Investitionen in Bestandsimmobilien zur Senkung des Energiebedarfs: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? (Teil 2)

Reformvorschlag des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses des IDW

Im ersten Teil hatten wir uns mit den Reformvorschlägen zur wesentlichen Verbesserung des Gebäudes befasst. Dort spielte vor allem das Thema energetische Maßnahmen eine wichtige Rolle. Auch hier zeigt sich das Thema Nachhaltigkeit bei den Reformvorschlägen: Der nachträgliche Einbau einer Photovoltaik-Anlage soll künftig differenzierter betrachtet werden, wenn es um die Einordnung als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten geht.

Begriff „Erweiterung eines Gebäudes“

Zunächst auch hier eine kurze Erläuterung, was die Erweiterung eines Gebäudes bedeutet. Eine Erweiterung liegt dann vor, wenn eine bauliche Maßnahme ein bestehendes Gebäude in seiner Substanz mehrt. Dies erfolgt beispielsweise durch Aufstockung, Anbau oder dem nachträglichen Einbau neuer Bestandteile mit bisher nicht vorhandenen Funktionen (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 5). Wie auch bei den wesentlichen Verbesserungen handelt es sich bei den Kosten für die Erweiterung des Gebäudes um Herstellungskosten (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 3).

Sofern selbständig verwertbare Anlagen errichtet werden, liegt keine Erweiterung des Gebäudes vor. Sie müssen stattdessen als eigenständiger Vermögensgegenstand behandelt werden (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 6).

Vorgeschlagene Änderung

In der bisherigen Fassung des IDW RS IFA 1 wurde eine Aufdach-Photovoltaik-Anlage als selbständig verwertbare Anlage eingeordnet. Künftig soll nach dem Vorschlag im Entwurf eine Differenzierung im Einzelfall erfolgen. Der Entwurf der Neufassung schlägt hierzu folgendes vor: Wenn die Pflicht zum Einbau der Anlage besteht oder der mit ihr erzeugte Strom fast ausschließlich in dem betreffenden Gebäude verbraucht wird, liegt die Erweiterung eines Gebäudes und damit keine eigenständige Anlage vor. Denn in diesen Fällen die Anlage in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude steht.

Einordnung des Vorschlags

Was ist nun der Unterschied? Die Nutzungsdauer. Eine Photovoltaik-Anlage wird gem. der AfA-Tabellen über 20 Jahre abgeschrieben, ein Gebäude in der Regel über einen deutlich längeren Zeitraum.

Genauigkeit vs. Vereinfachung. Auch wenn die Differenzierung im Einzelfall sicherlich zu mehr Genauigkeit führt, stellt sich die Frage nach dem damit verbundenen zeitlichen Aufwand. Denn wenn der selbst erzeugte Strom einer Photovoltaik-Anlage nicht vollständig selbst genutzt wird, kann die Abgrenzung eventuell schwierig werden. So ergeben sich dadurch beispielsweise einige Fragen: Ist der Plan der Nutzung des erzeugten Stroms beim Einbau entscheidend? Dies könnte sich ja möglicherweise während der Nutzungsdauer ändern. Muss dies jährliche geprüft werden oder reicht eine einmalige Entscheidung? Wie können Unternehmen dies entsprechend dokumentieren, um insbesondere bei der Prüfung des Jahresabschlusses die der Entscheidung zugrunde liegenden Fakten festzuhalten?

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