Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand: Ist die 15-Prozent-Grenze ein Investítionshemmnis?

So genannte anschaffungsnahe Herstellungskosten sind für Erwerber von Eigentumswohnungen oder Häusern der Albtraum, denn die Aufwendungen können nur im Wege der AfA steuerlich berücksichtigt werden – eine Einkunftserzielungsabsicht natürlich vorausgesetzt. Im Gesetz heißt es dazu: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Noch schlimmer wurde es, nachdem der BFH mit drei Urteilen vom 14.6.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) für einen Paukenschlag in Sachen „Anschaffungsnahe Herstellungskosten“ gesorgt hat. Er zählt nämlich auch reine Schönheitsreparaturen zu den „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG, so dass diese in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind.

Letztlich sind nur Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, auszuscheiden sowie die Beseitigung eines größeren Schadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch den Mieter (schuldhaft) verursacht worden ist (Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16; vgl. Blog „Rudert der BFH in Sachen „Anschaffungsnaher Aufwand“ zurück?“).

Mir persönlich sind nun mehrere Fälle bekannt, in denen Erwerber entweder auf Renovierungsmaßnahmen verzichten oder Häuser vor der Sanierung sogar bewusst leerstehenden lassen, um der genannten Drei-Jahres-Frist und der 15-Prozent-Regelung zu entgehen. Das kann sich durchaus rechnen, denn bei einem Investitionsvolumen von 200.000 Euro, das schnell erreicht ist, und einem Steuersatz von 40 Prozent sprechen wir immerhin über eine Steuerentlastung von 80.000 Euro gegenüber einer Steuerentlastung aus der AfA von 1.600 Euro. Für 78.400 Euro ist also die Versuchung groß, eine Sanierung zu verschieben, wobei ich hier nicht auf die Frage eingehen kann und möchte, ob ein dreijähriger Leerstand einem Haus gut tut.

Mir liegen zwar keine empirischen Zahlen vor, aber wenn ich mich mit Kolleginnen und Kollegen unterhalte, so glaube ich jedenfalls, dass meine Beobachtung durchaus nicht auf Einzelfälle beschränkt ist. Wenn dem so ist – und davon gehe ich aus – stellt die 15-Prozent-Grenze ein echtes Investítionshemmnis dar – und das in Zeiten von großer Wohnraumknappheit.

Dabei ist die 15-Prozent-Grenze nicht aus gesetzes-systematischen Gründen eingeführt worden, sondern hat – wie so vieles im Steuerrecht – rein fiskalische Gründe gehabt, die seinerzeit (ich meine es war das Jahr 2004) vielleicht ihre Berechtigung hatten. Dabei gab es zuvor immerhin eine Grenze von 20 Prozent, ganz zu schweigen von den maßgebenden BFH-Urteilen vom 12.9.2001 (BStBl 2003 II S. 569 und S. 574).

Aus meiner Sicht gehört die 15-Prozent-Grenze abgeschafft oder sie muss zumindest deutlich erhöht werden. Sie ist auch deshalb falsch, weil sich bei wirtschaftlicher Betrachtung erhebliche Unterschiede ergeben zwischen der Vermietung von Immobilien, die saniert erworben worden sind und Immobilien, die erst vom Vermieter saniert werden. Denn im ersten Fall kann der Verkäufer seine Kosten prinzipiell voll abziehen, im zweiten Fall der Erwerber gegebenenfalls nur im Wege der AfA. Das macht keinen Sinn.

Mich interessiert Ihre Meinung zu dem Thema. Haben Sie ähnliche Beobachtungen gemacht? Teilen Sie meine Auffassung der 15-Prozent-Grenze als Investítionshemmnis? Oder sind Sie – vielleicht aus Gründen der Klarheit und Vereinfachung – für die Beibehaltung der Regelung?

Weitere Informationen:

2 Gedanken zu “Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand: Ist die 15-Prozent-Grenze ein Investítionshemmnis?

  1. Ich weise jeden neuen Immobilienbesitzer auf die 15%-Grenze hin.

    Für manche ist die Grenze kein Problem, weil das Gebäude in einen guten Zustand ist und größere Instandhaltungen sowieso nicht geplant sind. Bewussten Leerstand hab ich bisher noch nicht erlebt, aber meine Empfehlung ist auch, sich in den ersten drei Jahren zurückzuhalten und anschließend die Instandhaltungen als sofort abzugsfähige BA/WK zu bekommen. Bei einer Abschreibung über 33/40/50 Jahre ist dies die bessere Wahl.

  2. Ein saniertes Haus wird üblicherweise mehr kosten als ein unsaniertes Haus. Ein Erwerber der ein saniertes Haus kauft, kann die im Kaupreis enthaltenen Sanierungskosten nur im Wege der Abschreibung als Werbungskosten berücksichtigen. Wenn ein Erwerber ein unsaniertes Haus zu einem geringeren Preis erwirbt und die Sanierungskosten unbegrenzt sofort als Werbungskosten ansetzen kann, sehe ich ein Gerechtigkeitsproblem. Eventuell ist die 15 % Grenze etwas gering. Sowas ist bei den heutigen Handwerkerkosten schnell erreicht (wobei natürlich auch die Kaufpreise für Häuser entsprechend gestiegen sind). Die Grenze sollte vielleicht etwas angehoben werden.

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