Archiv der Kategorie: Bilanzierung

Erdbeben am Immobilienmarkt: Droht Immobilienkonzernen Zoff mit der BaFin bei der Bewertung?

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Prüfungsschwerpunkt des beizulegenden Zeitwerts von Investment Properties der ESMA

Der aktuelle Zeitwert von Immobilien, die als Finanzinvestitionen gehalten werden. Steigende Zinsen hatten bei Immobilienkonzernen mit einem IFRS-Abschluss teilweise für sehr hohe Wertkorrekturen gesorgt. Und wir sind erst am Anfang der Zinswende. 2021 hatten viele Konzerne in ihren IFRS-Abschlüssen noch Wertsteigerungen ausgewiesen.

Das Thema Zeitwert von Investment Properties, wie sie im Fachjargon genannt werden, beschäftigt nun auch die ESMA. Bei der Veröffentlichung der Prüfungsschwerpunkte möchte die europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde aufgrund der aktuellen makroökonomischen Situation diese im nächsten Jahr besonders unter die Lupe nehmen. Rollt hier im nächsten Jahr eine Welle von Fehlerfeststellungen auf uns zu, wenn die Bafin hier vermehrt Prüfungen von Immobilienkonzernen durchführen wird?

Warum und wie die ESMA den Zeitwert überprüfen möchte

Änderungen des beizulegenden Zeitwerts (Fair Value) können erhebliche Auswirkungen auf die Finanzlage eines Unternehmens haben. Dies nennt die ESMA als Hauptgrund dafür, warum die Bewertung der Investment Properties zum Fair Value genauer geprüft werden soll. Ferner erwartet die ESMA aufgrund des aktuellen makroökonomischen Umfeldes wie beispielsweise den hohen Zinsen Auswirkungen auf den Fair Value und die Angaben diesbezüglich in den Abschlüssen.

Die Unsicherheit bei der Bewertung von Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert liegt mitunter daran, dass die Anzahl an Transaktionen zurückgegangen ist und daher möglicherweise nur wenige Informationen über vergleichbare Transaktionen vorliegen. Zudem wäre nach Ansicht der ESMA denkbar, dass die in der Vergangenheit vereinbarten Preise nicht die makroökonomischen Bedingungen am Ende des Berichtszeitraums widerspiegeln.

Die Unternehmen werden daher aufgefordert, unter Umständen zusätzliche Bewertungsmethoden anzuwenden. Damit soll erreicht werden, dass der ermittelte Wert innerhalb einer angemessenen Bandbreite von Werten liegt.

Die ESMA erwartet, dass Unternehmen detaillierte Informationen über die Bewertung aufbewahren. Darüber hinaus soll erläutert werden, wie die wesentlichen Inputs wie beispielsweise der Kapitalisierungszinssatz ermittelt wurde. Alle wesentlichen Änderungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sowie die Gründe dafür sollen erläutert werden. Separat hervorgehoben wurde an dieser Stelle auch die Berücksichtigung von Klimafragen bei der Bewertung von Investment Properties.

Welche Welle rollt im nächsten Jahr auf uns zu?

Das ist eine gute Frage. Denn bei Bewertungen lässt sich bekanntlich streiten – über den ausgenutzten Ermessensspielraum der Unternehmen. Das ist insoweit nichts Besonderes. Doch im Fall der Immobilienkonzerne geht es um das wesentliche Vermögen in der Bilanz: Den Investment Properties. Minimale Abweichungen von zugrunde gelegten Annahmen können hier schon deutliche Abweichungen aufzeigen.

Dazu kommt das große Erdbeben, das derzeit über die Immobilienbranche rollt. Die Lage ist derzeit sicherlich alles andere als einfach: Hohe Baukosten, steigende Refinanzierungskosten, zunehmende Notwendigkeit energetischer Sanierungen bei gleichzeitig stagnierenden oder sinkenden Immobilienpreisen. Hinzu kommt die Insolvenz von Projektentwicklern, aktuelle Problemfälle wie Adler Immobilien und die Signa…

Die guten Zeiten für Immobilienkonzerne scheinen zu Ende zu sein. Zumindest die Party mit steigenden Preisen und Geld, das nichts kostet. Doch gerade in dieser Zeit ist es umso wichtiger, den Fokus auf die Bewertung der Immobilien zu legen. Gerade für IFRS-Abschlüsse. Bei vielen Immobilienkonzernen ist auch nicht die Liquidität in Massen geflossen, sondern die teilweise hohen Gewinne wurden aufgrund der Wertsteigerungen der Immobilien erzielt. Der Markt hat sich hier nun komplett gedreht: Anstatt von Gewinnen dank Wertsteigerungen, ist nun der Ausweis teilweise hoher Verluste aufgrund von Wertverringerungen die neue Normalität. Mit den Wertsteigerungen konnten in der Vergangenheit auch keine Kredite bedient werden, das geht nur mit liquiden Mitteln.

