Übliche Miete vs. vertraglich vereinbartes Entgelt

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind bei Immobilien die Grundbesitzwerte gesondert festzustellen und für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens unter Anwendung der Regelungen des Bewertungsgesetzes zu ermitteln.

Grundstücksart ausschlaggebend

Die Bewertung bebaute Grundstücke ist dabei von der Grundstücksart abhängig. Mehrfamilienhäuser werden beispielsweise im Ertragswertverfahren zu bewerten sein. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert des Gebäudes getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Bei der Ermittlung des Gebäudeertrags ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Rohertrag ist dabei das Entgelt, dass für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach dem am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist.

Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist dann allerdings die übliche Miete anzusetzen, wie in § 186 Abs. 2 Satz 1 Nummer 2 BewG geregelt ist.

Erfahrungen aus der Praxis

Streitbefangen ist dabei in der Praxis immer, wann eine vertraglich vereinbarte Miete noch als üblich angesehen werden kann. Dies hat aktuell der BFH in seiner Entscheidung vom 5.12.2019 unter dem Aktenzeichen II R 41/16 geklärt. So kann eine vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert dieser Spanne.

Dies schafft Steuerpflichtigen ein wenig mehr Spielraum, da der BFH ebenso klargestellt, dass es auf den Mittelwert des verwendeten Mietspiegels insoweit überhaupt nicht ankommt.

Weitere Informationen:
BFH, Urteil v. 05.12.2019 – II R 41/16

 

Löschung einer negativen Google Bewertung

Gerade im Bereich der Gastronomie und der Touristik orientieren sich viele potentielle Kunden an Google-Bewertungen. Doch was, wenn diese schlecht ausfällt? Gibt es Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren? Ein Unternehmer hat sich zur Wehr gesetzt – und hatte Erfolg.

In den vom Landgericht Hamburg (12.1.2018 – 324 O 63/17) ging es um folgenden Streitfall:

Ein Gastwirt erhielt über Google eine negative Bewertung. Die Bewertungen können sowohl eine Sternebewertung (1 bis maximal 5 Sterne) wie auch eine Freitextbewertung enthalten. Google übernimmt keine Vorab- oder sonstiger redaktionelle Kontrolle über die Bewertungen.

Der Gastwirt wurde mit nur einem Stern bewertet; dieser Bewertung wurde kein Kommentar hinzugefügt. Außergerichtlich wurde Google aufgefordert, die Bewertung auf Plausibilität zu prüfen und bei nicht vorhanden sein die Bewertung zu löschen. Google kam dem nicht nach.

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Regelmäßig bedeutet nicht “immer”

Kennen Sie das? Findet sich im Gesetz oder einer Verwaltungsanweisung das schöne Wort “regelmäßig”, so kann man davon ausgehen, dass die Finanzverwaltung dieses Wort in ein “immer” oder “stets” umdeutet – natürlich nur, wenn dies zu ihren Gunsten geschieht. Im umgekehrten Fall ist sie bei der Interpretation des Begriffs großzügiger.

Mir ist bereits seit einiger Zeit die unreflektierte Übernahme der Bodenrichtwerte im Zuge der Bedarfsbewertungen ein Dorn im Auge. Im Fall der Bewertung eines Grundstücks für Erbschaft- oder Schenkungsteuerzwecke schauen die Finanzämter ausschließlich auf die Bodenrichtwerte oder Bodenrichtwertzonen der Gutachterausschüsse. Das ist in § 179 BewG auch für den Regelfall so vorgesehen, aber eben auch nur für den Regelfall. Im Ausnahmefall, das heißt bei einer besonderen Lageeigenschaft des Grundstücks, die in den Bodenrichtwerten nicht hinreichend berücksichtigt worden ist, sind die Finanzämter gehalten, Boden(richt)werte eigenständig zu ermitteln.

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Überarbeitet endlich die Gebäudebewertung für Erbschaftsteuerzwecke

Kürzlich bin ich gefragt worden, ob ich das deutsche Steuerrecht für gerecht halte. Meine klare Antwort darauf: Nein. Meine Kritik richtet sich insbesondere gegen die Besteuerung von Immobilienvermögen bei Erbschaften und Schenkungen. Nicht nur einmal musste ich feststellen, dass Erben bis zu 70 Prozent Steuern auf die erhaltenen Immobilien zahlen müssen.

Dieser hohe Satz ergibt sich häufig, wenn zunächst die Erbschaftsteuer mit 30 Prozent „zuschlägt“, im Anschluss daran aus Liquiditätsgründen die Immobilie veräußert werden muss und dann noch eine „Spekulationssteuer“ mit 40 Prozent zu Buche schlägt.

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Nachlassverbindlichkeit erhöht sich – Festsetzungsverjährung Erbschaftsteuerbescheid

Das hört sich nach dem verfahrensrechtlichen Supergau an. Die Nachlassverbindlichkeit (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG) in Form der ESt des Erblassers hat sich wesentlich erhöht, weil das FA nach einer Außenprüfung begünstigte Tatbestände nicht anerkennt (hier Widerruf des “steuerfreien” Sanierungsgewinns). Die Festsetzungsverjährung ist für den Erbschaftsteuerbescheid unstreitig eingetreten. Wie kommt nun eine sachgerechte Besteuerung zustande? Das FA jedenfalls will den Erbschaftsteuerbescheid nicht zugunsten der Erben ändern (und freut sich über die erheblichen Mehrsteuern). Weiterlesen

Wahljahr 2017 – Kommt die Vermögensteuer nach der Bundestagswahl?

Ob sich der Gesetzgeber zur Wiedereinführung einer Vermögensteuer entschließen wird, dürfte eine rein politische Entscheidung sein. Egal wie die (geplante) Bilanz einer eventuellen Vermögensteuer aussehen wird, sicher ist, dass die reinen Erhebungskosten der Steuer sowohl auf Seiten des Finanzamtes, als auch auf Seiten der Steuerpflichtigen hoch sein dürften.  Weiterlesen

Fiskus, das Immobiliengutachten ist ok!

Mit den Gutachten zur Wertermittlung im Steuerrecht ist das so eine Sache, und zwar eine ganz Spezielle! Grundsätzlich wird z. B. für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer kein Gutachten benötigt. Der zur Besteuerung heranzuziehende Immobilienwert wird anhand der im Bewertungsgesetz vorgegebenen Verfahren ermittelt.

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Immaterielle Güter – Fragen über Fragen

Bei aller Diskussion um die schwierige Bilanzierung von Finanzinstrumenten und andere „moderne“ Probleme rückt gelegentlich ein Posten in den Hintergrund, der gerade für die deutsche Wirtschaft von existentieller Bedeutung ist: Das immaterielle Vermögen. Seit Jahrzehnten wird um dessen Bilanzierung im deutschen und auch im internationalen Raum heftig gerungen. Für den Erfolg der Unternehmen haben die sogenannten weichen Faktoren immer größere Bedeutung. Mit der Bedeutungssteigerung der immateriellen Güter hält ihre Bilanzierung aber nicht Schritt. Das DRSC hatte jüngst den Entwurf E-DRS 32 zur Bilanzierung immaterieller Güter vorgelegt, der in vielen Punkten Anlass zur Diskussion gibt. Mit diesem Blogbeitrag will ich davon losgelöst eine Sammlung von Fragen zu immateriellen Gütern beginnen. Über die Ergänzung weiterer Fragen über die Kommentarfunktion würde ich mich sehr freuen. Weiterlesen