Fiskus, das Immobiliengutachten ist ok!

Mit den Gutachten zur Wertermittlung im Steuerrecht ist das so eine Sache, und zwar eine ganz Spezielle! Grundsätzlich wird z. B. für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer kein Gutachten benötigt. Der zur Besteuerung heranzuziehende Immobilienwert wird anhand der im Bewertungsgesetz vorgegebenen Verfahren ermittelt.

So werden Mietwohngrundstücke mit dem sogenannten Ertragswertverfahren und Ein- bzw. Zweifamilienhäuser oder auch Wohnungseigentum mit dem Vergleichswertverfahren bewertet. Kann keins dieser Verfahren angewendet werden, greift das Sachwertverfahren, was unter dem Strich schon was ist für jemanden ist, der Vater und Mutter erschlagen hat. Dies ist aber eine andere Geschichte.

Von Schwierigkeiten bei der Durchführbarkeit der Verfahren einmal abgesehen, kann auch das Problem auftreten, dass der laut Bewertungsgesetz ermittelte Immobilienwert schlicht zu hoch ist. Ist dies der Fall bleiben nur zwei Möglichkeiten:

a) Man beißt in den sauren Apfel und nimmt das Mehr an Besteuerung durch eine zu hohe Immobilienbewertung hin oder
b) es wird ein Gutachten angefertigt, welches einen niedrigeren Immobilienwert ausweist.

Beide Varianten haben eins gemeinsam: Während bei Variante a) klar ist, dass diese Lösung irgendwie unschön ist, liegt die Hässlichkeit der Variante b) in der Praxis häufig im Verborgenen. Auch hier können jedoch unschöne Ergebnisse resultieren.

So ist es z. B. nicht ganz risikolos, wenn der Immobilieneigentümer der Meinung ist, seine Immobilie ist nur etwas weniger wert, als das Bewertungsergebnis. Tatsächlich weiß man nämlich in der Praxis nie so genau, was denn das Ergebnis des Gutachters ist. Kommt dieser zu einem ähnlichen Ergebnis, wie das standardisierte Bewertungsverfahren ist außer Spesen nichts gewesen.

Die Spesen (für das Gutachten) können zudem horrend sein, was direkt zum nächsten Problem führt: Bei den Gutachten gilt auch im finanzgerichtlichen Verfahren: Wer die Musik bestellt, der zahlt sie auch! Sofern ein Steuerpflichtiger den niedrigeren Immobilienwert durch ein von ihm beauftragtes Gutachten gerichtlich durchsetzt, muss er trotz des Obsiegens im Gerichtsverfahren für die Kosten des Gutachtens aufkommen. So überlegt man es sich zweimal, wenn das Gutachten definitiv mit z.B. 5.000 € zu Buche stehen soll und die zu gewinnende Steuerminderung in ähnlicher (oder gar geringerer) Höhe errechnet ist. Vielfach wird dann der Umweg über das Gutachten zugunsten der Staatskasse ausgelassen. Der Steuerpflichtige hat schlicht nichts mehr zu gewinnen. Ein Schelm der denkt, dass auch der Fiskus hier nicht nachrechnet und blufft. Aber gut.

Liegt das Gutachten schließlich jedoch mit dem gewünschten Wert auf dem Tisch, ist man noch nicht am Ziel. Häufig wird versucht das Gutachten dann zu zerpflücken und es werden Kleinigkeiten mit dem Ziel bemängelt das Gutachten komplett zu verwerfen. Damit ist nach einer Entscheidung des Niedersächsischen FG (Az: 1 K 77/13) nun aber Schluss. Ein Gutachten ist nämlich nicht schon dann in Gänze zu verwerfen, wenn es eine korrigierbare Lücke oder einen korrigierbaren Mangel enthält. Vielmehr muss dann diese Kleinigkeit berichtigt werden und der resultierende Wert kann zur Besteuerung herangezogen werden.

Dennoch: Ob der Gutachtenweg im Falle des Falles beschritten wird, bleibt eine gut abzuwägende Einzelfallentscheidung!

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