BaFin verpasst Chance, mehr Biss nach Wirecard zu beweisen
Endlich. So denkt vermutlich Kirsten, der Verwaltungsratsvorsitzende von Adler. Nach knapp 20 Monaten hat Adler Real Estate die BaFin Prüfung überstanden. Zumindest ist dies der Zeitraum von der Prüfungsanordnung der BaFin im Juni 2022 bis zur letzten Fehlerfeststellung Ende Dezember 2023. Während dieses Zeitraums gab es zwischendrin zwei Meldungen der BaFin mit sog. Teil-Fehlerfeststellungen, eine der Folgen des Wirecard-Skandals. Kurz nach Weihnachten wurde die Fehlerfeststellung der BaFin veröffentlicht – ein doch eher ungewöhnlicher Zeitraum, wie ich finde.
Wie zu erwarten, hat Adler die Bewertung des Immobilienprojektes Glasmacherviertel doch etwas zu sehr unter dem Blick eines frisch Verliebten mit einer rosaroten Brille vorgenommen. Beim Thema Bewertung hatte KPMG im Rahmen der Sonderprüfung in dem im April 2022 (!) veröffentlichten Gutachten doch erhebliche Unterschiede bei der Bewertung zwischen Adler und der KPMG-Bewertung gesehen. Hier noch einmal zur Erinnerung: Kurze Zeit später hatte KPMG mangels ausreichend vorgelegter Unterlagen das Testat für den Abschluss 2021 verweigert.
Überbewertung des Immobilienprojektes Glasmacherviertel
Bereits in der Teil-Fehlerfeststellung im August 2022 hatte die BaFin die Öffentlichkeit über die Überbewertung des Immobilienprojektes Glasmacherviertel in Düsseldorf („Gerresheim-Areal“) im Ausmaß von „mindestens 170 Mio. Euro bis höchstens 233 Mio. Euro“ informiert.
In der Fehlerfeststellung vom 27. Dezember 2023 wird der Grund für die Überbewertung genauer ausgeführt, ein konkreter Betrag wird jedoch nicht genannt. Das Immobilienprojekt wurde zum aktuellen Zeitwert bewertet.
Das Problem? Das Gutachten, das für die Bewertung nach Ansicht der BaFin nicht geeignet war. Genau genommen waren die dort zugrunde gelegten Annahmen zur Offenlegung eines Bebauungsplans für das Areal und des Baubeginns zum Ende des Jahres 2022 bzw. zum Jahresanfang 2023 nicht plausibel. Das Gutachten berechnete den aktuellen Wert des Projektes unter Annahme eines durchschnittlichen Fertigstellungstermins bis zum 31. Dezember 2026.
Zum 31. Dezember 2021 lag noch immer kein Bebauungsplan für das auf dem Gerresheim-Areal geplante Wohnquartier vor. Damit war eine Fertigstellung des Projektes mit den in dem Gutachten getroffenen Annahmen eher unwahrscheinlich. Denn ein verzögerter Baubeginn bedeutet nichts anderes als eine spätere Fertigstellung und damit eine zeitliche Verzögerung der Zahlungseingänge, was sich auf die Bewertung auswirken müsste. Nach den Angaben der Fehlerfeststellung der BaFin bedeutet eine Verzögerung pro Jahr eine Überbewertung des Immobilienprojektes von ca. 17 Mio. – mit jedem weiteren Jahr Verzögerung also ein erheblicher Wertverlust.
Eine kurze Einordnung
Wie ich die Fehlerfeststellung der BaFin einschätze? Ehrlich gesagt, hätte ich mit noch mehr festgestellten Fehlern gerechnet. Vor allem wenn ich an das KPMG-Gutachten vom April 2022 denke. Doch kann die BaFin keine „Vollprüfung“ durchführen, wie dies im Rahmen der Abschlussprüfung der Fall ist, das ist mir klar.
Zudem ist die BaFin sicherlich nicht damit beschäftigt, ihre Kapazitäten im Bereich der Bilanzkontrolle aufzubauen, denn sie ist schließlich erst nach dem Zusammenbruch Wirecards und den erfolgten Reformen allein für die Bilanzkontrolle zuständig.
