensersatzansprüche geschlossen wurde, von der Leistung von Schadenersatz ausgegangen werden kann, oder ob diese Schadensersatzansprüche entweder von den Beteiligten anerkannt sein oder durch das Finanzgericht positiv festgestellt werden müssen.

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