Archiv des Autors: Dr. Carola Rinker

Geschafft! Der Abschluss der Adler Group von 2022 kann geprüft werden

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Vier Prüfungsgesellschaften teilen sich die Arbeit auf

Endlich eine positive Meldung: Die Adler Group hat endlich einen Abschlussprüfer gefunden. Genau genommen sogar mehrere. Denn die Prüfung wird nicht von einer, sondern gleich mehreren Prüfungsgesellschaften durchgeführt. Teamarbeit sozusagen.

Schon verrückt, dass es eine solche Tatsache in die Tagespresse schafft. Wenn man auf die langwierige Suche von Adler zurückblickt, ist dies jedoch wenig verwunderlich. Nicht einmal das Gericht konnte Adlers Problem lösen, denn KPMG hatte die Prüfung abgelehnt, trotz gerichtlicher Bestellung. Auch dies ist wenig überraschend. Doch laut Handelsblatt ein Novum in der deutschen Wirtschaftsgeschichte.

Auf die Prüfungsgesellschaften kommt nun einige Arbeit zu. Vermutlich können sie direkt nach der Prüfung des Abschlusses für 2022 gleich den nächsten Abschluss prüfen. Denn Adler ist sicherlich kein einfaches Prüfungsmandat. Bei der anvisierten Hauptversammlung am 27. November soll der Prüfungsauftrag auch direkt für zwei Jahre erteilt werden. Auch das ist sicherlich ein seltener Fall. Weiterlesen →

Investitionen in Bestandsimmobilien zur Senkung des Energiebedarfs: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? (Teil 1)

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Reformvorschlag des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses des IDW

Bei Investitionen in Bestandsimmobilien gibt es eine entscheidende Frage für die Erstellung des Jahresabschlusses: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Ein wichtiger Unterschied, denn Erhaltungsaufwand wird sofort gewinnmindernd erfasst. Eine Einordung der getätigten Investitionen in den Erhalt des Gebäudes als Herstellungskosten hingegen bedeutet: Aktivierung und Abschreibung über die Nutzungsdauer. Es geht schlussendlich um die Frage, zu welchem Zeitpunkt der Gewinn beeinflusst wird: Sofort oder verteilt über mehrere Jahre.

Das Thema energetische Sanierungen gewinnt immer mehr an Fahrt. Um das Ziel der Klimaneutralität zu erreichen, werden hier also einige Investitionen getätigt werden. Dies hat der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss des IDW zum Anlass genommen, seine „Stellungnahme zur Rechnungslegung Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden in der Handelsbilanz“ zu überarbeiten. Das IDW freut sich über Stellungnahmen bis zum 31. März 2024.

Im ersten Teil des Beitrags werden die Reformvorschläge zur wesentlichen Verbesserung des Gebäudes näher unter die Lupe genommen, der zweite Teil beschäftigt sich mit der Erweiterung des Gebäudes.

Begriff „wesentliche Verbesserung“ des Gebäudes

Eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes liegt vor, sofern durch eine bauliche Maßnahme die Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich verlängert wird. Gleiches gilt, wenn die Gebäudequalität über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung deutlich verbessert wird (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 10).

Von einer Verbesserung der Gebäudequalität kann dann ausgegangen werden, falls durch die bauliche Maßnahme der Standard in mindestens drei zentralen Bereichen der Gebäudeausstattung angehoben wird. Die Bereiche der Gebäudeausstattung müssen dabei Bereiche betreffen, die den Gebrauchswert des Gebäudes maßgeblich bestimmen (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 13). Zu den zentralen Bereichen der Gebäudeausstattung zählen beispielsweise die folgenden:

  • Wärme- und Energieversorgung und -speicherung
  • Sanitärausstattung
  • Elektroinstallation/Informationstechnik (einschließlich Gebäudeautomation)
  • Fenster
  • Wärmedämmung

Vorgeschlagene Änderungen

Die Änderungen betreffen zum einen die Definition der bereits genannten zentralen Bereiche der Gebäudeausstattung, die in der Neufassung teilweise ausgeweitet wurde. Größere Änderungen der bisherigen Fassung betreffen das neue Kriterium „deutliche Minderung des Endenergieverbrauchs oder -bedarfs“. Künftig kann auch dies für die Beurteilung einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität ebenso herangezogen werden.

