Insolvenz von Benkos Imperium Signa und was wir daraus lernen können

Seit einigen Wochen gibt es fast jeden Tag eine Meldung von Signa oder einer Tochtergesellschaft. Wer sich schon länger mit dem Firmenkonstrukt beschäftigt hat, ist alles andere als überrascht. Es war eher eine Frage der Zeit, wann das Ganze Konstrukt zusammenbricht. An diesem Fall lässt sich einiges lernen, wie ich finde.

Ein Blick zurück

Seit knapp anderthalb Jahren beschäftige ich mich inzwischen mit der Signa, genauer gesagt mit der Holding und verschiedenen Tochtergesellschaften des Firmenkonstruktes. So hatte ich mich im letzten Jahr gegen Staatshilfen von Galeria Karstadt Kaufhof ausgesprochen – das Geld wäre meines Erachtens bei der Unterstützung der Mitarbeitenden bei einer Insolvenz besser angelegt gewesen. Denn die Zahlen der Kaufhauskette ließen nicht erkennen, wie mit Hilfe von Staatsgeldern das Geschäftsmodell auf einen finanziell grünen Zweig kommen sollte.

Doch zurück zur Signa: Die verfügbaren Abschlüsse waren in der Regel immer sehr veraltet. Vor wenigen Wochen erst waren Abschlüsse einzelner Gesellschaften aus dem letzten Geschäftsjahr verfügbar. Doch seither hat sich gerade am Immobilienmarkt vieles geändert, sodass diese Zahlen nicht aussagekräftig sind. Oder anders ausgedrückt: Die Zahlen waren für einen Einblick in die wirtschaftliche Lage nicht geeignet. Dies zeigt auch der explosionsartige Anstieg der Schulden in diesem Jahr, über den u.a. die Immobilien Zeitung Anfang Dezember berichtet hatte.

Das Imperium von Benko beschäftigt viele Journalisten, die sich in den letzten Wochen vermehrt an mich gewendet hatten. Ihre Frage? Was kann man aus den Zahlen von Signa herauslesen? Das ist ehrlich gesagt, gar nicht immer so einfach. Denn neben veralteten Abschlüssen ist das Firmenkonstrukt vor allem eines: Intransparent. Nicht einmal Investoren erhielten zeitnah aktuelle Jahresabschlüsse.

Dazu kommt ein weiteres Problem: Die Abschlüsse sind einmal nach dem österreichischen Unternehmergesetzbuch, manchmal nach der internationalen Rechnungslegung nach IFRS aufgestellt. Man muss also genau aufpassen, nach welcher Rechnungslegungssprache der Abschluss aufgestellt wurde, um diesen richtig zu interpretieren. Ein Vergleich zwischen den Gesellschaften bzw. eine Vernetzung der verschiedenen Beteiligungen ist aufgrund dessen kaum möglich. Weiterlesen

Adler hat die BaFin-Prüfung geschafft, nun kommen neue Herausforderungen

BaFin verpasst Chance, mehr Biss nach Wirecard zu beweisen

Endlich. So denkt vermutlich Kirsten, der Verwaltungsratsvorsitzende von Adler. Nach knapp 20 Monaten hat Adler Real Estate die BaFin Prüfung überstanden. Zumindest ist dies der Zeitraum von der Prüfungsanordnung der BaFin im Juni 2022 bis zur letzten Fehlerfeststellung Ende Dezember 2023. Während dieses Zeitraums gab es zwischendrin zwei Meldungen der BaFin mit sog. Teil-Fehlerfeststellungen, eine der Folgen des Wirecard-Skandals. Kurz nach Weihnachten wurde die Fehlerfeststellung der BaFin veröffentlicht – ein doch eher ungewöhnlicher Zeitraum, wie ich finde.

