Ganz Paris träumt von der Liebe, denn dort ist sie ja zu Haus… ganz Berlin ist eine Mangellage, denn die ist hier zu Haus…

….jedenfalls nach Ansicht der ZK 67 des LG Berlin in seinem Urteil vom 25.01.2024 (67 S 264/22). Es hat es sogar in die Tagespresse geschafft (1) und wird von Mietervertretern – aber nicht nur – als „neue Rechtsprechung“ bezeichnet. Ist das so?

Die Eigenbedarfskündigung

Möchte ein Eigentümer in seine vermietete Wohnung selbst einziehen oder die Wohnung seinen nahen Angehörigen überlassen, kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Der juristische Mechanismus ist theoretisch klar: Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen, wobei nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vernünftige und nachvollziehbare Gründe für sein Erlangungsinteresse genügen. Auf dieser – ersten – Ebene findet keine Interessenabwägung statt. Der Mieter kann Härtegründe einwenden. Erst auf dieser 2. Ebene findet die Interessenabwägung statt. Für die die Härtegründe macht schon das Gesetz eine Vorgabe: Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Der Mieter muss sich aber um Ersatzwohnraum bemühen und dies auch nachweisen.

Hintergrund ist, dass das Besitzrecht des Mieters aus dem Mietvertrag verfassungsrechtlich – fast – das gleiche Gewicht hat wie das Eigentumsrecht des Vermieters. Das führt dazu, dass sich die Eigenbedarfskündigung auf der Ebene der Abwägung zwischen Not und Elend bewegt.

Der Fall

Der Sachverhalt war nicht besonders besonders: Die Vermieterin konnte ihren Eigenbedarf beweisen, der Mieter hatte sich aber nach Zugang der Kündigung auf Wohnungen in großen Teilen des Berliner Stadtgebietes und auch im Umland beworben und dazu erfolglos 244 Bewerbungen abgegeben. Weiterlesen

Der Aufstieg der Textform. Auswirkungen eines „Bürokratieabbaus“ auf die Dunkle Bedrohung der Schriftform des § 550 BGB

Das Problem aus tiefer Vergangenheit stammt, Unrecht verhindern sollte § 550 BGB, Unrecht geschaffen wurde aber damit. Weitere Schutzzwecke gefunden der BGH hat, Verwirrung gestiftet er damit. Verschiedene Vorstellungen es gibt, zu lösen die Frage, tapfere Ritter aus der Literatur gekämpft haben mit Laserstiften lange.

Soll abgeschafft werden § 550 BGB oder versucht werden eine Reform? Oh, verworren und unklar der Pfad zur hellen Seite der Macht ist…

Die dunkle Bedrohung

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er gem. § 550 BGB für unbestimmte Zeit. Ein langfristig abgeschlossener Vertrag wird bei einem Verstoß gegen die Schriftform also kündbar. Der BGH hat sämtlichen kautelarjuristischen Rettungsversuchen eine klare Absage erteilt, die über Schriftformheilungsklauseln die Bindung der Parteien an die eigentlich vereinbarte Laufzeit des Vertrages wiederherstellen wollten. In der Praxis führt es oft dazu, dass entweder Vermieter (oft Erwerber) unliebsame Mieter loswerden oder Mieter aus unliebsamen Mietverträgen aussteigen können.

Das Erwachen der Macht

Der Ruf nach einer Reform bzw. einer Lösung besteht schon länger. Fahrt aufgenommen hatte die Diskussion nach zwei Aufsätzen in 2018 und 2019, dann gab es eine Bundesratsinitiative (1), die versandete aber. Am 30.08.2023 hatte das BMJ ein „Eckpunktepapier für ein weiteres Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)“(2) veröffentlicht: Dort heißt es auf Seite 5 im ersten Punkt: Weiterlesen

Augen auf beim Immobilienkauf – Vertrag zugunsten Dritter auch als AGB-Regelung möglich

Das Urteil des BGH vom 14. November 2018 (VIII ZR 109/18) wird in der Presse gerade als „Stärkung des Mieterschutzes“ kolportiert, dabei ist das aus meiner Sicht gar kein (rein) mietrechtliches Problem, sondern eine Frage der Auslegung von AGB in Kaufverträgen.

Eine Gemeinde hatte „Siedlungshäuser“ vermietet und den Mietern anscheinend lebenslange Wohnrechte zugesagt. Bei den Häusern handelt es sich um Zweifamilienhäuser, bei denen mietrechtlich die Besonderheit besteht, dass der Kündigungsschutz für den Vermieter erleichtert ist, wenn er selbst darin wohnt (§ 573a BGB). Die Gemeinde verkauft diese Häuser an einzelne Erwerber. In den Kaufverträgen ist jeweils eine Klausel enthalten, in der sich die Erwerber (verkürzt gesagt) verpflichten, den bisherigen Mietern nicht wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Einer der Erwerber zieht selbst in eine der Wohnungen in seinem Haus und kündigt unter Berufung auf § 573a BGB.

Er hat keinen Erfolg: Die Klausel in den Kaufverträgen war ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter. Nach § 328 Abs. 1 BGB können sich Parteien eines Vertrages darauf einigen, einem Dritten (der ansonsten „eigentlich“ keine Partei ist) Rechte einzuräumen. Daher war der Mieter unmittelbar durch die Vereinbarung zwischen verkaufender Gemeinde und dem Erwerber geschützt. Weiterlesen