Somit können auch Maßnahmen, die zu einer deutlichen Verringerung des Energieverbrauchs oder -bedarfs führen, zu einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität führen. Wenn der Endenergieverbrauch oder -bedarf um mindestens 30 % gegenüber dem ursprünglichen Zustand gesenkt wird, kann von einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes ausgegangen werden. Bei Wohngebäuden bedeutet dies eine Verbesserung der Energieeffizienzklassen um mindestens zwei Stufen (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 14a).

Die Kosten für die Maßnahmen zur Verringerung des Endenergieverbrauchs führen dann auch zu Herstellungskosten, wenn sie die genannten Voraussetzungen erfüllen.

Einordnung des Vorschlags

Die Aufnahme der Verringerung des Endenergieverbrauchs als Kriterium bei der wesentlichen Verbesserung des Gebäudes ist begrüßenswert. Insbesondere energetische Maßnahmen werden in der Zukunft einen entscheidenden Faktor bei der Bewertung von Immobilien ausmachen. Dies gilt nicht nur im Hinblick auf das neue Gebäudeenergiegesetz, sondern auch bezüglich der Relevanz für die Nachhaltigkeit von Gebäuden.

Erfreulich ist ebenso die Festlegung der Verringerung des Endenergieverbrauchs auf einen konkreten Prozentsatz. Dies erleichtert die Umsetzung in der Praxis. Ich nehme an, dass die Größenordnung von 30 % auch mit Experten diskutiert wurde, die eine Einschätzung zur Energieeinsparung beispielsweise beim Austausch einer Heizungsanlage und dem Einbau einer Wärmepumpe geben können.

Im zweiten Teil lesen Sie, welche Änderungen bei der Erweiterung des Gebäudes geplant sind und worüber meines Erachtens erneut diskutiert werden sollte.

 

Serie Risiko Bilanz – wo man genauer hinschauen sollte: Geschäfte mit Russland

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Hoppla, keine Bilanzskandale mehr? Zumindest nicht mehr monatlich. Stattdessen folgt nun die neue monatliche Serie „Risiko Bilanz“, die sich mit der Frage beschäftigt, wo man in der Bilanz genauer hinschauen sollte. Zinswende, Spätfolgen der Pandemie, Ukraine-Krieg, Klimawandel…die Risiken für Unternehmen werden nicht weniger – ganz im Gegenteil.

Gerade derzeit ist die Gefahr für das Aufhübschen der Zahlen besonders groß. Doch gibt es auch Tatsachen wie beispielsweise steigende Zinsen, die die Zahlen beeinflussen. Und die Unternehmen können nur eines tun: Die geltenden Bilanzierungsvorschriften anwenden. Dies wirkt sich nicht immer positiv auf das Jahresergebnis des Unternehmens aus. Damit es zu keinen Fehlinterpretationen kommt, soll diese Serie anhand von Beispielen die Hintergründe aufzeigen.

Im ersten Teil der Serie schauen wir uns das Risiko eines umfangreichen Russlandgeschäftes und die Auswirkungen auf den Abschluss genauer an. Denn trotz eines erzielten Jahresüberschusses, lauern in diesem sehr große Risiken wie das Beispiel eines deutsch-russischen Agrar-Konzerns zeigt. Auch für die Abschlussprüfer sicherlich kein einfaches Mandat. Weiterlesen →

Risiko Zinsschwankungen bei Pensionsrückstellungen – Reformvorschlag des IDW

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Steigende Zinsen. Des einen Freud, des andern Leid. Auch für die Bewertung von Pensionsrückstellungen gibt es hier erhebliche Auswirkungen. Bei Direktzusagen des Arbeitgebers machen diese einen beachtlichen Teil der Bilanzsumme aus. Derzeit gilt für die Bewertung bei der Erstellung des Jahresabschlusses jeweils der maßgebliche durchschnittliche Marktzinssatz am Bilanzstichtag der letzten zehn Geschäftsjahre. Schwankende Zinssätze bedeuten somit auch eine schwankende Bewertung der Pensionsrückstellungen.

Und was bedeutet dies für Unternehmen? Auswirkungen auf Finanzkennzahlen, die beispielsweise für Refinanzierungen wichtig sind. Die Gefahren? Der Anreiz für Direktzusagen an die Belegschaft wird dadurch im Keim erstickt. Denn in diesem Fall ist klar: Es gibt keinen Bewertungsspielraum, der maßgebliche Zinssatz ist festgelegt.

