Wird ein Kaufvertrag über eine Immobilie rückgängig gemacht oder erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück, so wird die Festsetzung der Grunderwerbsteuer und gewissen Voraussetzungen aufgehoben. Einzelheiten sind in § 16 GrEStG geregelt. Nun hat der BFH entschieden: Haben mehrere Erwerber ein Grundstück zu Miteigentum gekauft, kann das Ausscheiden nur eines Erwerbers aus dem Kaufvertrag ihren gemeinschaftlichen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht wirksam beseitigen. § 16 GrEStG läuft hier ins Leere.
Der Fall dürfte gar nicht so selten sein. Daher soll das BFH-Urteil nachfolgend kurz vorgestellt werden (BFH-Urteil vom 14.1.2026, II R 24/23).
Der Sachverhalt in aller Kürze:
Lebensgefährten hatten gemeinsam ein Haus erworben, sich aber bereits kurze Zeit nach dem Erwerb getrennt. Der Mann wollte das Haus behalten und so kam man mit den Verkäufern überein, den bereits vollzogenen Kaufvertrag in der Weise abzuändern, dass der Mann alleiniger Erwerber sein sollte. Man ging – rein rechtlich – davon aus, dass es sich bei dem Ursprungsvertrag um zwei Kaufverträge gehandelt habe, nämlich um einen zwischen den Verkäufern und der Frau bezüglich eines ideellen hälftigen Miteigentumsanteils und um einen weiteren zwischen den Verkäufern und dem Mann bezüglich dessen Miteigentumsanteils. Mit dem neuen Vertrag sollte die Frau aus allen rechtlichen Verpflichtungen entlassen werden. Und der Mann sollte mittels derselben Urkunde nunmehr alleiniger Eigentümer werden. Die Frau beantragte anschließend die Aufhebung der Grunderwerbsteuer, soweit diese auf ihren Anteil entfiel. Dies lehnte das Finanzamt jedoch ab – zurecht, wie der BFH nun entschieden hat. Die Frau bleibt auf ihrem Teil der Grunderwerbsteuer sitzen; die Steuer wird nicht erstattet.
Die Begründung – ebenfalls in aller Kürze:
Kaufen mehrere Erwerber ein Grundstück, steht ihnen gegen den Verkäufer grundsätzlich ein gemeinschaftlicher Anspruch auf Eigentumsübertragung zu. Dieser Anspruch ist auf eine unteilbare Leistung gerichtet. Die Erwerber können nicht jeweils die Übertragung eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück auf sich, sondern grundsätzlich nur die Übereignung des ganzen Grundstücks auf alle Erwerber verlangen. Das Ausscheiden nur eines Erwerbers eines Miteigentumsanteils aus dem Grundstückskaufvertrag vermag den Anspruch der Erwerberseite auf Übereignung des Grundstücks danach nicht zu beseitigen. Ein mit mehreren Erwerbern geschlossener Vertrag über den Kauf eines Grundstücks kann zivilrechtlich nur dadurch rückgängig gemacht werden, dass er insgesamt aufgehoben wird. Fehlt es daran, besteht kein Anspruch auf Aufhebung der ursprünglichen Steuerfestsetzung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG.
Denkanstoß:
Das Grunderwerbsteuerrecht greift grundsätzlich auf zivilrechtliche Tatbestände zurück, allerdings ist ihm eine wirtschaftliche Betrachtungsweise auch nicht fremd. Man denke beispielsweise an das so genannte einheitliche Vertragswerk bzw. den einheitlichen Erwerbsgegenstand. Wenn der BFH nun im Besprechungsfall die rein zivilrechtliche Sichtweise im Blick hat, mag das konsequent erscheinen. Verwunderlich ist dann aber schon, dass er – wenn es dem Fiskus genehm ist – plötzlich die wirtschaftliche Betrachtungseise heranzieht. Das heißt, selbst bei einer nur losen „Verknüpfung“ von Grundstücks- und Bauvertrag weicht der BFH zugunsten der wirtschaftlichen Betrachtungsweise vom Zivilrecht ab und unterwirft auch die Baukosten des Gebäudes der Grunderwerbsteuer (vgl. z.B. BFH-Beschluss vom 7.2.2022, II B 6/21).
Wie dem auch sei: In ähnlich gelagerten Fällen müsste der Kaufvertrag komplett rückgängig gemacht werden, um in den Bereich des § 16 GrEStG zu gelangen. Ob das Verkäufer und/oder Erwerber bzw. die finanzierende Bank dies mitmachen, steht auf einem anderen Blatt.
