Vermietung an Angehörige oder der vergessene Spitzboden

Die Vermietung einer Wohnung gilt auch dann als voll entgeltlich, wenn die tatsächlich verlangte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Auch 50 Prozent reichen für den Erhalt des ungekürzten Werbungskostenabzuges aus, dann aber nur unter Erstellung einer positiven Überschussprognose (§ 21 Abs. 2 EStG).

Natürlich muss der Mietvertrag zudem einem Fremdvergleich standhalten. Was aber als fremdüblich gilt, wird von Steuerpflichtigen, Finanzverwaltung und Finanzgerichten oftmals unterschiedlich beurteilt. So haben Steuerpflichtige zuweilen wenig Muße, die Nebenkosten genau abzurechnen. Und auch bei der Größe der Wohnfläche kann es schon einmal wenig konkret zugehen – zumindest dann, wenn die Wohnung Schrägen enthält und man sich erst baurechtlich informieren müsste, um zu erfahren, mit welcher Quadratmeterzahl Wohnraum mit Schrägen in die Berechnung einzufließen hat.

Für den letztgenannten Fall, also der unkonkreten Wohnflächenangabe im Mietvertrag, kommt nun etwas Unterstützung durch das FG Berlin-Brandenburg. Weiterlesen

Bergschäden: Schadensersatz gehört zumeist zur reinen Vermögenssphäre

Meine Heimatstadt Herten hat zwei Superlative zu bieten: Sie war einmal die größte Bergbaustadt Europas und angeblich ist sie immer noch Europas zweitgrößte Stadt ohne eigenen Bahnhof. Immerhin: Der Bahnhof ist in Planung, so dass das eine Prädikat wohl bald entfällt. Das andere Prädikat hingegen ist schon seit einigen Jahren Geschichte, denn die Schachtanlagen sind geschlossen. Was geblieben ist, sind die Bergschäden. Zwar sind Risse in den Wänden oder Schieflagen ganzer Straßenzüge nicht mehr an der Tagesordnung, aber auch heute noch sind Bergschäden zu beobachten.

Zumindest gelingt es vielen Geschädigten, bei den Verursachern einen Schadensersatz durchzusetzen, wenn auch oftmals erst nach externer Unterstützung wie etwa dem Verband bergbaugeschädigter Haus- und Grundeigentümer. Nun habe ich keinen Überblick, wie es in anderen Regionen aussieht, doch ich habe den Eindruck, dass es oft (nur) auf Pauschalzahlungen hinausläuft, die geleistet werden. Aber sind die Zahlungen eines Bergbauunternehmens als steuerpflichtige Einnahmen zu erfassen, wenn es um eine Mietwohnimmobilie geht? Im Prinzip nein – so der BFH. Weiterlesen

Wenn der Nachbar baut und zahlt ….

Angenommen, Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus in einem recht eng bebauten Viertel. Das Nachbarhaus wird nun abgerissen und es soll ein Neubau mit einer Tiefgarage entstehen. Der neue Nachbar klingelt eines Tages bei ihnen an der Tür, erklärt Ihnen die notwendigen statischen Eingriffe, die auch Ihr Gebäude betreffen und bietet Ihnen ein hübsches Sümmchen für den Fall an, dass Sie mit den Eingriffen einverstanden sind. Die Kosten der Baumaßnahmen selbst trägt natürlich der neue Nachbar.

Würden Sie auf die Idee kommen, dass die Entschädigungszahlung zu steuerpflichtigen Einkünften führt, weil Sie eine Leistung an den Bauherrn erbracht haben? Weiterlesen

Totalüberschussprognose trotz Überschreitens der 66-Prozent-Grenze

§ 21 Abs. 2 Satz EStG lautet: “Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.” Auch vor 2021 war der Wortlaut kein anderer. Nun ist man also geneigt, das Wort “gilt” mit dem Attribut “ausnahmslos” zu versehen. Doch wer das Steuerrecht kennt, weiß, dass es so etwas wie “ausnahmslos” kaum gibt. Und mit einer solchen – möglichen – Ausnahme muss sich bald der BFH befassen.

Hintergrund ist ein Urteil des FG Baden-Württemberg vom 22.1.2021 (5 K 1938/19), das ich leider noch nicht im Wortlaut einsehen konnte. Ich bin aber darauf gestoßen, weil es in der Liste der anhängigen BFH-Verfahren aufgeführt ist (Revision unter IX R 17/21).

Wenn ich richtig liege, hat das FG Baden-Württemberg entschieden, dass eine Totalüberschussprognose trotz Einhaltung der 66-Prozent-Grenze ausnahmsweise doch angezeigt ist, wenn es sich um die Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes, im konkreten Fall um ein Einfamilienhaus mit weit über 250 qm Wohnfläche, handelt Weiterlesen

Wie sind Abfindungen an weichende Mieter zu berücksichtigen?

Zugegeben: Die Kombination der Begriffe “Sanierung” und “Abfindung für weichende Mieter” lässt wahrscheinlich dem einen oder anderen die Haare zu Berge stehen, denn schnell denkt man an skrupellose Immobiliengesellschaften, die aus vermeintlich maroden Gebäuden in hippen Stadtteilen Luxusobjekte machen wollen und dafür die Altmieter herausbekommen wollen. Nun ja, die Fälle gibt es selbstredend. Doch zuweilen bedingt auch einfach die Bausubstanz eine umfassende Renovierung. Und um diese durchführen zu können, bedarf es mitunter des vorherigen Auszugs der Mieter.