Und nun? Das IDW hat Anfang September ein Schreiben ans Bundesministerium der Justiz geschickt und einen konkreten Reformvorschlag gemacht. Das Ziel? Weiterlesen →

Serie Bilanzskandale: Unterlassung von Buchungen, die den Gewinn mindern

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Die Unterlassung der Bildung von Rückstellungen bzw. die Einbuchung von Verbindlichkeiten: Ein beliebtes Instrument bei Bilanzmanipulationen. Denn wie die Fälle der Vergangenheit zeigen geht es meistens darum, den Gewinn zu hoch auszuweisen. Da passen Rückstellungen wunderbar dazu. Darüber hinaus müssen – anders als bei fingierten Umsatzerlösen – keine weiteren Belege gefälscht werden.

Wenn auch der Gewinn kurzfristig geschont werden kann: Langfristig sind die Folgen umso schlimmer. Denn die Manipulation von Bilanzen ist kein Kavaliersdelikt, sondern eine Straftat. Schauen wir uns im letzten Beitrag der Serie an, wie die Täter in dem konkreten Fall vorgegangen sind. Weiterlesen →

Neues zur Kapitalflussrechnung – DRSC beschließt Änderungen des DRS 21

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Die Kapitalflussrechnung rückt immer mehr in den Fokus. Dies gilt nicht nur für Fehlerfeststellungen der Bafin, sondern auch die Weiterentwicklung von Rechnungslegungsstandards. Im Juni hat das DRSC, ein privater Verein zur Förderung der Fortentwicklung der Rechnungslegung, einige Änderungen zur Kapitalflussrechnung veröffentlicht.

DRS 21 beschäftigt sich mit der Kapitalflussrechnung. Die Anwendung gilt bereits für Geschäftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2022 beginnen, d.h. also bereits für die Geschäftsberichte für das Jahr 2023. Schauen wir uns die wesentlichen Änderungen genauer an. Weiterlesen →

Krise am Markt für Gewerbeimmobilien: Helaba stuft mehr als die Hälfte der Immobilienkredite als kritisch ein

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Erkenntnisse aus dem Halbjahresbericht zum 30. Juni 2023

Schockstarre. Krise. Diese Worte hört man immer häufiger, wenn es um den Immobilienmarkt geht. Ukraine-Krieg, hohe Inflationsrate, hohe Schuldenlast – die guten Zeiten am Immobilienmarkt sind erst einmal zu Ende. Bei Ende der Zinsbindung verschlechtern sich aus Sicht der Kreditnehmer die Konditionen.

Aus Bankensicht bedeutet dies zwar wieder höhere Kreditzinsen. Dennoch steigt insbesondere bei Immobiliendarlehen auch das Ausfallrisikos bestehender Kredite. Dies hat auch bereits vor tatsächlichen Kreditausfällen erhebliche Auswirkungen auf die Bilanzen von Banken. In diesem Beitrag lesen Sie, wie die Helaba sich auf drohende Kreditausfälle ihres Portfolios „Immobilien“ vorbereitet.

Die Lage am Markt für Gewerbeimmobilien

Sprunghaft gestiegene Refinanzierungskosten innerhalb kürzester Zeit sorgen für einen weltweiten Druck auf die Immobilienmärkte. Viele Immobilienkonzerne müssen Objekte veräußern, um Anleihen bedienen zu können. Neben Fällen wie beispielsweise die Adler Group betrifft dies vor allem Bürogebäude.

Durch den steigenden Trend zum Home-Office werden in diesem Segment Planungen zusätzlich erschwert. Bei Handelsimmobilien steigen die Risiken aufgrund der geringeren Konsumneigung der Verbraucher aufgrund der hohen Inflation insbesondere bei Energie und Lebensmittel. Bei den hohen Preisen macht einkaufen nicht nur weniger Spaß, viele Haushalte sind schlichtweg dazu gezwungen, den Gürtel enger zu schnallen. Dies hat auch Auswirkungen auf den (stationären) Einzelhandel, der ohnehin seit der Pandemie in einem schwierigen Fahrwasser unterwegs ist. Weiterlesen →

Bürokratieabbau? EU-Kommission will Schwellenwerte für Größenklassen von Kapitalgesellschaften nach zehn Jahren endlich wieder anheben

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Die Größenklassen für Kapitalgesellschaften. Schon wieder ist es zehn Jahre her, dass die Schwellenwerte nach oben angepasst wurden. Wie schnell doch immer die Zeit vergeht. Erfreulich daher, dass die EU-Kommission das Thema nun angehen will. Um sich künftig die Arbeit zu erleichtern, sollte sie jedoch noch einen Schritt weiter gehen.

