Schlagwort-Archive: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Ferienwohnung: Gewerblichkeit der Vermietungsgesellschaft färbt nicht auf Eigentümer ab

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Erst am 4. Mai dieses Jahres hat der BFH ein Urteil zur Veröffentlichung bestimmt, das er bereits im Jahre 2020 gefällt hat. Dabei ist das Urteil zum Thema “Ferienwohnung” durchaus von Interesse und soll daher nachfolgend kurz vorgestellt werden (BFH 28.5.2020, IV R 10/18).

Der Tenor des Urteils lautet etwas kryptisch: Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.

Worum geht es?

Die Klägerin besitzt drei Ferienwohnungen, die sich offenbar in einem größeren Komplex befinden, zu dem auch ein Hotel gehört. Die Vermietung der Wohnungen erfolgt über eine Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft an wechselnde Feriengäste. Weiterlesen →

Abfindung für Aufgabe eines Wohnungsrechts doch voll abziehbar!

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Viele Testamente sehen ein dingliches Wohnungsrecht für den länger lebenden Partner vor, während die Immobilie unmittelbar dem Kind vermacht wird. Der Partner oder die Partnerin sind folglich abgesichert und das Kind erhält sein Erbe. Mit derartigen Rechten ist es aber so eine Sache: In aller Regel sind sie gut gemeint, doch in tatsächlicher und in steuerlicher Hinsicht sind sie nicht immer förderlich. Ganz abgesehen von der Frage der erbschaftsteuerlichen Begünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, die bei entsprechenden Rechten mehr als gefährdet ist, ist festzustellen, dass sich Lebensumstände ändern.

Anders als früher sind ältere Menschen mobiler und wollen vielleicht nach dem Tod ihres Partners gar nicht in dem Haus wohnen bleiben, das sie über viele Jahre mit ihm geteilt haben. Und so kommt es, dass Wohnungsrechte zuweilen abgelöst werden. Sprich: Der Eigentümer der Immobilie, also der Erbe, zahlt dem Wohnberechtigten eine Entschädigung für die Ablösung des dinglichen Wohnungsrechts. Weiterlesen →

Verkürzte Nutzungsdauer von Gebäuden – Gesetzgeber will BFH-Urteil aushebeln

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Das Jahressteuergesetz 2022 wirft seine Schatten voraus. Unter anderem findet sich in dem Referentenentwurf folgender kurzer Satz, der es aber in sich hat: “§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG wird aufgehoben.” Bislang lautet der Satz: “Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes … weniger als 33 Jahre, …. weniger als 50 Jahre, …  weniger als 40 Jahre, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.” Zu deutsch: Steuerpflichtige haben die Möglichkeit, kürzere Nutzungsdauern als die gesetzlich vorgegebenen geltend zu machen.

Kürzlich hatte der BFH entschieden, dass die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer ist (BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19). Und das FG Münster hat die Sichtweise des BFH wie folgt mit Leben gefüllt: Weiterlesen →

Aber ich wollte doch vermieten…

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“Aber ich wollte doch vermieten…” Diesen Satz hören Finanzbeamte häufig, wenn ein Steuerpflichtiger Renovierungsaufwendungen für eine Wohnung, die bislang vermietet wurde, steuerlich geltend macht, die Wohnung jetzt aber selbstgenutzt wird. Nun sind Finanzbeamte von Natur aus kritisch und so verlangen sie Nachweise für die beabsichtigte Vermietung.

Wunderbar, wenn der Wohnungseigentümer dann zumindest darlegen kann, dass er die Wohnung auf Onlineplattformen angeboten und auch tatsächlich mit potenziellen Mietern gesprochen hat. Schlecht, wenn er Mieter lediglich über Mund-zu-Mund-Propaganda gesucht hat und seine Behauptung der beabsichtigten Vermietung nicht hinreichend untermauern kann. Weiterlesen →

Abfindung für Aufgabe eines Wohnrechts als nachträgliche Anschaffungskosten

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Viele Testamente sehen ein dingliches Wohnrecht für den länger lebenden Partner vor, während die Immobilie unmittelbar dem Kind vermacht wird. Der Partner oder die Partnerin sind folglich abgesichert und das Kind erhält sein Erbe. Mit derartigen Rechten ist es aber so eine Sache: In aller Regel sind sie gut gemeint, doch in tatsächlicher und in steuerlicher Hinsicht sind sie nicht immer förderlich. Ganz abgesehen von der Frage der erbschaftsteuerlichen Begünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, die bei entsprechenden Rechten mehr als gefährdet ist, ist festzustellen, dass sich Lebensumstände ändern.

Anders als früher sind ältere Menschen mobiler und wollen vielleicht nach dem Tod ihres Partners gar nicht in dem Haus wohnen bleiben, das sie über viele Jahre mit ihm geteilt haben. Und so kommt es, dass Wohnrechte zuweilen abgelöst werden. Sprich: Der Eigentümer der Immobilie, also der Erbe, zahlt dem Wohnberechtigten eine Entschädigung für die Ablösung des dinglichen Wohnrechts.

