Vermögensübertragungen unter Nießbrauchsvorbehalt sind ein beliebtes Gestaltungsmittel, doch Lebensumstände können sich ändern. Und wenn es dann zu einem Verzicht auf einen bereits eingeräumten Nießbrauch geht, wird es steuerlich sehr kniffelig. Dies hat unter anderem das BFH-Urteil vom 10.10.2025 bewiesen. Die obersten Steuerrichter haben nämlich entschieden, dass der Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung führt, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus bereits Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt – und das kann steuerlich teuer werden (BFH-Urteil vom 10.10.2025, IX R 4/24). Nach einer Entscheidung aus dem Jahr 1992 hingegen sollte die Gegenleistung keine Entschädigung sein, die gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG zu steuerpflichtigen Einkünften führt (BFH-Urteil vom 25.11.1992, X R 34/89). An dieser Auffassung hält der BFH aber nicht mehr fest.
Des Weiteren hat der BFH entschieden, dass Steuerpflichtige, denen eine Entschädigung als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen zufließen, bei Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung nicht unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck gestanden haben müssen, um den Tatbestand des § 24 Nr. 1 a EStG zu erfüllen. Auch insofern liegt eine Abweichung von jahrzehntelanger Rechtsprechung und Verwaltungspraxis vor (vgl. BFH-Urteil vom 24.10.1990, X R 161/88).
Immerhin hat das BMF nun für Altfälle reagiert: Die bisherige Rechtsprechung des BFH ist – in Abweichung von der Entscheidung aus dem Jahre 2025 – weiterhin auf vertraglich vereinbarte Nießbrauchsablösungen bis zum Ablauf des Tages der Veröffentlichung der Entscheidung im BStBl anzuwenden. Diese Veröffentlichung wird aber wohl kurzfristig erfolgen (BMF-Schreiben vom 21.10.2026, IV C 1 – S 2253/00047/032/015/bmf.de).
Noch einmal das Urteil zur Erinnerung:
Die Klägerin hatte ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück; aus diesem erzielte sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Eigentümerin war eine Erbengemeinschaft, bestehend aus den Kindern der Klägerin. Nachdem die Erbengemeinschaft das Grundstück veräußert hatte, verzichtete die Klägerin auf ihr Nießbrauchsrecht. Hierfür erhielt sie eine Entschädigung, die der BFH letztlich als steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung qualifizierte (§ 24 Nr. 1 Buchst. a EStG i.V.m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Entschädigungen, die als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen geleistet werden, führen nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG zu Einkünften. Eine Entschädigung, die für den Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einem zu diesem Zeitpunkt vermieteten Grundstück gezahlt wird, falle unter diesen Tatbestand. Denn nutze der Nießbraucher sein Recht dazu, das Grundstück an einen Dritten zu vermieten und hieraus Erträge zu erzielen, stelle die für den Verzicht auf das Nießbrauchsrecht erhaltene Gegenleistung bei wirtschaftlicher Betrachtung eine Entschädigung für die entgangenen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar. Die Entschädigung trete an die Stelle des ohne den Verzicht fortwährenden Zuflusses an Mieteinnahmen. Einer Steuerbarkeit der Zahlung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG stehe es nicht entgegen, wenn auf das Nießbrauchsrecht freiwillig verzichtet wird.
Denkanstoß:
Die Finanzverwaltung war der Auffassung, dass die Ablösung eines vorbehaltenen Nießbrauchs gegen Einmalzahlung beim Nießbraucher eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung darstellt (vgl. BMF-Schreiben vom 30.9.2013, BStBl 2013 I S. 1184). Von daher hätte der Fall gar nicht beim BFH landen sollen. Diese Erkenntnis hilft aber nicht weiter. Wer jetzt gestalten will, muss die geänderte Rechtsauffassung berücksichtigen. In Altfällen besteht nun immerhin ein gewisser Vertrauensschutz. Übrigens ist es – trotz der neueren Rechtslage – nicht unbedingt vorteilhafter, auf ein Nießbrauchsrecht unentgeltlich zu verzichten, denn hier können gravierende schenkungsteuerliche Folgen eintreten. Genaues Rechnen ist angesagt.
