Totalüberschussprognose trotz Überschreitens der 66-Prozent-Grenze

§ 21 Abs. 2 Satz EStG lautet: “Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.” Auch vor 2021 war der Wortlaut kein anderer. Nun ist man also geneigt, das Wort “gilt” mit dem Attribut “ausnahmslos” zu versehen. Doch wer das Steuerrecht kennt, weiß, dass es so etwas wie “ausnahmslos” kaum gibt. Und mit einer solchen – möglichen – Ausnahme muss sich bald der BFH befassen.

Hintergrund ist ein Urteil des FG Baden-Württemberg vom 22.1.2021 (5 K 1938/19), das ich leider noch nicht im Wortlaut einsehen konnte. Ich bin aber darauf gestoßen, weil es in der Liste der anhängigen BFH-Verfahren aufgeführt ist (Revision unter IX R 17/21).

Wenn ich richtig liege, hat das FG Baden-Württemberg entschieden, dass eine Totalüberschussprognose trotz Einhaltung der 66-Prozent-Grenze ausnahmsweise doch angezeigt ist, wenn es sich um die Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes, im konkreten Fall um ein Einfamilienhaus mit weit über 250 qm Wohnfläche, handelt Weiterlesen

Wie sind Abfindungen an weichende Mieter zu berücksichtigen?

Zugegeben: Die Kombination der Begriffe “Sanierung” und “Abfindung für weichende Mieter” lässt wahrscheinlich dem einen oder anderen die Haare zu Berge stehen, denn schnell denkt man an skrupellose Immobiliengesellschaften, die aus vermeintlich maroden Gebäuden in hippen Stadtteilen Luxusobjekte machen wollen und dafür die Altmieter herausbekommen wollen. Nun ja, die Fälle gibt es selbstredend. Doch zuweilen bedingt auch einfach die Bausubstanz eine umfassende Renovierung. Und um diese durchführen zu können, bedarf es mitunter des vorherigen Auszugs der Mieter.

Aber natürlich soll es in diesem Blog nicht ums Mietrecht gehen, sondern um die Frage, ob Abfindungen an weichende Mieter zu sofort abziehbaren Werbungskosten oder zu – anschaffungsnahem – Herstellungsaufwand führen. Weiterlesen

Bei Gericht: Interessante Steuerstreitigkeiten im Dezember 2020

Zum Jahresende drei Anhängigkeiten, die auch noch weit über das Jahr hinaus Bedeutung für das Steuerrecht haben können. Einmal geht es um die umsatzsteuerliche Behandlung der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, dann um die Frage der Steuerklasse bei Schenkungen vom biologischen Vater und zuletzt um die Berechnung der Kfz-Kostendeckelung beim Einnahme-Überschuss-Rechner. Weiterlesen

Vermietung an nahe Angehörige: BFH muss Vergleichsmaßstab prüfen

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so bleibt der Werbungskostenabzug voll erhalten. Möglicherweise wird die Grenze im Zuge des Jahressteuergesetzes 2020 gesenkt – das ist aber ein anderes Thema. Mir geht es heute um die Frage des richtigen Vergleichsmaßstabs bei der Prüfung der 66-Prozent-Grenze. Weiterlesen

Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: BFH verwirft Arbeitshilfe der Finanzverwaltung

Wer eine Immobilie für Zwecke der Einkünfteerzielung erwirbt und dementsprechend Absetzungen für Abnutzung geltend macht, hat ein Interesse daran, dass ein möglichst hoher Anteil des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude und ein möglichst niedriger Anteil auf den Grund und Boden entfällt. Am einfachsten ist es, wenn die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag vorgenommen wird. Das Finanzamt muss diese Werte im Allgemeinen übernehmen, “solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen” (BFH-Urteil vom 10.10.2000, BStBl 2001 II S. 183; BFH-Urteil vom 29.5.2008, BFH/NV 2008 S. 1668).

Falls diese Aufteilung nicht erfolgt ist oder angezweifelt wird, hat es sich etabliert, dass die Finanzämter auf eine Arbeitshilfe (Excel-Datei) zurückgreifen, die das BMF zur Verfügung stellt. Danach erfolgt die Kaufpreisaufteilung in einem typisierten Verfahren. Auch wenn die Datei nur eine Arbeitshilfe ist, so hat sie in der Praxis quasi Gesetzeskraft entwickelt – zumindest nach Ansicht vieler Finanzämter. Doch damit ist nun Schluss. Weiterlesen

Kosten für Abbruch eines Mietshauses sind gegebenenfalls aufzuteilen

Zugegebenermaßen musste ich mich bislang mit der Frage, wie die Kosten für den Abbruch eines Mietshauses zu berücksichtigen sind, nicht näher befassen. Nun hat mich ein aktuelles Urteil des FG Münster aber dazu veranlasst, etwas tiefer in die Materie einzusteigen – und siehe da: Man merkt, dass die steuerliche Beurteilung von Abbruchkosten im Einzelfall recht spannend, aber auch kompliziert sein kann.