Wie zu erwarten, hat Adler die Bewertung des Immobilienprojektes Glasmacherviertel doch etwas zu sehr unter dem Blick eines frisch Verliebten mit einer rosaroten Brille vorgenommen. Beim Thema Bewertung hatte KPMG im Rahmen der Sonderprüfung in dem im April 2022 (!) veröffentlichten Gutachten doch erhebliche Unterschiede bei der Bewertung zwischen Adler und der KPMG-Bewertung gesehen. Hier noch einmal zur Erinnerung: Kurze Zeit später hatte KPMG mangels ausreichend vorgelegter Unterlagen das Testat für den Abschluss 2021 verweigert. Weiterlesen

Serie Risiko Bilanz – wo man genauer hinschauen sollte: Vermeidung hoher Verluste durch (positive) Einmaleffekte

Wo ich in der GuV zuerst hinschaue? Klar, neben den Umsatzerlösen schaue ich mir auch den Jahresüberschuss an. So schaue ich mir unter anderem an, wie das Verhältnis zwischen den Umsatzerlösen und dem Jahresüberschuss ist. Oder anders gesagt: Hat das Unternehmen dank der guten Entwicklung einen Gewinn erwirtschaftet?

Und was ist, wenn dies nicht der Fall ist? Dann stellt sich die Frage, woran dies liegt. Ein Beispiel, was sich immer wieder in den Abschlüssen von Unternehmen findet, schauen wir uns in diesem Beitrag an. Und glauben Sie mir: Die beiden Praxisbeispiele haben es in sich. Weiterlesen

Ende der Immobilienparty – Adler, Signa und Co: 2024 wird es nicht besser

Ein turbulentes Jahr auf dem Immobilienmarkt neigt sich zu Ende. Sie kennen das sicherlich: Bei einem derartig aufregenden Jahr ist man oft froh, wenn es vorbei ist. Dann sagt man sich: Nächstes Jahr wird alles besser. Für den Immobilienmarkt würde ich dies so jedoch nicht unterschreiben.

Aufgeblasene Gewinn in der Vergangenheit dank IFRS-Vorschrift

Das Erdbeben geht weiter. Die jahrelange Party ist zu Ende. Insbesondere in IFRS-Bilanzen von Immobilienkonzernen schlummerte durch die Bilanzierungsvorschriften schon seit Jahren ein großes Risiko. Leider ist man damit nur wenig auf Gehör gestoßen, wenn man darauf hingewiesen hat. Überraschend ist das, was jetzt passiert, also keinesfalls. Zur Erinnerung: Nach dieser IFRS-Vorschrift (IAS 40 zu Investment Properties)  können Immobilienkonzerne ihre Immobilien zum aktuellen Wert bewerten und diese Wertsteigerung steigern den Gewinn. Zu Liquiditätszuflüssen kommt es dadurch jedoch nicht, die Gewinne stehen nur auf dem Papier. Und dies ist bekanntlich geduldig.

Nun gut, ich muss zugeben: Dass so viele Risiken nun zeitgleich auftreten, hätte ich so vor einigen Jahren sicherlich auch nicht gedacht. Doch dass die Preise immer weiter steigen, ist unrealistisch. Und so wie in den letzten Jahren die Gewinne in den IFRS-Abschlüssen durch die steigenden Immobilienpreise aufgeblasen waren, kommt dies nun wie ein Bumerang zurück: Sinkende Immobilienpreise führen zu hohen Verlusten. Zwar wird die Liquidität auch dadurch nicht belastet, aber die immer weiter steigenden Kaufpreise wurden häufig zum Großteil mit Krediten oder Anleihen finanziert. Weiterlesen

Alle Jahre wieder – Prüfungsschwerpunkte der BaFin

Spätfolgen von Wirecard?

Anfang Dezember hat die BaFin die Prüfungsschwerpunkte für nächstes Jahr veröffentlicht. Dies hat – wie das Singen von Weihnachtsliedern in der Adventszeit – Tradition. Doch Überraschungen gibt es dennoch.

Was die BaFin prüfen will

Im kommenden Jahr möchte die BaFin den Fokus auf den Lagebericht legen. Dazu sollen laut der Pressemitteilung der BaFin vom 4. Dezember 2023 die Darstellung der Geschäftsmodelle und Steuerungssysteme genauer unter die Lupe genommen werden.

Da die Geschäftstätigkeit von Unternehmen häufig umfangreich und komplex ist, muss sich dies im Lagebericht widerspiegeln. Weiterlesen

Serie Risiko Bilanz – wo man genauer hinschauen sollte: Hohe Verschuldung und Auslauf der Zinsbindung in Zeiten der Zinswende

Geld kostet wieder etwas. Teilweise richtig viel. Vor allem dann, wenn ein Unternehmen ohnehin bereits hoch verschuldet ist. Läuft die Zinsbindung bei Bankdarlehen im nächsten Jahr aus, werden die Konditionen sicherlich deutlich über den bisherigen liegen.

