Nach dem Verkauf eines vermieteten Grundstücks lösen die Verkäufer oftmals die noch existierenden Darlehen ab und zahlen dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bereits seit vielen Jahren ist es leider gängige Praxis der Gerichte und der Finanzverwaltung, dass die Vorfälligkeitsentschädigung selbst dann nicht zum Werbungskostenabzug zugelassen wird, wenn sie ausnahmsweise den Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjektes zugerechnet werden kann (vgl. BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 42/13; BMF-Schreiben vom 27.7.2015, BStBl 2015 I S. 581; Blog-Beitrag „Vorfälligkeitsentschädigung auch beim Surrogat nicht abziehbar“ von Christoph Iser).

Das FG Köln hat kürzlich in einem Urteil den Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung zwar ebenfalls versagt, aber Ausführungen gemacht, die mit etwas Wohlwollen als „Rückkehr zur früheren Surrogatrechtsprechung“ verstanden werden könnten (FG Köln, Urteil vom 19.10.2023, 11 K 1802/22). 

Der Sachverhalt:

Der Kläger hatte im Jahre 2018 ein vermietetes Objekt veräußert, das er 2006 angeschafft hatte. Mit dem Verkaufserlös tilgte er ein Darlehen, das seinerzeit der Finanzierung der Immobilie diente, und zahlte eine Vorfälligkeitsentschädigung. Mit dem überschießenden Restbetrag des Veräußerungserlöses wurden die Darlehen von übrigen Vermietungsobjekten teilweise zurückgeführt, so dass sich deren Zinslast insoweit in den Folgejahren reduzierte. Der Kläger war der Meinung, vor diesem Hintergrund sei die Vorfälligkeitsentschädigung als „vorweggenommener Werbungskostenabzug” berücksichtigungsfähig. Das Finanzamt sah das anders und ließ einen Werbungskostenabzug nicht zu. Einspruch und Klage scheiterten.

Die Begründung:

Die vom Kläger gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung steht nicht in dem für den Abzug als Werbungkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erforderlichen wirtschaftlichen Zusammenhang. Mit dem Verkauf der Immobilie konnten keine Vermietungseinkünfte mehr erzielt werden, so dass kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und einer Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Nun kommt es: „Anhaltspunkte dafür, dass die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines der Einkunftserzielung dienenden Objektes zu beurteilen wäre (vgl. vormals z.B. BFH-Urteile vom 23.4.1996 – IX R 5/94, BStBl. II 1996, 595 und vom 14.1.2004 – IX R 34/01, BFH/NV 2004, 1091), sind nicht ersichtlich und vom Kläger zudem nicht nachgewiesen.“ Und weiter: „Ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus einem neuen bzw. anderen Objekt ergibt sich allenfalls dann, wenn der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung – z.B. im Kaufvertrag selbst oder zumindest beim Abschluss des Kaufvertrages – im Vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er ihn unmittelbar in seiner Verwendung zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit einem bestimmten Objekt festlegt. …“

Denkanstoß:

Die Aussagen des FG Köln sind bemerkenswert, denn die Richter befassen sich mit der alten Rechtsprechung des BFH vor dessen Schwenk im Jahre 2014. Wer also mutig ist, könnte unter Verweis auf dieses Urteil in einem ähnlich gelagerten Sachverhalt den Klageweg beschreiten. Wie gesagt: Etwas Wohlwollen muss natürlich schon dabei sein, um in dem Urteil eine Rückkehr zur früheren Surrogatrechtsprechung zusehen oder diese zu erreichen. Aber wer weiß?

Der guten Ordnung halber sei noch auf einen Ausnahmefall hingewiesen, in dem eine Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigungsfähig bleibt, nämlich bei der Berechnung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG (vgl. dazu Iser, Blog-Beitrag „Steuerliche Berücksichtigung einer Vorfälligkeitsentschädigung„).

Auch kann eine Vorfälligkeitsentschädigung zu Werbungskosten führen, wenn es sich um eine übliche Umschuldung von Darlehen handelt, um günstigere Zinskonditionen zu erhalten (vgl. z.B. FG Baden-Württemberg, Urteil vom 29.10.2018, 10 K 1825/17).