Grundsätzlich gilt in Bezug auf die Abbruchkosten für ein Haus, das bislang der Einkünfteerzielung (Vermietungseinkünfte) gedient hat: Die Abbruchkosten sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes oder Gebäudeteils ist im Wege der AfaA zu berücksichtigen.

Kompliziert wird es aber, wenn ein Gebäude zeitweise fremdvermietet und zeitweise eigenutzt war und/oder es nur teilweise der Einkünfteerzielung gedient hat. Weiterlesen

Wohnen für Hilfe: Kein Ruhmesblatt der GroKo

Bei dem bundesweiten Projekt “Wohnen für Hilfe” bieten in der Regel ältere Menschen jungen Menschen günstigen Wohnraum an. Die Studierenden und Auszubildenden verpflichten sich regelmäßig, als Gegenleistung den Wohnraumanbieter im Alltag zu unterstützen. Ziel solcher Wohnformen ist die gegenseitige respektvolle Unterstützung von Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen mit Sozialbindung, die zum Vorteil beider Seiten zusammenleben. In diesen Wohnformen profitieren alle Beteiligten vom gegenseitigen Geben und Nehmen im Sinne zivilgesellschaftlicher Hilfe. Bundesweit gibt es eine Vielzahl entsprechender Konzepte.

Folgende Wohnmodelle sind zu unterscheiden:

Modell 1: Verrichtung praktischer Alltagshilfen durch den Wohnraumnehmer an den Wohnraumgeber (z.B. Einkaufen, Kochen, Begleitdienste).

Modell 2: Verrichtung gemeinnütziger Tätigkeiten durch den Studenten im unmittelbaren Wohnumfeld des Wohnraumanbieters.

Modell 3: Verrichtung einer gemeinnützigen/ehrenamtlichen Tätigkeit durch den Studenten im Stadtgebiet (ohne Zahlung einer Aufwandsentschädigungspauschale). Weiterlesen

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15-Prozent-Grenze gilt nur für Aufwendungen “nach” Erwerb

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (netto) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht von anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Jüngst hat der BFH aber ein Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 13.11.2019 – 2 K 2304/17 bestätigt, das besagt, dass bereits vor dem Erwerb getätigte Aufwendungen nicht in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind (BFH-Beschluss vom 28.4.2020 – IX B 121/19). Zugegebenermaßen werden Immobilienkäufer in den meisten Fällen zwar keine gesteigerte Lust verspüren, mit umfassenden Renovierungsmaßnahmen zu beginnen, bevor sie zumindest wirtschaftlicher Eigentümer geworden sind. Doch wer sich mit dem Verkäufer gut versteht und über eine gesicherte Rechtsposition verfügt, sollte sich die genannten Entscheidungen genauer anschauen.

Vereinfacht ging es um folgenden Sachverhalt: Weiterlesen

Finanzierung von Schrottimmobilien: Steuerliche Folgen eines zivilrechtlichen Vergleichs

Zumindest in der Vergangenheit soll es böse Bankberater gegeben haben, die mit Immobilienverkäufern gemeinsame Sache gemacht und unbedarften Käufern so genannte Schrottimmobilien angedreht bzw. finanziert haben. Zahlreiche Käufer haben sich gegen die Kreditinstitute mittlerweile – wegen arglistiger Täuschung – erfolgreich zur Wehr gesetzt. Vielfach kam es zu Vergleichen, in denen die Banken letztlich auf einen Teil ihrer Darlehensansprüche sowie auf fällige Zinsen verzichten mussten. Doch wie sind die “erlassenen” Schuldzinsen steuerlich zu behandeln?

Jüngst hat das FG Baden-Württemberg zugunsten der Käufer entschieden, dass sich ein Darlehenserlass in den betroffenen Fällen nur unter bestimmten Voraussetzungen steuererhöhend auswirkt. Weiterlesen

Versicherungsleistung nach AfaA ist zu versteuern

Neben der linearen AfA kann bei vermieteten Immobilien eine außergewöhnliche Abschreibung vorgenommen werden, wenn sich Schäden aufgrund außerordentlicher Ereignisse ergeben. Zumeist sind dies Sturm-, Wasser oder Brandschäden. Die Abschreibung wird kurz als AfaA (Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung) bezeichnet.

Glück im Unglück hat natürlich derjenige, der eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hat, die den Schaden ganz oder zumindest teilweise ersetzt. Grundsätzlich gilt, dass eine Versicherungsleistung, bei der der zugrundeliegende Schaden zuvor als Werbungskosten berücksichtigt wurde, zu versteuern ist (BFH 13.7.2000, VI B 184/99 u. 2.12.2014, XI R 1/14). Doch ein Hausbesitzer wollte sich mit diesem Ergebnis nicht zufriedengeben und ist vor das Hessische FG gezogen. Weiterlesen