Was mich stört? Das es aus meiner Sicht ewig gedauert hat, bis die Prüfung endlich abgeschlossen ist. Nach dem Squeeze-out der Adler Real Estate AG im letzten Jahr. Das ist kein Beweis für den nach dem Zusammenbruch Wirecards versprochenen „mehr Biss“ aus Anlegersicht. Die Bilanzprüfer bei der BaFin tun sicherlich ihr Bestes ihm Rahmen ihrer Möglichkeiten. Doch für mehr Biss hätte gerade im Fall Adler eine Prüfung deutlich schneller abgeschlossen werden müssen. Damit hätte sie vielleicht etwas für das Vertrauen der Anleger getan. So wird der Eindruck erweckt, dass die Bilanzkontrolle den schwarzen Schafen hinterherrennt.
Was dies für andere Immobilienkonzerne bedeuten könnte? Möglicherweise Ärger mit der BaFin. Denn das Thema Bewertung von Investment Properties ist einer der Prüfungsschwerpunkte in diesem Jahr. Und wie das Erdbeben am Immobilienmarkt seit dem letzten Jahr zeigt, rollt da noch einiges auf uns zu. Ganz abgesehen davon wurden die Gewinne in vielen Fällen nur durch Wertsteigerungen auf dem Papier verdient – das rächt sich jetzt.
Wie es für Adler nun weiter geht
Auch wenn Adler nun die BaFin-Prüfung geschafft hat, steht die nächste Bewährungsprobe an: Die Prüfung des Konzernabschlusses. Und zwar nicht nur für das letzte Geschäftsjahr, sondern auch noch für das Vorjahr (!). Zur Erinnerung: Der durch den Wambach-Bericht im Untersuchungsausschuss von Wirecard bekannt gewordene Wirtschaftsprüfer Martin Wambach hat hier den Hut auf. Er hatte EY kein gutes Zeugnis ausgestellt, um es vorsichtig auszudrücken. Und dass er auch mit Adler sicherlich nicht zimperlich sein wird, davon ist auszugehen.
Ob dies noch relevant ist? Gute Frage, denn die Adler Real Estate Aktionäre wurden im letzten Jahr im Zuge des Squeeze-out quasi enteignet. Die Folge? Zumindest gibt es seither keine Kapitalmarktnachrichten mehr, wie auf der Website der Adler Group informiert wird:
„Nach dem im Oktober 2023 abgeschlossenen Squeeze-out-Verfahren bei der ADLER Real Estate AG veröffentlicht das Unternehmen keine Kapitalmarktnachrichten mehr. Hier finden Sie alle in der Vergangenheit von der ADLER Real Estate AG veröffentlichten Ad-hoc- und Related-Party-Transaction-Meldungen.“ (Stand: 4.1.2024, https://www.adler-group.com/investors/veroeffentlichungen/adler-real-estate)
Was dies zeigt? So lange Anleger mit angeblich eindruckenden Zahlen Honig um den Mund geschmiert werden kann, sind sie gern gesehen. Dreht sich der Wind oder kommen kritische Fragen, werden sie herausgedrängt. Sie finden meine Kritik etwas scharf? Mag sein, aber leider treffe ich bei meiner Arbeit immer wieder auf vergleichbare Vorgehensweisen. Und am Ende leiden wie so oft die Ehrlichen.
Weitere Informationen:
ADLER Real Estate Aktiengesellschaft: Fehlerbekanntmachung für den gebilligten Konzernabschluss zum Abschlussstichtag 31.12.2021
s.o.: 31.12.2020
s.o.: 31.12.2019
NWB Experten-Blog:
Serie Bilanzskandale: Adler hat Zoff mit der BaFin – die fetten Jahre sind vorbei
Serie Bilanzskandale: Beerdigungsfeier für Aktionäre von Adler Real Estate Ende April
Alle Jahre wieder – Prüfungsschwerpunkte der BaFin
Erdbeben am Immobilienmarkt: Droht Immobilienkonzernen Zoff mit der BaFin bei der Bewertung?