Wie sind Abfindungen an weichende Mieter zu berücksichtigen?

Zugegeben: Die Kombination der Begriffe “Sanierung” und “Abfindung für weichende Mieter” lässt wahrscheinlich dem einen oder anderen die Haare zu Berge stehen, denn schnell denkt man an skrupellose Immobiliengesellschaften, die aus vermeintlich maroden Gebäuden in hippen Stadtteilen Luxusobjekte machen wollen und dafür die Altmieter herausbekommen wollen. Nun ja, die Fälle gibt es selbstredend. Doch zuweilen bedingt auch einfach die Bausubstanz eine umfassende Renovierung. Und um diese durchführen zu können, bedarf es mitunter des vorherigen Auszugs der Mieter.

Aber natürlich soll es in diesem Blog nicht ums Mietrecht gehen, sondern um die Frage, ob Abfindungen an weichende Mieter zu sofort abziehbaren Werbungskosten oder zu – anschaffungsnahem – Herstellungsaufwand führen. Weiterlesen

Verkürzte Nutzungsdauer: Keine überbordenden Anforderungen an Gutachten

Wer ein älteres Gebäude erwirbt und zur Erzielung von Einkünften nutzt, hat oftmals ein Interesse daran, einen höheren AfA-Satz als nur die typischen 2 bis 3 Prozent geltend machen zu können. In bestimmten Fällen dürfen zwar eine geringere tatsächliche Nutzungsdauer und damit ein höherer AfA-Satz beantragt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Doch die Voraussetzungen sind streng und den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hausbesitzer führen.

Üblicherweise verlangt die Finanzverwaltung entsprechende Gutachten und selbst diese werden wieder angezweifelt, denn für Wertermittlungen gibt es unterschiedliche Methoden. Der eine Gutachter stellt auf die Bausubstanz ab, der andere auf die wirtschaftliche Verwendung des Gebäudes. Und so kommt es, dass Streitfälle immer wieder vor Gericht landen, weil sich Fiskus und Steuerzahler nicht einigen können. Aber selbst die Finanzgerichte sind sich nicht einig, welches die richtige Grundlage für ein Wertgutachten darstellt. Doch damit dürfte nun Schluss sein, denn der BFH hat entschieden, dass an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer keine überbordenden Anforderungen zu stellen sind. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist jedenfalls nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer (BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19).

Die Klägerin erwarb im Jahr 2002 ein Wohn- und Geschäftshaus. Beim Finanzamt beantragte sie eine höhere AfA als gesetzlich typisierend vorgesehen, da das Gebäude – entsprechend eines vorgelegten Gutachtens – eine verkürzte Nutzungsdauer habe. Das Finanzamt lehnte dies ab. Zwar komme eine kürzere Nutzungsdauer bei entsprechendem Nachweis grundsätzlich in Betracht. Dazu bedürfe es aber eines so genannten Bausubstanzgutachtens. FG und BFH sehen das aber anders.

Die Darlegungen des Steuerpflichtigen müssen Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten – zum Beispiel technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – geben, welche die Nutzungsdauer im Einzelfall beeinflussen, und auf deren Grundlage der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, im Wege der Schätzung mit hinreichender Bestimmtheit zu ermitteln ist. Vor diesem Hintergrund ist die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens, insbesondere die Zustandsermittlung von Immobilien mit Hilfe des sog. ERAB-Verfahrens (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen), nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer, selbst wenn ein solches Gutachten möglicherweise den technischen Verschleiß eines Gebäudes im Einzelfall nachvollziehen könnte.

Wählt der Steuerpflichtige daher aus nachvollziehbaren Gründen eine andere Nachweismethode, kann dies – gegebenenfalls unter Berücksichtigung entsprechender Anpassungen – Grundlage für die im Einzelfall erforderliche Schätzung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer sein, soweit aus der gewählten Methode Rückschlüsse auf die zu ermittelnden Determinanten möglich sind.

Das Urteil bietet Hauseigentümern nun also vereinfachte Möglichkeiten, um eine kürzere Nutzungsdauer durchzusetzen. Aber dennoch muss das Gutachten eine bestimmte methodische Qualität aufweisen. Gefälligkeitsgutachten werden schnell enttarnt.

Eine andere Frage ist, welche Anforderungen an den Gutachter zu stellen sind. Im Klageverfahren wird das FG einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken hinzuziehen. Von daher liegt der Gedanke nahe, einen solchen Gutachter von vornherein, also bereits im Festsetzungsverfahren, zu beauftragen. Allerdings entstehen dann gleich recht hohe Kosten, die im reinen Festsetzungsverfahren nicht erstattet werden.