Das zeigt wieder einmal sehr deutlich: Gewinn ist Ansichtssache, Cashflow Tatsache. Es wird sich zeigen, welche Prüfungsankündigungen und Fehlerfeststellungen die Bafin zum Thema Investment Properties im nächsten Jahr veröffentlichen wird.

Weitere Informationen:

 

Spätfolgen Bilanzfälschung – Aktien von Steinhoff sind wertlos

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Was wir daraus lernen können

Jetzt weiß ich es: Meine Aktien sind wertlos. Im Februar 2019 hatte ich mir 100 Aktien von Steinhoff zu einem Kurs von 0,1094 EUR gekauft. Mein Ziel? Ich wollte wissen, wie es mit der Aktie weitergeht. Ob eine Erholung vom Bilanzskandal möglich ist und die Aktie sich wieder erholt. Meine Investition? 25,24 EUR inkl. Gebühren – die Gebühren waren somit höher als der Kurswert. Dieser Fall zeigt: Bei Bilanzfälschungen stehen Anleger oft im Regen. In den meisten Fällen haben sie sicherlich mehr investiert als ein paar Euro.

Wie die Bank einen Titel für wertlos erklärt

Ende Oktober fand ich die folgende Nachricht in meinem digitalen Postfach meiner Depotbank:

„Gegenwertlose Ausbuchung der Aktien, in Anpassung an die Handhabung unserer ausländischen Depotbank. Die Gesellschaft befindet sich in Liquidation; die Aktien wurden für wertlos erklärt. Eine Liquidationsausschüttung erfolgte nicht.“

So einfach werden Aktien aus dem Depot ausgebucht. Erschreckend, wie ich finde. Rechtlich kenne ich mich als Nicht-Juristin zu wenig aus. Aber Aktien eines aufgelösten Unternehmens sind nichts wert, das kann ich nachvollziehen.

Was wir daraus lernen können

Auch wenn ein Unternehmen nach einem Bilanzskandal nicht direkt in die Insolvenz schlittert wie beispielsweise der ehemalige DAX-Konzern Wirecard, gibt es meistens kein gutes Ende. Zumindest nicht für die Anleger und andere Geschädigte.

Daher ist es umso wichtiger, sich die Zahlen eines Unternehmens kritisch anzuschauen – gerade in turbulenten Zeiten, wie wir sie derzeit erleben. Der Causa Signa zeigt, dass das Vertrauen seitens der Investoren vor allem dann leidet, wenn wichtige Entscheidungen selbst Großaktionären nicht rechtzeitig kommuniziert werden und diese erst aus der Presse davon erfahren. Gleiches gilt auch für die Vorlage aktueller Abschlüsse, um sich selbst einen Einblick in die Zahlen des Unternehmens zu verschaffen.

Lesen Sie hierzu auch meinen Beitrag hier im NWB Experten-Blog:
Serie Bilanzskandale: Fragwürdiges Sanierungskonzept bei Steinhoff

Immobilienkonzerne im Fokus der BaFin? Eine kurze Einordnung der Ereignisse seit Beginn des Erdbebens auf dem Immobilienmarkt

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Adler Real Estate, Deutsche Konsum REIT, FCR Immobilien, NSI Asset – was haben diese Konzerne gemeinsam? Die BaFin prüft die Bilanzen der vier Unternehmen. Was Besondere daran? Es sind alles Immobilienkonzerne.

Wieso dies bekannt ist? Als Folge des Wirecard-Skandals kann die BaFin nach der damaligen Reform (Stichwort: FISG) bereits zu Beginn der Bilanzkontrolle eine Prüfungsanordnung veröffentlichen. Wenn die BaFin darüber informiert, ist Vorsicht geboten.