Das Risiko für Unternehmen? Steigende Zinssätze belasten die Liquidität. Das Risiko steigender Zinsen wird bei vielen Unternehmen sicherlich im Risikobericht aufgegriffen. Doch die Frage ist hier, ob dies ausreichend war und inwieweit steigende Zinsen einkalkuliert wurden. Überraschend ist sicherlich das Tempo des Zinsanstiegs seit dem letzten Jahr. Dass die Zinsen jedoch nicht dauerhaft auf einem derartig niedrigen Niveau bleiben können, ist keine Überraschung. Es hat in der Vergangenheit sicherlich dazu geführt, dass das ein oder andere Unternehmen „leichter“ Geld aufgenommen hat. Getreu nach dem Motto: Geld kostet nichts.

Wo man im Abschluss genauer hinschauen sollte

Das Problem eines Jahres- oder Konzernabschlusses? Bis er vorliegt, ist einige Zeit ins Land gegangen. Und wie schnell sich die Lage eines Unternehmens innerhalb weniger Wochen ändern kann, haben die letzten Jahre seit Pandemie-Beginn deutlich gezeigt.

Diese Tatsache erschwert daher die Analyse der vorliegenden Abschlüsse. Wie schnell anstehende Kreditprolongationen zu Schwierigkeiten in diesem Jahr geführt haben, zeigt der aktuelle Fall der Immobiliengruppe Signa. Weiterlesen

Erdbeben am Immobilienmarkt: Droht Immobilienkonzernen Zoff mit der BaFin bei der Bewertung?

Prüfungsschwerpunkt des beizulegenden Zeitwerts von Investment Properties der ESMA

Der aktuelle Zeitwert von Immobilien, die als Finanzinvestitionen gehalten werden. Steigende Zinsen hatten bei Immobilienkonzernen mit einem IFRS-Abschluss teilweise für sehr hohe Wertkorrekturen gesorgt. Und wir sind erst am Anfang der Zinswende. 2021 hatten viele Konzerne in ihren IFRS-Abschlüssen noch Wertsteigerungen ausgewiesen.

Das Thema Zeitwert von Investment Properties, wie sie im Fachjargon genannt werden, beschäftigt nun auch die ESMA. Bei der Veröffentlichung der Prüfungsschwerpunkte möchte die europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde aufgrund der aktuellen makroökonomischen Situation diese im nächsten Jahr besonders unter die Lupe nehmen. Rollt hier im nächsten Jahr eine Welle von Fehlerfeststellungen auf uns zu, wenn die Bafin hier vermehrt Prüfungen von Immobilienkonzernen durchführen wird?

Warum und wie die ESMA den Zeitwert überprüfen möchte

Änderungen des beizulegenden Zeitwerts (Fair Value) können erhebliche Auswirkungen auf die Finanzlage eines Unternehmens haben. Dies nennt die ESMA als Hauptgrund dafür, warum die Bewertung der Investment Properties zum Fair Value genauer geprüft werden soll. Ferner erwartet die ESMA aufgrund des aktuellen makroökonomischen Umfeldes wie beispielsweise den hohen Zinsen Auswirkungen auf den Fair Value und die Angaben diesbezüglich in den Abschlüssen.

Die Unsicherheit bei der Bewertung von Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert liegt mitunter daran, dass die Anzahl an Transaktionen zurückgegangen ist und daher möglicherweise nur wenige Informationen über vergleichbare Transaktionen vorliegen. Zudem wäre nach Ansicht der ESMA denkbar, dass die in der Vergangenheit vereinbarten Preise nicht die makroökonomischen Bedingungen am Ende des Berichtszeitraums widerspiegeln.

Die Unternehmen werden daher aufgefordert, unter Umständen zusätzliche Bewertungsmethoden anzuwenden. Damit soll erreicht werden, dass der ermittelte Wert innerhalb einer angemessenen Bandbreite von Werten liegt.

