Übliche Miete vs. vertraglich vereinbartes Entgelt

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind bei Immobilien die Grundbesitzwerte gesondert festzustellen und für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens unter Anwendung der Regelungen des Bewertungsgesetzes zu ermitteln.

Grundstücksart ausschlaggebend

Die Bewertung bebaute Grundstücke ist dabei von der Grundstücksart abhängig. Mehrfamilienhäuser werden beispielsweise im Ertragswertverfahren zu bewerten sein. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert des Gebäudes getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Bei der Ermittlung des Gebäudeertrags ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Rohertrag ist dabei das Entgelt, dass für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach dem am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist.

Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist dann allerdings die übliche Miete anzusetzen, wie in § 186 Abs. 2 Satz 1 Nummer 2 BewG geregelt ist.

Erfahrungen aus der Praxis

Streitbefangen ist dabei in der Praxis immer, wann eine vertraglich vereinbarte Miete noch als üblich angesehen werden kann. Dies hat aktuell der BFH in seiner Entscheidung vom 5.12.2019 unter dem Aktenzeichen II R 41/16 geklärt. So kann eine vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert dieser Spanne.

Dies schafft Steuerpflichtigen ein wenig mehr Spielraum, da der BFH ebenso klargestellt, dass es auf den Mittelwert des verwendeten Mietspiegels insoweit überhaupt nicht ankommt.

Weitere Informationen:
BFH, Urteil v. 05.12.2019 – II R 41/16

 

Bei Gericht: Interessante Steuerstreitigkeiten im November 2020

Auch in diesem Monat wieder drei interessante anhängige Verfahren, die höchstrichterlich anhängig geworden sind. Mal wieder geht es um Fragen rund um die offenbaren Unrichtigkeiten, ebenso wie um die Steuerbefreiung des Familienwohnheims als auch um die Bemessungsgrundlage beim Blockheizkraftwerk bzw. einer Biogasanlage. Weiterlesen

Steuerfestsetzung “gegen Unbekannt”

Wer häufig Erbschaftsteuerfälle betreut, kann ein Lied davon singen, dass die Erbschaftsteuer-Finanzämter die Erklärungen oftmals sehr zeitnah anfordern und die Steuern festsetzen, obwohl Berater und Mandanten eigentlich noch einige Zeit für die Aufklärung von Sachverhalten oder die Beibringung von Unterlagen benötigen würden. Allein die Zusammenstellung aller Unterlagen für die ordnungsgemäße Bewertung von Immobilien benötigt Zeit, denn wer weiß bei einem etwas größeren Immobilienbestand schon genau, wie groß die jeweiligen Mietwohnungen oder Geschäftsräume exakt sind. Letztlich werden dann seitens des Finanzamts geschätzte Werte herangezogen, die mitunter viel zu hoch sind. Andererseits: Wer das eine oder andere Mal Immobiliengutachten hat erstellen lassen, die durch den Bausachverständigen der Finanzverwaltung geprüft werden müssen, hat auf diese Prüfung ein bis zwei Jahre warten müssen. Und zwar im Regel- und nicht im Ausnahmefall.

Nun gut, bei allem geht es um Fragen der sachlichen Steuerpflicht bzw. um die Höhe der Erbschaftsteuer. Irgendwie arrangiert und einigt man sich mit dem Finanzamt. Eine ganz andere Kategorie hatte aber ein Fall, den soeben der BFH entschieden hat. Hier waren nicht einmal die Erben bekannt. Und dennoch darf das Finanzamt Erbschaftsteuerbescheide “gegen Unbekannt” erlassen (BFH-Urteil vom 17.6.2020, II R 40/17). Ich gebe zu: Dass dies zulässig ist, war mir bislang nicht bekannt und ich halte es – bei allem Respekt für den BFH – auch für seltsam. Weiterlesen

Erbschaft- und Schenkungsteuer an die aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen anpassen

Unter diesem Tenor hat der Freistaat Bayern einen Entschließungsantrag im Bundesrat eingebracht, der am 18. September zur Beratung im Bundesrat aufgerufen werden soll. Im Wesentlichen zielt der Vorstoß der Bayerischen Staatsregierung darauf ab, die persönlichen Freibeträge anzuheben. Zur Begründung wird in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass die persönlichen Freibeträge für Vermögensübertragungen im engsten Familienkreis zuletzt vor zehn Jahren angepasst wurden und aufgrund der Wertentwicklungen der letzten Jahre erhöht werden sollten. „Sowohl die Inflation als auch die steigenden Immobilienpreise führen dazu, dass die Freibeträge inzwischen einen wesentlichen Teil ihrer Entlastungswirkung verloren haben“ (BR-Drucks. 408/20 v. 28. Juli 2020, S. 1).