Was eine Prüfungsanordnung bedeutet

Seit Januar 2022 hat die BaFin die Möglichkeit, die Öffentlichkeit bereits bei Beginn einer Bilanzkontrolle eines Unternehmens zu informieren und damit Transparenz zu schaffen. Wann sie dies nutzt? Eine Prüfungsanordnung wird nur veröffentlicht, wenn es konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen Rechnungslegungsvorschriften gibt. Dies ist dann der Fall, wenn ein Unternehmen nicht zufällig ausgewählt wird (sog. Stichprobenprüfung), sondern es sich um eine sog. Anlassprüfung handelt. Weiterlesen →

Bewertung von Klimathemen, Taxonomieberichterstattung und alternativen Leistungskennzahlen im Fokus der Bilanzkontrolle im nächsten Jahr

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Prüfungsschwerpunkte der ESMA für das Geschäftsjahr 2023 veröffentlicht

Ende Oktober hat die Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde (ESMA) die Prüfungsschwerpunkte für das kommende Jahr veröffentlicht. In wenigen Wochen wird die Bafin nachlegen und ihre eigenen Schwerpunkte ergänzen. Für das Geschäftsjahr 2023 spielen vor allem die Themen Klima, Taxonomie und alternative Leistungskennzahlen einen Schwerpunkt der Bilanzkontrolle. Doch auch die Investment Properties rücken in den Fokus der ESMA.

Ein kurzer Überblick über die Prüfungsschwerpunkte

Die Prüfungsschwerpunkte werden in die folgenden Abschnitte eingeteilt:

  1. Prioritäten im Zusammenhang IFRS-Abschlüsse
  2. Prioritäten in Bezug auf die nichtfinanzielle Erklärung
  3. Andere Betrachtungen

Im ersten Abschnitt soll der Fokus auf den Einfluss von klima- und umweltbezogenen Themen auf die Erstellung und Prüfung von IFRS-Abschlüssen gelegt werden. Dabei soll unter anderem die Konsistenz der Angaben in den IFRS-Abschlüssen und den nicht-finanziellen Informationen geprüft werden. Dies betrifft beispielsweise die Wertminderung von nicht-finanziellen Vermögenswerten und Rückstellungen. Die ESMA möchte durch diesen Prüfungsschwerpunkt insbesondere Greenwashing verhindern. Weiterlesen →

Serie Risiko Bilanz – wo man genauer hinschauen sollte: Risiken durch Nichteinhaltung von Kreditkonditionen in Russland

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Wie riskant das Russland-Geschäft für den deutsch-russischen Agrar-Konzern Ekosem ist, hatten wir im ersten Teil der neuen Serie genauer angeschaut. Im zweiten Teil zu Ekosem gehen wir nun der Frage nach, worauf EY als Vorgänger des derzeitigen Abschlussprüfers bereits seit einigen Jahren – und damit vor Ausbruch des Ukraine-Krieges – hingewiesen hat.

Risiken im Abschluss

Im Bestätigungsvermerk des Geschäftsberichtes 2017 findet sich ein besonderer Hinweis, bei dem EY als Abschlussprüfer auf das bestandsgefährdende Risiko des Agrarkonzerns hingewiesen hat (§ 322 Abs. 2 Satz 3 HGB). Dieser Hinweis muss in einem separaten Abschnitt erfolgen und wird mit der Überschrift „wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit“ versehen.

Warum dies bei Ekosem der Fall war? Weiterlesen →

Signa Holding – Warum der Verlust „nur“ eine halbe Milliarde beträgt

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Kurzanalyse der Zahlen des Jahres 2022

Bei Signa geht es derzeit turbulent zu: Insolvenzen, unzufriedene Investoren, hohe Verluste. Die Pressemeldungen haben in den letzten zwei Wochen deutlich an Fahrt aufgenommen. An aktuelle Zahlen der Signa Holding zu kommen, ist schwierig. In der Presse wurde teilweise aus Investorenunterlagen zitiert. Alles schön und gut: Jahresabschlüsse finde ich aussagekräftiger. Denn diese unterliegen gesetzlichen Regelungen. Schließlich wollen Investoren überzeugt werden mit positiven Infos trotz des Erdbebens am Immobilienmarkt.

Das Wiener Nachrichtenmagazin „News“ hat einen kurzen Auszug des Abschlusses von 2022 veröffentlicht. Stimmt. Die Zahlen sind fast schon ein Jahr alt – aber immerhin aktueller als Abschlüsse, die man über das österreichische Firmenbuch, dem Pendant zum deutschen Bundesanzeiger, erhält.

