Ansatzpunkte zur Diskussion

Schockstarre. Dieses Wort hört man in der Immobilienbranche immer häufiger. Wie steht es eigentlich um die Immobilienbestände der deutschen Konzerne? Gute Frage, die sich leider nicht so leicht beantworten lässt.

Bei der Abschlussprüfung ist die Bewertung der Immobilien in der Regel einer der besonders wichtigen Prüfungsinhalte, was wenig überrascht, schließlich machen diese fast das gesamte Vermögen eines Immobilienkonzerns aus. Doch was können Wirtschaftsprüfer leisten und wo stoßen sie an ihre Grenzen?

Es ist gängige Praxis, dass nach IFRS bilanzierende Immobiliengesellschaften die Immobilien zu ihrem Zeitwert in der Bilanz ansetzten. Die Grundlage für die Wertsteigerungen? Gutachten. Hier hat der Prüfer also eine Grundlage für seine Arbeit. Er analysiert das Papier. Dieses ist bekanntlich geduldig.

Rendite mit wenig Instandhaltungen steigern

Was hat es nun mit der Steigerung der Eigenkapitalrendite auf sich? Je höher der Gewinn bei gleichbleibendem Eigenkapital, desto höher die Kennzahl. Instandhaltungen führen jedoch – sofern es sich nicht um nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt – zu Aufwendungen. Diese mindern den Gewinn und damit ceteris paribus die Eigenkapitalrendite.

Sie haben Recht. Dauerhaft geht das Spielchen so sicherlich nicht, denn die Vernachlässigung von Instandhaltungen wird sich mittel- bis langfristig in den Immobiliengutachten zeigen. Doch bis es so weit ist, können einige Jahre ins Land gehen.

Welche Konzerne es besonders hart treffen könnte

Auch ohne bereits beschlossene Maßnahmen zur Pflicht energetischer Sanierungen gibt es hier in den nächsten Jahren einen erheblichen Investitionsbedarf. Bei der Sanierung reicht es nicht, nur eine neue Heizung einzubauen. Weitere energetische Maßnahmen wie beispielsweise eine bessere Dämmung und neue Fenster sind notwendig, um diese auch wirklich effizient zu betreiben und den Anforderungen an die Nachhaltigkeit gerecht zu werden.

Immobilienkonzerne, die in den letzten Jahren Instandhaltungen aufgrund der hohen Kaufpreise und aufgenommenen Kredite vernachlässigt haben, werden nun sicherlich ins Schwitzen kommen, denn nun kostet Geld wieder etwas und die Materialpreise sind weiterhin auf einem hohen Niveau.

So hat eine Studie von JLL ergeben, dass die Differenz zwischen den Verkaufspreisen der besten Energieeffizienzklasse und der schlechtesten im letzten Jahr von 2 1% auf 28 % gestiegen sind.

Wesentlicher Faktor ist dabei das Alter des Immobilienbestandes und der aktuelle Zustand der Immobilien. So sind z.B. nach den Daten des Statistischen Bundesamts fast 80 % aller Wohngebäude in Deutschland älter als 30 Jahre. Vermutlich dürften die Immobilienbestände der Unternehmen im Schnitt ein ähnliches Alter aufweisen. Ob hier alle Bestände entsprechend saniert wurden, darf zumindest bezweifelt werden. Zumindest hat meines Wissens noch kein Unternehmen Zahlen zur Energieeffizienzklasse des Gebäudebestandes veröffentlicht.

Ein weiterer Indikator ist sicherlich das Geschäftsmodell des Unternehmens. Unternehmen, die Immobilien mit hohem Leverage kauften mit dem Ziel, diese schnell mit Gewinn weiter zu veräußern, werden sicher weniger in die Instandhaltung investieren als Unternehmen, die dauerhaft als Bestandshalter agieren.

Derzeit wird das Thema energetische Maßnahmen und die gesetzliche Verpflichtung noch kontrovers diskutiert. Wenn diese sich jedoch in Gesetzen niederschlagen, wird dies sicherlich auch bei den Immobiliengutachten eine wichtige Rolle spielen. Kurz gesagt: Immobilien, bei denen größere Sanierungen anstehen, werden dadurch abgewertet.

Grenzen der Abschlussprüfung

Die Vernachlässigung von Instandhaltungen kann der Abschlussprüfer nicht prüfen, dies ist Aufgabe des Immobiliengutachtens. Sofern der Zustand der Immobilie aufgrund fehlender Instandhaltungsmaßnahmen eher schlecht ist, wird sich dies bei der Bewertung widerspiegeln. Spätestens dann, wenn es eine gesetzliche Verpflichtung zu energetischen Maßnahmen gibt. Das wird sicherlich noch etwas dauern. Bis dahin können vermutlich noch einige Wertkorrekturen vermieden werden. Zumindest vorübergehend.