Übliche Miete vs. vertraglich vereinbartes Entgelt

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind bei Immobilien die Grundbesitzwerte gesondert festzustellen und für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens unter Anwendung der Regelungen des Bewertungsgesetzes zu ermitteln.

Grundstücksart ausschlaggebend

Die Bewertung bebaute Grundstücke ist dabei von der Grundstücksart abhängig. Mehrfamilienhäuser werden beispielsweise im Ertragswertverfahren zu bewerten sein. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert des Gebäudes getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Bei der Ermittlung des Gebäudeertrags ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Rohertrag ist dabei das Entgelt, dass für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach dem am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist.

Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist dann allerdings die übliche Miete anzusetzen, wie in § 186 Abs. 2 Satz 1 Nummer 2 BewG geregelt ist.

Erfahrungen aus der Praxis

Streitbefangen ist dabei in der Praxis immer, wann eine vertraglich vereinbarte Miete noch als üblich angesehen werden kann. Dies hat aktuell der BFH in seiner Entscheidung vom 5.12.2019 unter dem Aktenzeichen II R 41/16 geklärt. So kann eine vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert dieser Spanne.

Dies schafft Steuerpflichtigen ein wenig mehr Spielraum, da der BFH ebenso klargestellt, dass es auf den Mittelwert des verwendeten Mietspiegels insoweit überhaupt nicht ankommt.

Weitere Informationen:
BFH, Urteil v. 05.12.2019 – II R 41/16