Steuerperversität: Personenübergreifender gewerblicher Grundstückshandel

Es gibt ja Sachen, die gibt es nur im deutschen Steuerrecht. Eine solche Sache ist der personenübergreifende gewerbliche Grundstückshandel. Genauer gesagt ist allerdings nicht der gewerbliche Grundstückshandel personenübergreifend, sondernd die Prüfung der sogenannten Drei-Objekt-Grenze soll personenübergreifend stattfinden.

Zum Hintergrund: Mit der Drei-Objekt-Grenze hat die Rechtsprechung ein Instrument geschaffen, mit dem ein gewerblicher Grundstückshandel indiziell erkannt werden soll. Wer daher innerhalb eines Zeitraums von grundsätzlich fünf (in bestimmten Fällen zehn) Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er vor weniger als i. d. R. fünf (oder zehn) Jahren erst angeschafft bzw. gebaut hat, hat die Schwelle zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten.

Was also tun? Die Antwort: Zählen! Drei, Zwei, Eins und dann bleibt alles meins, denn dann sollte bloß keine Immobilie mehr verkauft werden. So ähnlich war auch der aktuelle Sachverhalt, der vom FG Düsseldorf (Az: 16 K 3501/12 E, 16 K 2972/12 G) entschieden wurde. Auch hier hatte ein Immobilieneigentümer gezählt und dann nach „Eins“ mit dem Verkaufen aufgehört. Stattdessen verschenkte er eine weitere, vierte Immobilie (die bei ihm im Verkaufsfall definitiv einen gewerblichen Grundstückshandel ausgelöst hätte) an seine Ehefrau. Das ist zunächst mal kein Problem, denn verschenken ist ja nicht verkaufen und nur die verkauften Objekte müssen grundsätzlich gezählt werden. Doch nachdem die holde Gattin brav „Danke“ gesagt hat, verkaufte sie die Immobilie kurzerhand.

Die Finanzverwaltung sieht einen solchen Sachverhalt ganz trocken und zwar wie folgt: Werden im zeitlichen Zusammenhang durch den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger insgesamt mehr als drei Objekte veräußert, liegen gewerbliche Einkünfte vor. Beim Rechtsvorgänger (unserem Ehemann) hinsichtlich der veräußerten Grundstücke und auch noch beim Rechtsnachfolger (der holden Gattin) hinsichtlich der unentgeltlich erworbenen und dann veräußerten Grundstücke. Der gewerbliche Grundstückshandel hat damit personenübergreifend um sich geschlagen und getroffen.

Aber: Vorstehendes ist nur die Ansicht des Fiskus. Das FG Düsseldorf erkennt „nur“ mit Blick auf unseren Ehegatten einen gewerblichen Grundstückshandel, weil (wie eingangs gesagt) nur die Prüfung der Drei-Objekt-Grenze personenübergreifend durchgeführt wird. Bei der Ehefrau hingegen wird die Gewerblichkeit verneint, weil das Gericht insoweit wieder eine personenisolierte Betrachtung vornimmt und die Gattin selber nicht nachhaltig tätig wurde. Die Richter ziehen hier also die Grenze und lassen die nachhaltige Betätigung des Gatten nicht übergreifen.

Wer oder was nun im Endeffekt tatsächlich übergreifen darf oder kann, wird schließendlich der BFH (Az: X R 7/15 und X R 9/15) entscheiden. Denn hier muss zum einen geklärt werden, ob in die so genannte “Drei-Objekt-Grenze” des gewerblichen Grundstückshandels des Klägers auch ein solches Objekt als Zählobjekt miteinzubeziehen ist, welches im Wege der Schenkung an die Klägerin übertragen und von dieser in einem zeitlichen Zusammenhang veräußert wurde, weil der Kläger bereits vor der Übertragung des Objekts auf die Klägerin zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht hatte, auch dieses Objekt am Markt zu verwerten. Zum anderen führt der Fiskus die Allzweckwaffe des Gestaltungsmissbrauchs an, so dass zu klären ist, ob in der unentgeltlichen Übertragung auf die Klägerin ausschließlich zum Zwecke der Vermeidung des Überschreitens der so genannten Drei-Objekt-Grenze ein Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten gesehen werden kann. Es bleibt also spannend.

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