Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15-Prozent-Grenze gilt nur für Aufwendungen “nach” Erwerb

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (netto) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht von anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Jüngst hat der BFH aber ein Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 13.11.2019 – 2 K 2304/17 bestätigt, das besagt, dass bereits vor dem Erwerb getätigte Aufwendungen nicht in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind (BFH-Beschluss vom 28.4.2020 – IX B 121/19). Zugegebenermaßen werden Immobilienkäufer in den meisten Fällen zwar keine gesteigerte Lust verspüren, mit umfassenden Renovierungsmaßnahmen zu beginnen, bevor sie zumindest wirtschaftlicher Eigentümer geworden sind. Doch wer sich mit dem Verkäufer gut versteht und über eine gesicherte Rechtsposition verfügt, sollte sich die genannten Entscheidungen genauer anschauen.

Vereinfacht ging es um folgenden Sachverhalt: Weiterlesen

Finanzierung von Schrottimmobilien: Steuerliche Folgen eines zivilrechtlichen Vergleichs

Zumindest in der Vergangenheit soll es böse Bankberater gegeben haben, die mit Immobilienverkäufern gemeinsame Sache gemacht und unbedarften Käufern so genannte Schrottimmobilien angedreht bzw. finanziert haben. Zahlreiche Käufer haben sich gegen die Kreditinstitute mittlerweile – wegen arglistiger Täuschung – erfolgreich zur Wehr gesetzt. Vielfach kam es zu Vergleichen, in denen die Banken letztlich auf einen Teil ihrer Darlehensansprüche sowie auf fällige Zinsen verzichten mussten. Doch wie sind die “erlassenen” Schuldzinsen steuerlich zu behandeln?

Jüngst hat das FG Baden-Württemberg zugunsten der Käufer entschieden, dass sich ein Darlehenserlass in den betroffenen Fällen nur unter bestimmten Voraussetzungen steuererhöhend auswirkt. Weiterlesen

Versicherungsleistung nach AfaA ist zu versteuern

Neben der linearen AfA kann bei vermieteten Immobilien eine außergewöhnliche Abschreibung vorgenommen werden, wenn sich Schäden aufgrund außerordentlicher Ereignisse ergeben. Zumeist sind dies Sturm-, Wasser oder Brandschäden. Die Abschreibung wird kurz als AfaA (Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung) bezeichnet.

Glück im Unglück hat natürlich derjenige, der eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hat, die den Schaden ganz oder zumindest teilweise ersetzt. Grundsätzlich gilt, dass eine Versicherungsleistung, bei der der zugrundeliegende Schaden zuvor als Werbungskosten berücksichtigt wurde, zu versteuern ist (BFH 13.7.2000, VI B 184/99 u. 2.12.2014, XI R 1/14). Doch ein Hausbesitzer wollte sich mit diesem Ergebnis nicht zufriedengeben und ist vor das Hessische FG gezogen. Weiterlesen

Sind die Kosten für den Eigenheimverkauf zum Erwerb einer Mietimmobilie abzugsfähig?

Veräußert der Steuerpflichtige eine private, zuvor nicht vermietete Immobilie, um sich die nötigen Geldmittel für die Anschaffung eines Vermietungsobjekts zu verschaffen, sind die Veräußerungskosten grundsätzlich nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. So hat der BFH mit Urteil vom 29.10.2019 (IX R 22/18) entschieden.

Doch wie passt diese Entscheidung mit einem Urteil des gleichen BFH-Senats auf dem Jahre 2014 zusammen?

Seinerzeit hatte der BFH einen Abzug von Veräußerungskosten für den Einzelfall bejaht: “Ausnahmsweise können Maklerkosten zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts gehören, wenn und soweit der Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet worden ist. Die Verwendung des Erlöses für die Finanzierung eines anderen Objekts und dessen Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung begründet den wirtschaftlichen Zusammenhang der Maklerkosten mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung” (BFH Urteil vom 11.2.2014, IX R 22/13).

Man kann es nehmen, wie man will: als Änderung der Rechtsprechung, als Abgrenzung zum damaligen Urteil oder als Präzisierung – in der Praxis wird es jedenfalls schwieriger werden, Veräußerungskosten als vorab entstandene Werbungskosten eines neuen Objekts geltend zu machen. Weiterlesen

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand: Ist die 15-Prozent-Grenze ein Investítionshemmnis?