Ob wesentlich preisgünstigere Online-Gutachten, die nun beworben werden, zum Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer ausreichen, vermag ich nicht zu beurteilen. Falls Sie insoweit Erfahrungen gemacht haben, wäre ich für eine entsprechende Einschätzung Ihrerseits dankbar.

Übrigens, nur am Rande: Die Rechtsfrage, ob § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG analog auf die Fälle anzuwenden ist, in denen die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer übersteigt, wurde vom BFH verneint. Eine längere Nutzungsdauer kann also nicht durchgesetzt werden (BFH-Beschluss vom 28.5.2019, XI B 2/19).

Weitere Informationen:
NWB Online-Nachricht: Einkommensteuer | Höhere Gebäude-AfA bei tatsächlich kürzerer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer möglich

Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: BFH verwirft Arbeitshilfe der Finanzverwaltung

Wer eine Immobilie für Zwecke der Einkünfteerzielung erwirbt und dementsprechend Absetzungen für Abnutzung geltend macht, hat ein Interesse daran, dass ein möglichst hoher Anteil des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude und ein möglichst niedriger Anteil auf den Grund und Boden entfällt. Am einfachsten ist es, wenn die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag vorgenommen wird. Das Finanzamt muss diese Werte im Allgemeinen übernehmen, “solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen” (BFH-Urteil vom 10.10.2000, BStBl 2001 II S. 183; BFH-Urteil vom 29.5.2008, BFH/NV 2008 S. 1668).

Falls diese Aufteilung nicht erfolgt ist oder angezweifelt wird, hat es sich etabliert, dass die Finanzämter auf eine Arbeitshilfe (Excel-Datei) zurückgreifen, die das BMF zur Verfügung stellt. Danach erfolgt die Kaufpreisaufteilung in einem typisierten Verfahren. Auch wenn die Datei nur eine Arbeitshilfe ist, so hat sie in der Praxis quasi Gesetzeskraft entwickelt – zumindest nach Ansicht vieler Finanzämter. Doch damit ist nun Schluss. Weiterlesen

Kann der AfA-Zeitraum für Gebäude verlängert werden?

Man kennt das ja: Die Gebäudeabschreibung mit üblicherweise nur 2 oder 3 Prozent ist den meisten Immobilienbesitzern zu gering und so wird zumindest hin und wieder versucht, einen kürzeren AfA-Zeitraum “durchzusetzen” (was aber nicht allzu oft gelingt). Dass hingegen ein längerer Abschreibungszeitraum – und damit eine niedrigere AfA – als gesetzlich vorgesehen gewünscht werden, ist eher selten anzutreffen, kann aber Sinn machen, wenn ansonsten die Gefahr bestünde, dass Verluste wegen unterstellter Liebhaberei nicht abgezogen werden dürfen – so auch in einem Fall, über den der BFH im Rahmen einer Nichtzulassungsbeschwerde zu entscheiden hatte. Weiterlesen

AfA: Wie wird eine geringere Nutzungsdauer für Wohngebäude nachgewiesen?

Auch wer einen Altbau erwirbt, den er zu Wohnzwecken vermieten möchte, darf üblicherweise nur 2 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes als AfA geltend machen. Der Gesetzgeber unterstellt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Bei Wohngebäuden, die bereits vor 1925 fertiggestellt worden sind, werden 40 Jahre und ein AfA-Satz von 2,5 Prozent zugrunde gelegt. In bestimmten Fällen dürfen zwar eine geringere tatsächliche Nutzungsdauer und damit ein höherer AfA-Satz beantragt werden. Doch die Voraussetzungen sind streng und den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hausbesitzer führen.

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Mit Eintritt in den Ruhestand geht AfA für Arbeitsmittel verloren

Wer sich auf den wohlverdienten Ruhestand vorbereitet, sollte prüfen, ob für seine Arbeitsmittel noch eine AfA-Berechtigung besteht bzw. der AfA-Zeitraum noch läuft. Denn bereits Anfang 2016 hatte das FG München entschieden, dass die AfA mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses verloren geht. Die Nutzungsdauer eines Wirtschaftsguts schließt Zeiten, in denen es nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, ein. Es ist deshalb gerechtfertigt, diesem Zeitraum einen Teil der AfA zuzuordnen. Und wenn in diesem Zeitraum keine Einkünfte erzielt werden, kann es auch keine abziehbaren Werbungskosten geben. Auch eine Absetzung für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung ist nicht zulässig – so die Münchner Finanzrichter. Die Revision ist nicht zugelassen worden. Um Missverständnisse zu vermeiden: Selbstverständlich kann die AfA fortgeführt werden (oder es beginnt –­ je nach Nutzungsart – ein neuer AfA-Zeitraum), wenn die Arbeitsmittel weiterhin zur Einkünfteerzielung genutzt werden.

Weitere Informationen:
FG München, Urteil vom 21.01.2016 – 10 K 965/15