Schlagwort-Archive: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Aber ich wollte doch vermieten…

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“Aber ich wollte doch vermieten…” Diesen Satz hören Finanzbeamte häufig, wenn ein Steuerpflichtiger Renovierungsaufwendungen für eine Wohnung, die bislang vermietet wurde, steuerlich geltend macht, die Wohnung jetzt aber selbstgenutzt wird. Nun sind Finanzbeamte von Natur aus kritisch und so verlangen sie Nachweise für die beabsichtigte Vermietung.

Wunderbar, wenn der Wohnungseigentümer dann zumindest darlegen kann, dass er die Wohnung auf Onlineplattformen angeboten und auch tatsächlich mit potenziellen Mietern gesprochen hat. Schlecht, wenn er Mieter lediglich über Mund-zu-Mund-Propaganda gesucht hat und seine Behauptung der beabsichtigten Vermietung nicht hinreichend untermauern kann. Weiterlesen →

Abfindung für Aufgabe eines Wohnrechts als nachträgliche Anschaffungskosten

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Viele Testamente sehen ein dingliches Wohnrecht für den länger lebenden Partner vor, während die Immobilie unmittelbar dem Kind vermacht wird. Der Partner oder die Partnerin sind folglich abgesichert und das Kind erhält sein Erbe. Mit derartigen Rechten ist es aber so eine Sache: In aller Regel sind sie gut gemeint, doch in tatsächlicher und in steuerlicher Hinsicht sind sie nicht immer förderlich. Ganz abgesehen von der Frage der erbschaftsteuerlichen Begünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, die bei entsprechenden Rechten mehr als gefährdet ist, ist festzustellen, dass sich Lebensumstände ändern.

Anders als früher sind ältere Menschen mobiler und wollen vielleicht nach dem Tod ihres Partners gar nicht in dem Haus wohnen bleiben, das sie über viele Jahre mit ihm geteilt haben. Und so kommt es, dass Wohnrechte zuweilen abgelöst werden. Sprich: Der Eigentümer der Immobilie, also der Erbe, zahlt dem Wohnberechtigten eine Entschädigung für die Ablösung des dinglichen Wohnrechts.

Bereits im vergangenen Jahr hat das Niedersächsische FG entschieden, dass die Ausgleichszahlung für die Aufgabe des Wohnrechts als nachträgliche Anschaffungskosten der Immobilie zu werten ist (Urteil vom 2.7.2020, 2 K 228/19). Weiterlesen →

Vermietung an nahe Angehörige: Der Mietspiegel hat gewonnen!

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Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so bleibt der Werbungskostenabzug voll erhalten. Seit Beginn dieses Jahres reichen sogar 50 Prozent aus, allerdings ist bei Mieten zwischen 50 und 65,9 Prozent der ortsüblichen Miete eine Überschussprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 EStG).

Vor rund eineinhalb Jahren hatte das Thüringer FG entschieden, dass für die Prüfung der Grenze des § 21 Abs. 2 EStG auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt. Es bestünde kein Vorrang des örtlichen Mietspiegels (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Anschließend ist das FG Köln der Linie der Thüringer Kollegen gefolgt: Die allein sachgerechte Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete liege im Streitfall in der Heranziehung der im gleichen Objekt vermieteten weiteren Apartments oder der Untervermietung der betroffenen Wohnungen (Urteil vom 28.5.2020, 13 K 196/18). Beide Gerichte hatten die Revision zugelassen, die jedoch nur im Fall aus Thüringen eingelegt worden ist.

Und siehe da: Die Revision war erfolgreich. Weiterlesen →

Vom Nießbraucher übernommene Grunderwerbsteuern sind keine Werbungskosten

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Das FG Baden-Württemberg hat entschieden, dass ein Steuerpflichtiger, der ein Mietobjekt unter Vorbehalt des Nießbrauchs unentgeltlich an einen Angehörigen überträgt, die entstehende Grunderwerbsteuer nicht als Werbungskosten im Rahmen seiner Vermietungseinkünfte abziehen darf (Urteil vom 15.11.2019, 11 K 322/18).

Es ging um folgenden Sachverhalt: Die Kläger übertrugen eine Mietwohnimmobilie unter Nießbrauchvorbehalt an ihre Nichten und Neffen. Die hierbei entstandene Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten wurden von den Schenkern selbst übernommen. In ihrer Einkommensteuererklärung machten sie die Kosten für die Übergabe des Grundstücks als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt ließ die Kosten aber nicht zum Abzug zu. Die Grunderwerbsteuer und auch die Notarkosten hingen nicht mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammen, sondern mit der Übertragung des Eigentums. Vor dem Finanzgericht stritt man sich letztlich noch um den Abzug der Grunderwerbsteuer. Jedoch blieb die Klage ohne Erfolg. Weiterlesen →

Erste Tätigkeitsstätte: Vermieter kann nur Entfernungspauschale abziehen

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Die Deckelung von Fahrtkosten auf die Entfernungspauschale ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsprechend anzuwenden. Hierdurch sollen Nicht-Arbeitnehmer dem Arbeitnehmer gleichgestellt werden. Da der Vermieter außerhalb arbeitsrechtlicher Weisungen selbstbestimmt über die Häufigkeit seiner Fahrten zu den Vermietungsobjekten bestimmt, ist er dem Arbeitnehmer nicht wirklich vergleichbar. Dies wirft bei der entsprechenden Ermittlung seiner ersten Tätigkeitstätte Auslegungsfragen auf, da der Gesetzeswortlaut auf das Arbeitnehmer-Arbeitgeber-Verhältnis zugeschnitten ist. Daher kommt der Frage, wie regelmäßig der Vermieter einzelne Objekte aufgesucht hat, eine große Bedeutung zu.