Die ESMA erwartet, dass Unternehmen detaillierte Informationen über die Bewertung aufbewahren. Darüber hinaus soll erläutert werden, wie die wesentlichen Inputs wie beispielsweise der Kapitalisierungszinssatz ermittelt wurde. Alle wesentlichen Änderungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sowie die Gründe dafür sollen erläutert werden. Separat hervorgehoben wurde an dieser Stelle auch die Berücksichtigung von Klimafragen bei der Bewertung von Investment Properties.

Welche Welle rollt im nächsten Jahr auf uns zu?

Das ist eine gute Frage. Denn bei Bewertungen lässt sich bekanntlich streiten – über den ausgenutzten Ermessensspielraum der Unternehmen. Das ist insoweit nichts Besonderes. Doch im Fall der Immobilienkonzerne geht es um das wesentliche Vermögen in der Bilanz: Den Investment Properties. Minimale Abweichungen von zugrunde gelegten Annahmen können hier schon deutliche Abweichungen aufzeigen.

Dazu kommt das große Erdbeben, das derzeit über die Immobilienbranche rollt. Die Lage ist derzeit sicherlich alles andere als einfach: Hohe Baukosten, steigende Refinanzierungskosten, zunehmende Notwendigkeit energetischer Sanierungen bei gleichzeitig stagnierenden oder sinkenden Immobilienpreisen. Hinzu kommt die Insolvenz von Projektentwicklern, aktuelle Problemfälle wie Adler Immobilien und die Signa…

Die guten Zeiten für Immobilienkonzerne scheinen zu Ende zu sein. Zumindest die Party mit steigenden Preisen und Geld, das nichts kostet. Doch gerade in dieser Zeit ist es umso wichtiger, den Fokus auf die Bewertung der Immobilien zu legen. Gerade für IFRS-Abschlüsse. Bei vielen Immobilienkonzernen ist auch nicht die Liquidität in Massen geflossen, sondern die teilweise hohen Gewinne wurden aufgrund der Wertsteigerungen der Immobilien erzielt. Der Markt hat sich hier nun komplett gedreht: Anstatt von Gewinnen dank Wertsteigerungen, ist nun der Ausweis teilweise hoher Verluste aufgrund von Wertverringerungen die neue Normalität. Mit den Wertsteigerungen konnten in der Vergangenheit auch keine Kredite bedient werden, das geht nur mit liquiden Mitteln.

Das zeigt wieder einmal sehr deutlich: Gewinn ist Ansichtssache, Cashflow Tatsache. Es wird sich zeigen, welche Prüfungsankündigungen und Fehlerfeststellungen die Bafin zum Thema Investment Properties im nächsten Jahr veröffentlichen wird.

Weitere Informationen:

 

Spätfolgen Bilanzfälschung – Aktien von Steinhoff sind wertlos

Was wir daraus lernen können

Jetzt weiß ich es: Meine Aktien sind wertlos. Im Februar 2019 hatte ich mir 100 Aktien von Steinhoff zu einem Kurs von 0,1094 EUR gekauft. Mein Ziel? Ich wollte wissen, wie es mit der Aktie weitergeht. Ob eine Erholung vom Bilanzskandal möglich ist und die Aktie sich wieder erholt. Meine Investition? 25,24 EUR inkl. Gebühren – die Gebühren waren somit höher als der Kurswert. Dieser Fall zeigt: Bei Bilanzfälschungen stehen Anleger oft im Regen. In den meisten Fällen haben sie sicherlich mehr investiert als ein paar Euro.

Wie die Bank einen Titel für wertlos erklärt

Ende Oktober fand ich die folgende Nachricht in meinem digitalen Postfach meiner Depotbank:

„Gegenwertlose Ausbuchung der Aktien, in Anpassung an die Handhabung unserer ausländischen Depotbank. Die Gesellschaft befindet sich in Liquidation; die Aktien wurden für wertlos erklärt. Eine Liquidationsausschüttung erfolgte nicht.“

So einfach werden Aktien aus dem Depot ausgebucht. Erschreckend, wie ich finde. Rechtlich kenne ich mich als Nicht-Juristin zu wenig aus. Aber Aktien eines aufgelösten Unternehmens sind nichts wert, das kann ich nachvollziehen.