Wieso die Signa Holding einen Verlust in Höhe von einer halben Milliarde ausweist

Die Zahlen sind nicht sehr umfangreich, doch besser als nichts: Laut der veröffentlichten Gewinn- und Verlustrechnung 2022 erzielte die Signa Holding einen Verlust in Höhe von einer halben Milliarde Euro. Doch ein genauer Blick zeigt: Der Verlust hätte auch deutlich höher sein können.

Hier eine kurze Analyse einiger Punkte: Weiterlesen →

Risiko Immobilienkonzerne? BaFin kündigt Prüfung bei Immobilien-Beteiligungsgesellschaft NSI Asset AG an

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Sie kennen die NSI Asset AG nicht? Das ging mir bis vor kurzem auch so. Durch die Ankündigung der Bilanzkontrolle der Abschlüsse und Berichte der Jahre 2021 sowie 2022 ist die Gesellschaft erstmalig auf meinem Rader erschienen. Die NSI Asset AG ist eine Holdinggesellschaft für Beteiligungen an Finanzdienstleistern und Immobilienbeteiligungen in Deutschland.

Die Prüfungsanordnung zeigt: Das Erdbeben der Immobilienbranche ist inzwischen auch bei der Bilanzkontrolle angekommen. Der ein oder andere Punkt der Prüfung bei der NSI Asset AG erscheint unternehmensspezifisch zu sein. Doch ehrlich gesagt, treffen mehrere Inhalte der angekündigten Prüfung auch auf einige andere Immobilienkonzerne zu.

Was die BaFin genauer prüfen will

Beim Konzernabschluss 2022 und dem dazugehörigen Lagebericht möchte sich die BaFin laut ihrer Bekanntmachung der Prüfungsanordnung von Anfang Oktober unter anderem die folgenden Inhalte prüfen: Weiterlesen →

Investitionen in Bestandsimmobilien zur Senkung des Energiebedarfs: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? (Teil 2)

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Reformvorschlag des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses des IDW

Im ersten Teil hatten wir uns mit den Reformvorschlägen zur wesentlichen Verbesserung des Gebäudes befasst. Dort spielte vor allem das Thema energetische Maßnahmen eine wichtige Rolle. Auch hier zeigt sich das Thema Nachhaltigkeit bei den Reformvorschlägen: Der nachträgliche Einbau einer Photovoltaik-Anlage soll künftig differenzierter betrachtet werden, wenn es um die Einordnung als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten geht.

Begriff „Erweiterung eines Gebäudes“

Zunächst auch hier eine kurze Erläuterung, was die Erweiterung eines Gebäudes bedeutet. Weiterlesen →

Geschafft! Der Abschluss der Adler Group von 2022 kann geprüft werden

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Vier Prüfungsgesellschaften teilen sich die Arbeit auf

Endlich eine positive Meldung: Die Adler Group hat endlich einen Abschlussprüfer gefunden. Genau genommen sogar mehrere. Denn die Prüfung wird nicht von einer, sondern gleich mehreren Prüfungsgesellschaften durchgeführt. Teamarbeit sozusagen.

Schon verrückt, dass es eine solche Tatsache in die Tagespresse schafft. Wenn man auf die langwierige Suche von Adler zurückblickt, ist dies jedoch wenig verwunderlich. Nicht einmal das Gericht konnte Adlers Problem lösen, denn KPMG hatte die Prüfung abgelehnt, trotz gerichtlicher Bestellung. Auch dies ist wenig überraschend. Doch laut Handelsblatt ein Novum in der deutschen Wirtschaftsgeschichte.

Auf die Prüfungsgesellschaften kommt nun einige Arbeit zu. Vermutlich können sie direkt nach der Prüfung des Abschlusses für 2022 gleich den nächsten Abschluss prüfen. Denn Adler ist sicherlich kein einfaches Prüfungsmandat. Bei der anvisierten Hauptversammlung am 27. November soll der Prüfungsauftrag auch direkt für zwei Jahre erteilt werden. Auch das ist sicherlich ein seltener Fall. Weiterlesen →

Investitionen in Bestandsimmobilien zur Senkung des Energiebedarfs: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? (Teil 1)

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Reformvorschlag des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses des IDW

Bei Investitionen in Bestandsimmobilien gibt es eine entscheidende Frage für die Erstellung des Jahresabschlusses: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Ein wichtiger Unterschied, denn Erhaltungsaufwand wird sofort gewinnmindernd erfasst. Eine Einordung der getätigten Investitionen in den Erhalt des Gebäudes als Herstellungskosten hingegen bedeutet: Aktivierung und Abschreibung über die Nutzungsdauer. Es geht schlussendlich um die Frage, zu welchem Zeitpunkt der Gewinn beeinflusst wird: Sofort oder verteilt über mehrere Jahre.