Vermieter in Selbstverwaltung statistisch häufig anzutreffen

Nach Zahlen des Eigentümerverbands Haus & Grund werden 66 % der Mietwohnungen in Deutschland von Privatpersonen vermietet. Fährt der Vermieter häufig selbst zum Vermietungsobjekt stellt sich die Frage, ob diese – unzweifelhaft durch die Vermietungseinkünfte veranlassten – Fahrten als Reisekosten mit 0,30 € pro gefahrenem Kilometer oder nur gedeckelt auf die Entfernungspauschale als Werbungskosten abzugsfähig sind.

Finanzgericht Köln findet Lösungsansatz Weiterlesen →

Corona: „außerordentliche“ Mietrückstände des Vermieters?

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Durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie wurde ein temporärer Kündigungsausschluss bei rückständigen Mietzahlungen im Zeitraum bis 30.06.2020 verankert. Die Zielrichtung des Gesetzes, soziale Härten infolge der coronabedingten Sondersituation abzumildern, ist zu begrüßen. In der Folge wirft dieser Eingriff in das Verhältnis von Mieter und Vermieter aber einkommensteuerliche Sonderfragen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf.

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Darlehenszuordnung bei gemischt genutzten Gebäuden

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Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet.

Sowohl die frühere Rechtsprechung als auch die Finanzverwaltung sehen jedoch eine Zuordnungsentscheidung von Darlehen zu vermieteten Wirtschaftsgütern als gescheitert an, wenn zunächst mehrere Darlehen auf einem Girokonto vermischt werden und dann von dort aus weiter überwiesen werden.

Aktuell könnten die Karten hier jedoch neu gemischt werden, Weiterlesen →

Einkünfte aus VuV: Immer wieder Streit um Kanalanschluss- und Erschließungskosten

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Seit Beginn meiner Ausbildung im Jahre 1982 verfolgt mich das Thema “Steuerliche Behandlung von Kanalanschluss- und Erschließungskosten”, von Finanzbeamten auch liebevoll “Erschl-Kos” genannt. Wahrscheinlich ist es Generationen von Steuerprofis bereits zuvor nicht anders gegangen. Dabei sind die Grundsätze eigentlich seit langem bekannt: Weiterlesen →

Nette Vermieter werden bestraft

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Trotz aller Meldungen über Mietwucher und Immobilienhaie: Es gibt sie noch, die netten Vermieter, die es nicht übertreiben und Wohnungen vielleicht sogar weit unterhalb des örtlichen Mietniveaus vermieten. Und zwar nicht an nahe Angehörige, sondern an fremde Mieter. Doch diese Vermieter laufen nun zunehmend Gefahr, für ihre Wohltaten bestraft zu werden.

Bekanntermaßen sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anteilig nicht abziehbar, wenn nicht mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt werden. § 21 Abs. 2 EStG schränkt dies nicht auf Mietverhältnisse mit Angehörigen ein. Das bedeutet: Macht ein Vermieter in einer Siedlung, die insgesamt “aufgewertet” wird, das “Spielchen” nicht mit, sondern belässt er es bei der bisherigen Miete, so wird es ihm der Staat mit einem anteiligen Verlust seiner Werbungskosten danken – vollkommen verrückte Welt.

Kürzlich hat die Bundesregierung mitgeteilt, dass sie nicht beabsichtigt, Änderungen am § 21 Abs. 2 EStG vorzunehmen, um die Vermietung von günstigem Wohnraum steuerlich attraktiver zu gestalten. Weiterlesen →

Kursverluste aus Fremdwährungsdarlehen auch bei Umschuldung keine Werbungskosten

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Zur Finanzierung von Immobilien wurden früher oftmals Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen. Doch als der Kurs des Schweizer Franken in den vergangenen Jahren kontinuierlich stieg, wurde dies für die Darlehensnehmer sehr teuer. Für Zins und Tilgung mussten sie deutlich mehr Euro aufwenden. Der BFH hatte bereits geklärt, dass Mehraufwendungen infolge des Kursanstiegs keine abziehbaren Schuldzinsen sind. Sie führen also nicht zu Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Bei den wechselkursbedingten Erhöhungen der Darlehensstände zum Jahresende nebst erbrachter Tilgungsleistungen handelt es sich um Vermögensverluste in der Privatsphäre, nicht jedoch um Werbungskosten. Anders als bei den Gewinneinkünften bleiben bei den Überschusseinkünften Wertveränderungen des Vermögens grundsätzlich außer Betracht (BFH-Beschluss vom 23.11.2016, IX B 42/16).

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