Was wir daraus lernen können

Auch wenn ein Unternehmen nach einem Bilanzskandal nicht direkt in die Insolvenz schlittert wie beispielsweise der ehemalige DAX-Konzern Wirecard, gibt es meistens kein gutes Ende. Zumindest nicht für die Anleger und andere Geschädigte.

Daher ist es umso wichtiger, sich die Zahlen eines Unternehmens kritisch anzuschauen – gerade in turbulenten Zeiten, wie wir sie derzeit erleben. Der Causa Signa zeigt, dass das Vertrauen seitens der Investoren vor allem dann leidet, wenn wichtige Entscheidungen selbst Großaktionären nicht rechtzeitig kommuniziert werden und diese erst aus der Presse davon erfahren. Gleiches gilt auch für die Vorlage aktueller Abschlüsse, um sich selbst einen Einblick in die Zahlen des Unternehmens zu verschaffen.

Lesen Sie hierzu auch meinen Beitrag hier im NWB Experten-Blog:
Serie Bilanzskandale: Fragwürdiges Sanierungskonzept bei Steinhoff

Immobilienkonzerne im Fokus der BaFin? Eine kurze Einordnung der Ereignisse seit Beginn des Erdbebens auf dem Immobilienmarkt

Adler Real Estate, Deutsche Konsum REIT, FCR Immobilien, NSI Asset – was haben diese Konzerne gemeinsam? Die BaFin prüft die Bilanzen der vier Unternehmen. Was Besondere daran? Es sind alles Immobilienkonzerne.

Wieso dies bekannt ist? Als Folge des Wirecard-Skandals kann die BaFin nach der damaligen Reform (Stichwort: FISG) bereits zu Beginn der Bilanzkontrolle eine Prüfungsanordnung veröffentlichen. Wenn die BaFin darüber informiert, ist Vorsicht geboten.

Was eine Prüfungsanordnung bedeutet

Seit Januar 2022 hat die BaFin die Möglichkeit, die Öffentlichkeit bereits bei Beginn einer Bilanzkontrolle eines Unternehmens zu informieren und damit Transparenz zu schaffen. Wann sie dies nutzt? Eine Prüfungsanordnung wird nur veröffentlicht, wenn es konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen Rechnungslegungsvorschriften gibt. Dies ist dann der Fall, wenn ein Unternehmen nicht zufällig ausgewählt wird (sog. Stichprobenprüfung), sondern es sich um eine sog. Anlassprüfung handelt. Weiterlesen

Bewertung von Klimathemen, Taxonomieberichterstattung und alternativen Leistungskennzahlen im Fokus der Bilanzkontrolle im nächsten Jahr

Prüfungsschwerpunkte der ESMA für das Geschäftsjahr 2023 veröffentlicht

Ende Oktober hat die Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde (ESMA) die Prüfungsschwerpunkte für das kommende Jahr veröffentlicht. In wenigen Wochen wird die Bafin nachlegen und ihre eigenen Schwerpunkte ergänzen. Für das Geschäftsjahr 2023 spielen vor allem die Themen Klima, Taxonomie und alternative Leistungskennzahlen einen Schwerpunkt der Bilanzkontrolle. Doch auch die Investment Properties rücken in den Fokus der ESMA.

Ein kurzer Überblick über die Prüfungsschwerpunkte

Die Prüfungsschwerpunkte werden in die folgenden Abschnitte eingeteilt:

  1. Prioritäten im Zusammenhang IFRS-Abschlüsse
  2. Prioritäten in Bezug auf die nichtfinanzielle Erklärung
  3. Andere Betrachtungen

Im ersten Abschnitt soll der Fokus auf den Einfluss von klima- und umweltbezogenen Themen auf die Erstellung und Prüfung von IFRS-Abschlüssen gelegt werden. Dabei soll unter anderem die Konsistenz der Angaben in den IFRS-Abschlüssen und den nicht-finanziellen Informationen geprüft werden. Dies betrifft beispielsweise die Wertminderung von nicht-finanziellen Vermögenswerten und Rückstellungen. Die ESMA möchte durch diesen Prüfungsschwerpunkt insbesondere Greenwashing verhindern. Weiterlesen