In diesem Zusammenhang wird auch auf die unterschiedlichen Wertentwicklungen in den Bundesländern abgestellt und als Reformansatz eine unterschiedliche Freibetragshöhe ins Spiel gebracht. Durch eine Ergänzung von Art. 105 Abs. 2a der Finanzverfassung im Grundgesetz soll es den Ländern ermöglicht werden, die Gesetzgebungskompetenz für die Festlegung der persönlichen Freibeträge zu erhalten.

Zudem regt die Bayerische Staatsregierung eine Erhöhung der Weiterlesen

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Maßgebende Steuerklasse beim Erwerb vom biologischen Vater

Erbt ein Kind von seinem biologischen Vater, findet auf das Erbe nicht die für Kinder günstige Steuerklasse I Anwendung, sondern es wird nach der Steuerklasse III besteuert, so das Urteil des BFH vom 05.12.2019 (II R 5/17). Dies gilt auch, wenn der biologische Vater zu Lebzeiten eine Schenkung an sein Kind macht. Weiterlesen

Erbfallkosten-Pauschale trotz Erbfallkosten von nur 40 EUR – geht das?

Die Erbschaftsteuer kann mitunter recht hoch ausfallen. Besonders gilt dies, wenn die Erben nicht mit dem Erblasser in gerader Linie verwandt sind und die persönlichen Freibeträge daher gering sind. Von daher sind Erben gut beraten, möglichst alle Frei- und Pauschbeträge ausnutzen. Einer dieser Beträge ist die Erbfallkosten-Pauschale gemäß § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 2 ErbStG.

Zunächst gilt: Von dem Erbe, das der Erbschaftsteuer unterliegt, sind abzuziehen die Kosten der Bestattung des Erblassers, die Kosten für ein angemessenes Grabdenkmal, die Kosten für die übliche Grabpflege mit ihrem Kapitalwert für eine unbestimmte Dauer sowie die Kosten, die dem Erwerber unmittelbar im Zusammenhang mit der Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses oder mit der Erlangung des Erwerbs entstehen. Diese Aufwendungen sind aber nachzuweisen. Doch: Ohne Nachweis wird für diese Kosten insgesamt ein Betrag von 10.300 EUR abgezogen. Doch was gilt, wenn de facto nur 40 oder 50 EUR Erbfallkosten entstanden sind? Dürfen auch in diesem Fall 10.300 EUR abgezogen werden? Weiterlesen

Erbschaftsteuer: Steuerschädliche Übertragung an Kinder nach Erbfall

Die Vererbung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie (Familienheim) an den Ehegatten oder an Kinder, Stiefkinder oder Kinder verstorbener Kinder ist erbschaftsteuerfrei, und zwar zusätzlich zu bzw. unabhängig von den persönlichen Freibeträgen. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist jedoch, dass der Erblasser das Familienheim vor dem Erbfall selbst bewohnt hat und die Erben die Immobilie nach der Erbschaft zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Fallen die Voraussetzungen innerhalb von zehn Jahren weg, entfällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Eine Ausnahme gilt (nur), wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist (vgl. hierzu meinen Blog-Beitrag “FGs haben kein Einsehen bei psychischen Krankheiten von Steuerpflichtigen”).

Aktuell hat der BFH entschieden, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim rückwirkend wegfällt, wenn der Erbe (Witwe/Witwer) das Familienheim innerhalb des Zehnjahreszeitraums auf ein Kind überträgt, obwohl er sich ein Wohnrecht vorbehält und das Haus weiterhin selber bewohnt. Weiterlesen

Wissen Sie was ein Vollmengenstaffeltarif ist?

Wahrscheinlich wissen Sie es, ohne es zu wissen. So ist beispielsweise die Steuersatztabelle im Erbschaft-und Schenkungsteuergesetz ein solcher Vollmengenstaffeltarif.

Dieser erfasst den gesamten steuerpflichtigen Erwerb in vollem Umfang mit dem seiner Wertstufe als Obergrenze entsprechenden Steuersatz. Noch einfacher ausgedrückt: Ist eine bestimmte Wertgrenze überschritten, ab der ein höherer Steuersatz gilt, unterliegt alles diesem höheren Steuersatz und nicht nur der die Wertgrenze übersteigende Teil.

Eine solche Regelung gab es auch seinerzeit bei den zumutbaren Belastungen, jedoch hat der BFH mit Urteil vom 19.1.2017 (Az: VI R 75/14) klargestellt, dass dieser hier nicht angewendet werden kann. Die Folge: Für jede Stufe muss der entsprechende Prozentsatz angewendet werden. Weiterlesen

Kann die mittelbare Schenkung von Betriebsvermögen begünstigt sein?

Es gibt eine mittelbare Schenkung im Hinblick auf Immobilienvermögen, die erbschaft- und schenkungsteuerlich zu Bewertungsvorteilen führen kann. Fraglich ist aber, ob es so etwas auch beim Betriebsvermögen gibt.

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