Bereits im vergangenen Jahr hat das Niedersächsische FG entschieden, dass die Ausgleichszahlung für die Aufgabe des Wohnrechts als nachträgliche Anschaffungskosten der Immobilie zu werten ist (Urteil vom 2.7.2020, 2 K 228/19). Weiterlesen →

Vermietung an nahe Angehörige: Der Mietspiegel hat gewonnen!

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Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so bleibt der Werbungskostenabzug voll erhalten. Seit Beginn dieses Jahres reichen sogar 50 Prozent aus, allerdings ist bei Mieten zwischen 50 und 65,9 Prozent der ortsüblichen Miete eine Überschussprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 EStG).

Vor rund eineinhalb Jahren hatte das Thüringer FG entschieden, dass für die Prüfung der Grenze des § 21 Abs. 2 EStG auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt. Es bestünde kein Vorrang des örtlichen Mietspiegels (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Anschließend ist das FG Köln der Linie der Thüringer Kollegen gefolgt: Die allein sachgerechte Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete liege im Streitfall in der Heranziehung der im gleichen Objekt vermieteten weiteren Apartments oder der Untervermietung der betroffenen Wohnungen (Urteil vom 28.5.2020, 13 K 196/18). Beide Gerichte hatten die Revision zugelassen, die jedoch nur im Fall aus Thüringen eingelegt worden ist.

Und siehe da: Die Revision war erfolgreich. Weiterlesen →

Vom Nießbraucher übernommene Grunderwerbsteuern sind keine Werbungskosten

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Das FG Baden-Württemberg hat entschieden, dass ein Steuerpflichtiger, der ein Mietobjekt unter Vorbehalt des Nießbrauchs unentgeltlich an einen Angehörigen überträgt, die entstehende Grunderwerbsteuer nicht als Werbungskosten im Rahmen seiner Vermietungseinkünfte abziehen darf (Urteil vom 15.11.2019, 11 K 322/18).

Es ging um folgenden Sachverhalt: Die Kläger übertrugen eine Mietwohnimmobilie unter Nießbrauchvorbehalt an ihre Nichten und Neffen. Die hierbei entstandene Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten wurden von den Schenkern selbst übernommen. In ihrer Einkommensteuererklärung machten sie die Kosten für die Übergabe des Grundstücks als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt ließ die Kosten aber nicht zum Abzug zu. Die Grunderwerbsteuer und auch die Notarkosten hingen nicht mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammen, sondern mit der Übertragung des Eigentums. Vor dem Finanzgericht stritt man sich letztlich noch um den Abzug der Grunderwerbsteuer. Jedoch blieb die Klage ohne Erfolg. Weiterlesen →

Erste Tätigkeitsstätte: Vermieter kann nur Entfernungspauschale abziehen

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Die Deckelung von Fahrtkosten auf die Entfernungspauschale ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsprechend anzuwenden. Hierdurch sollen Nicht-Arbeitnehmer dem Arbeitnehmer gleichgestellt werden. Da der Vermieter außerhalb arbeitsrechtlicher Weisungen selbstbestimmt über die Häufigkeit seiner Fahrten zu den Vermietungsobjekten bestimmt, ist er dem Arbeitnehmer nicht wirklich vergleichbar. Dies wirft bei der entsprechenden Ermittlung seiner ersten Tätigkeitstätte Auslegungsfragen auf, da der Gesetzeswortlaut auf das Arbeitnehmer-Arbeitgeber-Verhältnis zugeschnitten ist. Daher kommt der Frage, wie regelmäßig der Vermieter einzelne Objekte aufgesucht hat, eine große Bedeutung zu.

Vermieter in Selbstverwaltung statistisch häufig anzutreffen

Nach Zahlen des Eigentümerverbands Haus & Grund werden 66 % der Mietwohnungen in Deutschland von Privatpersonen vermietet. Fährt der Vermieter häufig selbst zum Vermietungsobjekt stellt sich die Frage, ob diese – unzweifelhaft durch die Vermietungseinkünfte veranlassten – Fahrten als Reisekosten mit 0,30 € pro gefahrenem Kilometer oder nur gedeckelt auf die Entfernungspauschale als Werbungskosten abzugsfähig sind.

Finanzgericht Köln findet Lösungsansatz Weiterlesen →

Corona: „außerordentliche“ Mietrückstände des Vermieters?

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Durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie wurde ein temporärer Kündigungsausschluss bei rückständigen Mietzahlungen im Zeitraum bis 30.06.2020 verankert. Die Zielrichtung des Gesetzes, soziale Härten infolge der coronabedingten Sondersituation abzumildern, ist zu begrüßen. In der Folge wirft dieser Eingriff in das Verhältnis von Mieter und Vermieter aber einkommensteuerliche Sonderfragen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf.

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Darlehenszuordnung bei gemischt genutzten Gebäuden

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Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet.

Sowohl die frühere Rechtsprechung als auch die Finanzverwaltung sehen jedoch eine Zuordnungsentscheidung von Darlehen zu vermieteten Wirtschaftsgütern als gescheitert an, wenn zunächst mehrere Darlehen auf einem Girokonto vermischt werden und dann von dort aus weiter überwiesen werden.

Aktuell könnten die Karten hier jedoch neu gemischt werden, Weiterlesen →