Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück: Darf es ein bisschen mehr Gebäude sein?

Bekanntermaßen besteht ein gebautes Grundstück sowohl aus Gebäude als auch aus Grund und Boden. Wieviel jedoch wovon da ist, ist allerdings bei Immobilien, die zur Einkünfteerzielung genutzt werden regelmäßig streitbefangen. Es liegt also mal wieder einer dieser typischen Interessengegensätze zwischen Fiskus und Steuerpflichtigen vor. 

Die Anschaffungskosten des Gebäudes können über die Abschreibung steuermindernd eingesetzt werden. Der Kaufpreis für Grund und Boden wird bei Privatimmobilien allenfalls im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts gegengerechnet. Daher wollen Steuerpflichtige einen hohen (weil abschreibbaren) Gebäudeanteil, während der Fiskus selbstredend die Auffassung vertritt, dass das Grundstück das eigentlich Werthaltige an der Gesamtimmobilie ist. Die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen.

Früher, in der guten alten Zeit, hat man den Gesamtkaufpreis für eine Immobilie einfach pauschal aufgeteilt. Beim Einfamilienhaus galten schlicht 20 Prozent als Grund und Bodenanteil und beim Teileigentum waren es halt 15 Prozent. Dies ist leider vorbei, denn seinerzeit haben schon verschiedene Rechnungshöfe der Länder darauf hingewiesen, dass eine solch pauschale Kaufpreisaufteilung häufig deutlich unter dem Wert des Grund und Bodens liegt. Die Finanzämter sollten also besser aufpassen. Um die Finanzämter dabei zu unterstützen hat das BMF eine Excel-Arbeitshilfe gebaut und auf ihrer Internetseite veröffentlicht.

In dieser Arbeitshilfe muss man nur Lage der Immobilie, Grundstücksart, Anschaffungs- und Baujahr, Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und ggfs. die Anzahl von Garagen oder Tiefgaragenstellplätzen eingeben und herausgeworfen wird eine Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude.

So einfach kann es sein… oder halt eben nicht. Für die Praxis muss nämlich auch darauf hingewiesen werden, dass das Ergebnis der Kaufpreisaufteilung in manchen Fällen auch direkt weiter in den Papierkorb geworfen werden kann. Dies gilt aus Sicht des Steuerpflichtigen umso mehr, als dass Grund und Bodenanteile von 70 Prozent resultieren. Wie zu erwarten ist gerade in solchen Fällen das Finanzamt dann natürlich Feuer und Flamme der Arbeitshilfe, aber so einfach ist es dann eben doch nicht. Die Berechnungsdatei des BMF ist eine Arbeitshilfe und auch als solche zu verstehen. Sie ist nicht das 11. Gebot. Wie bei allen typisierten Berechnungsverfahren ist die Fehleranfälligkeit im Einzelfall sehr hoch. Nichts anderes gilt daher auch hier.

So ist es mitunter nicht verwunderlich, wenn beispielsweise einer Luxus-Eigentumswohnung in bester Lage mit einem ursprünglichen Baujahr in den 50er Jahren laut Arbeitshilfe ein extrem hoher Grund und Bodenanteil bescheinigt wird. Dies liegt schlicht an dem hohen Bodenrichtwert der besten Lage und dem recht frühen Baujahr. In der Praxis muss jedoch die Frage gestellt werden, ob dieses Baujahr tatschlich zielführend für eine solche Berechnung ist?

Die Antwort: In zahlreichen Fällen wird dies nicht der Fall sein. Der Grund: Über die Jahrzehnte hinweg sind doch gerade bei den Immobilien in guter/ sehr guter und bester Lage erhebliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Das ursprüngliche Baujahr mag daher den Hinweis auf die erstmalige Bezugsfertig der Immobilie geben, kann jedoch nichts mehr über die bauliche Substanz, die Ausstattung oder den Grad der Technik der Immobilie aussagen. Hier muss angesetzt werden. In der Praxis ist zu prüfen, ob aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ggfs. ein jüngeres (fiktives) Baujahr anzusetzen ist. Da dafür insbesondere Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten zwanzig Jahre zu berücksichtigen sind, wird es nahezu bei allen Immobilien in entsprechender Lage zu einer Heraufsetzung des (fiktiven) Baujahrs kommen. Die Folge wird ein höherer Gebäudeanteil und damit ein höheres Abschreibungsvolumen sein.

Natürlich kann es bei der Aufteilungsrechnung auch noch weitere Stellschrauben geben. Ein jüngeres Baujahr ist jedoch schon mal ein interessanter und zielführender Ansatz.

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