Was es mit den Größenklassen auf sich hat

Für Kapitalgesellschaften gibt es verschiedene Größenklassen, die in § 267 und § 267a HGB geregelt sind. Die Einordnung der Gesellschaften entscheidet beispielsweise darüber, welche Fristen für die Erstellung des Jahresabschlusses gelten, ob ein Lagebericht erstellt werden und ein Wirtschaftsprüfer den Abschluss prüfen muss.

Es ist erfreulich, wenn ein Unternehmen wächst. Doch dies bringt dann in einigen Fällen mehr Pflichten und damit höhere Kosten mit sich. Und durch die derzeit hohe Inflationsrate bedeuten mehr Umsatzerlöse nicht automatisch einen höheren Gewinn, denn eine der drei Kriterien für die Bestimmung der Größenklasse sind die Umsatzerlöse.

Was die EU-Kommission vorschlägt

Die EU-Kommission schlägt die Anhebung der Schwellenwerte vor, die bereits ab dem 1. Januar 2024 gelten soll. Eine schnelle Umsetzung ist aus Unternehmenssicht erfreulich, insbesondere wenn ansonsten ein Wechsel in eine größere Größenklasse ansteht. Vor allem bei Erfüllung der Kriterien für die Kategorie „groß“ bringt dies für Unternehmen neue Pflichten mit sich. Weiterlesen →

Folgen des Wirecard-Skandals: Die schwierige Suche nach einem neuen Abschlussprüfer

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„Demnächst steht bei uns der Wechsel des Abschlussprüfers an. Die Suche wird schwierig werden.“ Eine Aussage aus meinen Gesprächen mit Vorständen und der Investor-Relations-Abteilung von börsennotierten Unternehmen bei meiner Tätigkeit als Hauptversammlungssprecherin der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger.

Ein Problem, dass künftig sicherlich noch mehr Unternehmen beschäftigen wird. Denn durch das FISG steht die Pflichtrotation für die betroffenen Unternehmen nun branchenunabhängig nach zehn Jahren an.

Gründe für die schwierige Suche

Wir haben spezielle Anforderungen an den Abschlussprüfer. Das ist einer der Gründe, die die Suche nach einer neuen Prüfungsgesellschaft schwierig gestaltet. So wurde mir dies seitens der Unternehmen berichtet. Eine Branche mit besonderer Komplexität wie beispielsweise eine Versicherung, die Kombination von Internationalität mit Expertise der Rechnungslegung nach US-GAAP und einige weitere gestalten beim anstehenden Wechsel des Abschlussprüfers die Suche nach einer neuen Gesellschaft als schwierig. Weiterlesen →

Update Adler Immobilien: Adler verbrennt immer mehr Geld

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Eine kurze Analyse der Halbjahreszahlen

Ende August hat Adler die Halbjahreszahlen für das erste Halbjahr 2023 veröffentlicht. Die Ergebnisse sind für Adler-Beobachter sicherlich wenig überraschend: Adler verbrennt immer mehr Geld, die Immobilien mussten deutlich nach unten korrigiert werden und der Immobilien-Konzern weist für das erste Halbjahr einen Verlust in Höhe von einer Milliarde Euro aus.

Bald geht es auf den Jahresendspurt zu und noch immer sucht Adler einen Abschlussprüfer. Inzwischen wurden auch die Fristen für die Veröffentlichung des geprüften Abschlusses für das Jahr 2022 großzügig in die Zukunft verschoben: Auf Ende September 2024. Kein Wunder, dass Adler immer noch einen Prüfer sucht. Das Unternehmen ist sicherlich für jeden Abschlussprüfer ein Horror-Mandat.

Ein Blick auf die Zahlen von Adler

Durch die Immobilienverkäufe der Vergangenheit sind die Umsatzerlöse im ersten Halbjahr weiter gesunken. Sie liegen inzwischen bei lediglich 193 Mio. € und damit knapp 20 % unter dem Wert des Vorjahreszeitraumes.

Zur besseren Einordnung der Umsatzerlöse hier ein paar Vergleiche: Weiterlesen →