So genannte anschaffungsnahe Herstellungskosten sind für Erwerber von Eigentumswohnungen oder Häusern der Albtraum, denn die Aufwendungen können nur im Wege der AfA steuerlich berücksichtigt werden – eine Einkunftserzielungsabsicht natürlich vorausgesetzt. Im Gesetz heißt es dazu: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Noch schlimmer wurde es, nachdem der BFH mit drei Urteilen vom 14.6.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) für einen Paukenschlag in Sachen „Anschaffungsnahe Herstellungskosten“ gesorgt hat. Weiterlesen

Zuwendungsnießbrauch an Kinder: Ohne Mühe geht es nicht

Mein Kollege Christoph Iser hat in seinem Blog-Beitrag “Vermietung: Befristete Übertragung der Einkunftsquelle” bereits auf das schöne Modell des zeitlich befristeten Zuwendungsnießbrauchs hingewiesen. Auch ich selbst hatte in einem meiner ersten Blog-Beiträge für den NWB-Verlag mit dem Titel „Kosten für ein Erststudium: Wie Kinder wohlhabender Eltern die Abzugsbeschränkung umgehen“ darauf hingewiesen, dass mittels eines Zuwendungsnießbrauchs (Vermietungs-)Einkünfte – zeitlich befristet – auf Kinder übertragen werden können. Das FG Baden-Württemberg hat das Modell Auffassung mit Urteil vom 13.12.2016 (11 K 2951/15) bestätigt.

Doch wie es fast immer im – steuerlichen – Leben ist: Gerne möchte man die süßen Früchte naschen, sich aber nicht selbst auf die hohe Leiter begeben, um sie zu pflücken. Anders ausgedrückt: Man möchte schon gerne die steuerlichen Vorteile nutzen, aber – um ehrlich zu sein – so ganz wohl ist dem einen oder anderen nicht dabei, dem meist gerade einmal 19 oder 20 Jahre alten Kind eine Einkunftsquelle tatsächlich zu übertragen, und sei es auch nur für sechs Jahre. Weiterlesen

§ 7b-Abschreibung doch erstmalig in 2018 anwendbar!

Ich weiß nicht, wie es anderen Fachautoren geht. Mir selbst jedenfalls macht es durchaus Freude, sich mit neuen Gesetzen zu befassen und diese meinen Lesern vorzustellen. Die Freude wird jedoch immer dann getrübt, wenn es an die Anwendungsvorschriften geht. Zuweilen sind diese nur schwer zu finden, ergeben sich erst durch gesetzliche Querverweise, sind sprachlich verunglückt oder verwirren, weil innerhalb eines einzigen Gesetzes mehrere Anwendungszeitpunkte zu beachten sind.

Allerdings unterliegt selbst der Gesetzgeber hin und wieder der “Anwendungsfalle”, das heißt: Aufgrund seiner “gedrechselten Sprache” trickst er sich selbst aus und weiß am Ende nicht mehr, wann sein eigenes Gesetz anzuwenden ist.

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Vermietung: Befristete Übertragung der Einkunftsquelle

In vielen Familien könnte es aufgrund steuerlicher Erwägungen Sinn machen, Einkünfte auf beispielsweise studierende Kinder zeitlich begrenzt zu verlagern. Unmöglich ist dies nicht!

Schon mit Urteil vom 24.10.2012 (Az: IX R 24/11) hat der BFH entschieden: Ein nur befristetes schuldrechtliches Nutzungsrecht kann zu einer Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung führen. Allerdings sind Besonderheiten zu beachten: Weiterlesen

AfA: Wie wird eine geringere Nutzungsdauer für Wohngebäude nachgewiesen?

Auch wer einen Altbau erwirbt, den er zu Wohnzwecken vermieten möchte, darf üblicherweise nur 2 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes als AfA geltend machen. Der Gesetzgeber unterstellt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Bei Wohngebäuden, die bereits vor 1925 fertiggestellt worden sind, werden 40 Jahre und ein AfA-Satz von 2,5 Prozent zugrunde gelegt. In bestimmten Fällen dürfen zwar eine geringere tatsächliche Nutzungsdauer und damit ein höherer AfA-Satz beantragt werden. Doch die Voraussetzungen sind streng und den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hausbesitzer führen.

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“Wohnen für Hilfe” ist nicht regelungsbedürftig

Bei dem bundesweiten Projekt “Wohnen für Hilfe” bieten in der Regel ältere Menschen jungen Menschen günstigen Wohnraum an. Die Studierenden und Auszubildenden verpflichten sich regelmäßig, als Gegenleistung den Wohnraumanbieter im Alltag zu unterstützen. Ziel solcher Wohnformen ist die gegenseitige respektvolle Unterstützung von Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen mit Sozialbindung, die zum Vorteil beider Seiten zusammenleben. In diesen Wohnformen profitieren alle Beteiligten vom gegenseitigen Geben und Nehmen im Sinne zivilgesellschaftlicher Hilfe. Bundesweit gibt es eine Vielzahl entsprechender Konzepte.

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