Investitionen in Bestandsimmobilien zur Senkung des Energiebedarfs: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? (Teil 1)

Reformvorschlag des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses des IDW

Bei Investitionen in Bestandsimmobilien gibt es eine entscheidende Frage für die Erstellung des Jahresabschlusses: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Ein wichtiger Unterschied, denn Erhaltungsaufwand wird sofort gewinnmindernd erfasst. Eine Einordung der getätigten Investitionen in den Erhalt des Gebäudes als Herstellungskosten hingegen bedeutet: Aktivierung und Abschreibung über die Nutzungsdauer. Es geht schlussendlich um die Frage, zu welchem Zeitpunkt der Gewinn beeinflusst wird: Sofort oder verteilt über mehrere Jahre.

Das Thema energetische Sanierungen gewinnt immer mehr an Fahrt. Um das Ziel der Klimaneutralität zu erreichen, werden hier also einige Investitionen getätigt werden. Dies hat der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss des IDW zum Anlass genommen, seine „Stellungnahme zur Rechnungslegung Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden in der Handelsbilanz“ zu überarbeiten. Das IDW freut sich über Stellungnahmen bis zum 31. März 2024.

Im ersten Teil des Beitrags werden die Reformvorschläge zur wesentlichen Verbesserung des Gebäudes näher unter die Lupe genommen, der zweite Teil beschäftigt sich mit der Erweiterung des Gebäudes.

Begriff „wesentliche Verbesserung“ des Gebäudes

Eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes liegt vor, sofern durch eine bauliche Maßnahme die Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich verlängert wird. Gleiches gilt, wenn die Gebäudequalität über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung deutlich verbessert wird (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 10).

Von einer Verbesserung der Gebäudequalität kann dann ausgegangen werden, falls durch die bauliche Maßnahme der Standard in mindestens drei zentralen Bereichen der Gebäudeausstattung angehoben wird. Die Bereiche der Gebäudeausstattung müssen dabei Bereiche betreffen, die den Gebrauchswert des Gebäudes maßgeblich bestimmen (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 13). Zu den zentralen Bereichen der Gebäudeausstattung zählen beispielsweise die folgenden:

  • Wärme- und Energieversorgung und -speicherung
  • Sanitärausstattung
  • Elektroinstallation/Informationstechnik (einschließlich Gebäudeautomation)
  • Fenster
  • Wärmedämmung

Vorgeschlagene Änderungen

Die Änderungen betreffen zum einen die Definition der bereits genannten zentralen Bereiche der Gebäudeausstattung, die in der Neufassung teilweise ausgeweitet wurde. Größere Änderungen der bisherigen Fassung betreffen das neue Kriterium „deutliche Minderung des Endenergieverbrauchs oder -bedarfs“. Künftig kann auch dies für die Beurteilung einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität ebenso herangezogen werden.

Somit können auch Maßnahmen, die zu einer deutlichen Verringerung des Energieverbrauchs oder -bedarfs führen, zu einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität führen. Wenn der Endenergieverbrauch oder -bedarf um mindestens 30 % gegenüber dem ursprünglichen Zustand gesenkt wird, kann von einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes ausgegangen werden. Bei Wohngebäuden bedeutet dies eine Verbesserung der Energieeffizienzklassen um mindestens zwei Stufen (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 14a).

Die Kosten für die Maßnahmen zur Verringerung des Endenergieverbrauchs führen dann auch zu Herstellungskosten, wenn sie die genannten Voraussetzungen erfüllen.

Einordnung des Vorschlags

Die Aufnahme der Verringerung des Endenergieverbrauchs als Kriterium bei der wesentlichen Verbesserung des Gebäudes ist begrüßenswert. Insbesondere energetische Maßnahmen werden in der Zukunft einen entscheidenden Faktor bei der Bewertung von Immobilien ausmachen. Dies gilt nicht nur im Hinblick auf das neue Gebäudeenergiegesetz, sondern auch bezüglich der Relevanz für die Nachhaltigkeit von Gebäuden.

Erfreulich ist ebenso die Festlegung der Verringerung des Endenergieverbrauchs auf einen konkreten Prozentsatz. Dies erleichtert die Umsetzung in der Praxis. Ich nehme an, dass die Größenordnung von 30 % auch mit Experten diskutiert wurde, die eine Einschätzung zur Energieeinsparung beispielsweise beim Austausch einer Heizungsanlage und dem Einbau einer Wärmepumpe geben können.

Im zweiten Teil lesen Sie, welche Änderungen bei der Erweiterung des Gebäudes geplant sind und worüber meines Erachtens erneut diskutiert werden sollte.

 

Ein Kommentar zu “Investitionen in Bestandsimmobilien zur Senkung des Energiebedarfs: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? (Teil 1)

  1. Sollte sich diese neue Definition der Herstellungskosten auch bei den Finanzgerichten durchsetzen, wären allerdings dann auch oft energetische Sanierungen an Mietgebäuden nicht mehr sofort als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar, sondern müssten über lange Zeiträume abgeschrieben werden. Dies könnte sich dann ehr Nachteilig auswirken, da Vermietern das Argument der Steuerersparniss für die Investition weg fällt.

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