Das FG darf die von den Gutachterausschüssen nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG mitgeteilten Vergleichspreise dem Vergleichswertverfahren grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Amtsaufklärungspflicht zu verstoßen. Anlass für eine gerichtliche Überprüfung der mitgeteilten Vergleichspreise besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind. So lautet ein aktuelles Urteil des BFH vom 11.3.2026 (II R 6/23).
Kurz zum Hintergrund:
Wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, muss für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ein Wert ermittelt werden. Je nach Art der Immobilie gibt es dazu unterschiedliche Bewertungsmethoden. Erben und Beschenkte haben aber kein Wahlrecht, das heißt, sie können nicht einfach das Verfahren wählen, das zum günstigsten Ergebnis führt. Vielmehr ist die Anwendung des jeweils maßgebenden Verfahrens gesetzlich vorgeschrieben. So ist für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich das Vergleichswertverfahren maßgebend, es sei denn, es liegt kein Vergleichswert vor. Und die Vergleichswerte wiederum ermitteln die Gutachterausschüsse (§§ 179, 183 BewG).
Der Sachverhalt:
Zum Nachlass gehörte eine Eigentumswohnung. Laut Gutachterausschuss betrug der Vergleichswert 186.000 Euro. Der Gutachterausschuss teilte dem Finanzamt mit, er habe für den fraglichen Zeitraum insgesamt 20 Vergleichspreise ermittelt und daraus einen Durchschnittswert gebildet. Dieser wurde der Festsetzung der Erbschaftsteuer zugrunde gelegt. Die Erben wendeten sich gegen den Ansatz des Vergleichswertverfahrens, vielmehr sei das Sachwertverfahren anzuwenden. Daraus ergebe sich ein Grundbesitzwert von nur 153.456 Euro. Die vom Gutachterausschuss berücksichtigten Grundstücke seien schon ihrer Art nach keine tauglichen Vergleichsgrundstücke. Doch die Erben konnten weder das FG noch den BFH überzeugen. Der Betrag von 186.000 Euro war anzusetzen.
Die Begründung:
Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung der Vergleichswerte der Gutachterausschüsse besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen. Gerichtlich überprüfbar ist dabei, ob die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen sowie die Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung zutreffend angewendet wurden, die gewählte Bewertungsmethodik mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt und die Verfahrensregeln eingehalten, also insbesondere die erforderlichen Tatsachen im Wesentlichen vollständig und zutreffend erfasst sowie keine sachfremden Erwägungen angestellt wurden. Im Urteilsfall können keine offensichtlichen Verstöße festgestellt werden. Der Gutachterausschuss hat die Vergleichswerte im Rahmen seines Beurteilungsspielraums zutreffend festgestellt. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass ein Durchschnittswert in Höhe von 186.000 Euro angesetzt wurde und nicht lediglich der geringste Einzelwert der Bewertung.
Denkanstoß:
Es ist nur selten eine gute Strategie, sich gerichtlich gegen den Ansatz eines Werts zu wenden, den der Gutachterausschuss ermittelt hat. Dieser muss schon offensichtlich falsch sein. Oder die Betroffenen müssen sich selbst so gut in der Wertermittlung und der Arbeit der Gutachterausschüsse auskennen, dass sie substantiiert Verstöße darlegen können. Fazit: Wer einen niedrigeren Wert angesetzt wissen will, wird wohl nicht umhinkommen, ein Gutachten in Auftrag zu geben. Als Nachweis des niedrigeren Werts kann aber auch der Kaufpreis der entsprechenden Immobilie dienen, wenn diese innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erworben bzw. verkauft wurde. Es muss sich aber um einen Wert handeln, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist (§ 198 BewG).
Weitere Informationen:
- NWB Online-Nachricht: Bewertung | Richterliche Kontrolle der Feststellungen der Gutachterausschüsse im Vergleichswertverfahren (BFH)
- Carlé, Bewertung | Die vom zuständigen Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise sind für das Finanzgericht bindend, wenn keine substantiierten Einwände gegen die Ermittlung vorgetragen werden oder offensichtlich sind (Kommentierte Nachricht NWB 28/2026, S. 1839, NWB PAAAK-19293)