Aber natürlich soll es in diesem Blog nicht ums Mietrecht gehen, sondern um die Frage, ob Abfindungen an weichende Mieter zu sofort abziehbaren Werbungskosten oder zu – anschaffungsnahem – Herstellungsaufwand führen. Weiterlesen

Bei Gericht: Interessante Steuerstreitigkeiten im Dezember 2020

Zum Jahresende drei Anhängigkeiten, die auch noch weit über das Jahr hinaus Bedeutung für das Steuerrecht haben können. Einmal geht es um die umsatzsteuerliche Behandlung der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, dann um die Frage der Steuerklasse bei Schenkungen vom biologischen Vater und zuletzt um die Berechnung der Kfz-Kostendeckelung beim Einnahme-Überschuss-Rechner. Weiterlesen

Vermietung an nahe Angehörige: BFH muss Vergleichsmaßstab prüfen

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so bleibt der Werbungskostenabzug voll erhalten. Möglicherweise wird die Grenze im Zuge des Jahressteuergesetzes 2020 gesenkt – das ist aber ein anderes Thema. Mir geht es heute um die Frage des richtigen Vergleichsmaßstabs bei der Prüfung der 66-Prozent-Grenze. Weiterlesen

Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: BFH verwirft Arbeitshilfe der Finanzverwaltung

Wer eine Immobilie für Zwecke der Einkünfteerzielung erwirbt und dementsprechend Absetzungen für Abnutzung geltend macht, hat ein Interesse daran, dass ein möglichst hoher Anteil des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude und ein möglichst niedriger Anteil auf den Grund und Boden entfällt. Am einfachsten ist es, wenn die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag vorgenommen wird. Das Finanzamt muss diese Werte im Allgemeinen übernehmen, “solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen” (BFH-Urteil vom 10.10.2000, BStBl 2001 II S. 183; BFH-Urteil vom 29.5.2008, BFH/NV 2008 S. 1668).

Falls diese Aufteilung nicht erfolgt ist oder angezweifelt wird, hat es sich etabliert, dass die Finanzämter auf eine Arbeitshilfe (Excel-Datei) zurückgreifen, die das BMF zur Verfügung stellt. Danach erfolgt die Kaufpreisaufteilung in einem typisierten Verfahren. Auch wenn die Datei nur eine Arbeitshilfe ist, so hat sie in der Praxis quasi Gesetzeskraft entwickelt – zumindest nach Ansicht vieler Finanzämter. Doch damit ist nun Schluss. Weiterlesen

Kosten für Abbruch eines Mietshauses sind gegebenenfalls aufzuteilen

Zugegebenermaßen musste ich mich bislang mit der Frage, wie die Kosten für den Abbruch eines Mietshauses zu berücksichtigen sind, nicht näher befassen. Nun hat mich ein aktuelles Urteil des FG Münster aber dazu veranlasst, etwas tiefer in die Materie einzusteigen – und siehe da: Man merkt, dass die steuerliche Beurteilung von Abbruchkosten im Einzelfall recht spannend, aber auch kompliziert sein kann.

Grundsätzlich gilt in Bezug auf die Abbruchkosten für ein Haus, das bislang der Einkünfteerzielung (Vermietungseinkünfte) gedient hat: Die Abbruchkosten sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes oder Gebäudeteils ist im Wege der AfaA zu berücksichtigen.

Kompliziert wird es aber, wenn ein Gebäude zeitweise fremdvermietet und zeitweise eigenutzt war und/oder es nur teilweise der Einkünfteerzielung gedient hat. Weiterlesen

Wohnen für Hilfe: Kein Ruhmesblatt der GroKo

Bei dem bundesweiten Projekt “Wohnen für Hilfe” bieten in der Regel ältere Menschen jungen Menschen günstigen Wohnraum an. Die Studierenden und Auszubildenden verpflichten sich regelmäßig, als Gegenleistung den Wohnraumanbieter im Alltag zu unterstützen. Ziel solcher Wohnformen ist die gegenseitige respektvolle Unterstützung von Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen mit Sozialbindung, die zum Vorteil beider Seiten zusammenleben. In diesen Wohnformen profitieren alle Beteiligten vom gegenseitigen Geben und Nehmen im Sinne zivilgesellschaftlicher Hilfe. Bundesweit gibt es eine Vielzahl entsprechender Konzepte.

Folgende Wohnmodelle sind zu unterscheiden:

Modell 1: Verrichtung praktischer Alltagshilfen durch den Wohnraumnehmer an den Wohnraumgeber (z.B. Einkaufen, Kochen, Begleitdienste).

Modell 2: Verrichtung gemeinnütziger Tätigkeiten durch den Studenten im unmittelbaren Wohnumfeld des Wohnraumanbieters.

Modell 3: Verrichtung einer gemeinnützigen/ehrenamtlichen Tätigkeit durch den Studenten im Stadtgebiet (ohne Zahlung einer Aufwandsentschädigungspauschale). Weiterlesen