Das Thema energetische Sanierungen gewinnt immer mehr an Fahrt. Um das Ziel der Klimaneutralität zu erreichen, werden hier also einige Investitionen getätigt werden. Dies hat der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss des IDW zum Anlass genommen, seine „Stellungnahme zur Rechnungslegung Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden in der Handelsbilanz“ zu überarbeiten. Das IDW freut sich über Stellungnahmen bis zum 31. März 2024.

Im ersten Teil des Beitrags werden die Reformvorschläge zur wesentlichen Verbesserung des Gebäudes näher unter die Lupe genommen, der zweite Teil beschäftigt sich mit der Erweiterung des Gebäudes.

Begriff „wesentliche Verbesserung“ des Gebäudes

Eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes liegt vor, sofern durch eine bauliche Maßnahme die Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich verlängert wird. Gleiches gilt, wenn die Gebäudequalität über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung deutlich verbessert wird (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 10).

Von einer Verbesserung der Gebäudequalität kann dann ausgegangen werden, falls durch die bauliche Maßnahme der Standard in mindestens drei zentralen Bereichen der Gebäudeausstattung angehoben wird. Die Bereiche der Gebäudeausstattung müssen dabei Bereiche betreffen, die den Gebrauchswert des Gebäudes maßgeblich bestimmen (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 13). Zu den zentralen Bereichen der Gebäudeausstattung zählen beispielsweise die folgenden:

  • Wärme- und Energieversorgung und -speicherung
  • Sanitärausstattung
  • Elektroinstallation/Informationstechnik (einschließlich Gebäudeautomation)
  • Fenster
  • Wärmedämmung

Vorgeschlagene Änderungen

Die Änderungen betreffen zum einen die Definition der bereits genannten zentralen Bereiche der Gebäudeausstattung, die in der Neufassung teilweise ausgeweitet wurde. Größere Änderungen der bisherigen Fassung betreffen das neue Kriterium „deutliche Minderung des Endenergieverbrauchs oder -bedarfs“. Künftig kann auch dies für die Beurteilung einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität ebenso herangezogen werden.

Somit können auch Maßnahmen, die zu einer deutlichen Verringerung des Energieverbrauchs oder -bedarfs führen, zu einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität führen. Wenn der Endenergieverbrauch oder -bedarf um mindestens 30 % gegenüber dem ursprünglichen Zustand gesenkt wird, kann von einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes ausgegangen werden. Bei Wohngebäuden bedeutet dies eine Verbesserung der Energieeffizienzklassen um mindestens zwei Stufen (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 14a).

Die Kosten für die Maßnahmen zur Verringerung des Endenergieverbrauchs führen dann auch zu Herstellungskosten, wenn sie die genannten Voraussetzungen erfüllen.

Einordnung des Vorschlags

Die Aufnahme der Verringerung des Endenergieverbrauchs als Kriterium bei der wesentlichen Verbesserung des Gebäudes ist begrüßenswert. Insbesondere energetische Maßnahmen werden in der Zukunft einen entscheidenden Faktor bei der Bewertung von Immobilien ausmachen. Dies gilt nicht nur im Hinblick auf das neue Gebäudeenergiegesetz, sondern auch bezüglich der Relevanz für die Nachhaltigkeit von Gebäuden.

Erfreulich ist ebenso die Festlegung der Verringerung des Endenergieverbrauchs auf einen konkreten Prozentsatz. Dies erleichtert die Umsetzung in der Praxis. Ich nehme an, dass die Größenordnung von 30 % auch mit Experten diskutiert wurde, die eine Einschätzung zur Energieeinsparung beispielsweise beim Austausch einer Heizungsanlage und dem Einbau einer Wärmepumpe geben können.

Im zweiten Teil lesen Sie, welche Änderungen bei der Erweiterung des Gebäudes geplant sind und worüber meines Erachtens erneut diskutiert werden sollte.