Vom Nießbraucher übernommene Grunderwerbsteuern sind keine Werbungskosten

Das FG Baden-Württemberg hat entschieden, dass ein Steuerpflichtiger, der ein Mietobjekt unter Vorbehalt des Nießbrauchs unentgeltlich an einen Angehörigen überträgt, die entstehende Grunderwerbsteuer nicht als Werbungskosten im Rahmen seiner Vermietungseinkünfte abziehen darf (Urteil vom 15.11.2019, 11 K 322/18).

Es ging um folgenden Sachverhalt: Die Kläger übertrugen eine Mietwohnimmobilie unter Nießbrauchvorbehalt an ihre Nichten und Neffen. Die hierbei entstandene Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten wurden von den Schenkern selbst übernommen. In ihrer Einkommensteuererklärung machten sie die Kosten für die Übergabe des Grundstücks als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt ließ die Kosten aber nicht zum Abzug zu. Die Grunderwerbsteuer und auch die Notarkosten hingen nicht mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammen, sondern mit der Übertragung des Eigentums. Vor dem Finanzgericht stritt man sich letztlich noch um den Abzug der Grunderwerbsteuer. Jedoch blieb die Klage ohne Erfolg. Weiterlesen

Erste Tätigkeitsstätte: Vermieter kann nur Entfernungspauschale abziehen

Die Deckelung von Fahrtkosten auf die Entfernungspauschale ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsprechend anzuwenden. Hierdurch sollen Nicht-Arbeitnehmer dem Arbeitnehmer gleichgestellt werden. Da der Vermieter außerhalb arbeitsrechtlicher Weisungen selbstbestimmt über die Häufigkeit seiner Fahrten zu den Vermietungsobjekten bestimmt, ist er dem Arbeitnehmer nicht wirklich vergleichbar. Dies wirft bei der entsprechenden Ermittlung seiner ersten Tätigkeitstätte Auslegungsfragen auf, da der Gesetzeswortlaut auf das Arbeitnehmer-Arbeitgeber-Verhältnis zugeschnitten ist. Daher kommt der Frage, wie regelmäßig der Vermieter einzelne Objekte aufgesucht hat, eine große Bedeutung zu.

Vermieter in Selbstverwaltung statistisch häufig anzutreffen

Nach Zahlen des Eigentümerverbands Haus & Grund werden 66 % der Mietwohnungen in Deutschland von Privatpersonen vermietet. Fährt der Vermieter häufig selbst zum Vermietungsobjekt stellt sich die Frage, ob diese – unzweifelhaft durch die Vermietungseinkünfte veranlassten – Fahrten als Reisekosten mit 0,30 € pro gefahrenem Kilometer oder nur gedeckelt auf die Entfernungspauschale als Werbungskosten abzugsfähig sind.

Finanzgericht Köln findet Lösungsansatz Weiterlesen

Corona: „außerordentliche“ Mietrückstände des Vermieters?

Durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie wurde ein temporärer Kündigungsausschluss bei rückständigen Mietzahlungen im Zeitraum bis 30.06.2020 verankert. Die Zielrichtung des Gesetzes, soziale Härten infolge der coronabedingten Sondersituation abzumildern, ist zu begrüßen. In der Folge wirft dieser Eingriff in das Verhältnis von Mieter und Vermieter aber einkommensteuerliche Sonderfragen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf.

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Darlehenszuordnung bei gemischt genutzten Gebäuden

Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet.

Sowohl die frühere Rechtsprechung als auch die Finanzverwaltung sehen jedoch eine Zuordnungsentscheidung von Darlehen zu vermieteten Wirtschaftsgütern als gescheitert an, wenn zunächst mehrere Darlehen auf einem Girokonto vermischt werden und dann von dort aus weiter überwiesen werden.

Aktuell könnten die Karten hier jedoch neu gemischt werden, Weiterlesen

Einkünfte aus VuV: Immer wieder Streit um Kanalanschluss- und Erschließungskosten

Seit Beginn meiner Ausbildung im Jahre 1982 verfolgt mich das Thema “Steuerliche Behandlung von Kanalanschluss- und Erschließungskosten”, von Finanzbeamten auch liebevoll “Erschl-Kos” genannt. Wahrscheinlich ist es Generationen von Steuerprofis bereits zuvor nicht anders gegangen. Dabei sind die Grundsätze eigentlich seit langem bekannt: Weiterlesen

Nette Vermieter werden bestraft

Trotz aller Meldungen über Mietwucher und Immobilienhaie: Es gibt sie noch, die netten Vermieter, die es nicht übertreiben und Wohnungen vielleicht sogar weit unterhalb des örtlichen Mietniveaus vermieten. Und zwar nicht an nahe Angehörige, sondern an fremde Mieter. Doch diese Vermieter laufen nun zunehmend Gefahr, für ihre Wohltaten bestraft zu werden.

Bekanntermaßen sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anteilig nicht abziehbar, wenn nicht mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt werden. § 21 Abs. 2 EStG schränkt dies nicht auf Mietverhältnisse mit Angehörigen ein. Das bedeutet: Macht ein Vermieter in einer Siedlung, die insgesamt “aufgewertet” wird, das “Spielchen” nicht mit, sondern belässt er es bei der bisherigen Miete, so wird es ihm der Staat mit einem anteiligen Verlust seiner Werbungskosten danken – vollkommen verrückte Welt.

Kürzlich hat die Bundesregierung mitgeteilt, dass sie nicht beabsichtigt, Änderungen am § 21 Abs. 2 EStG vorzunehmen, um die Vermietung von günstigem Wohnraum steuerlich attraktiver zu gestalten. Weiterlesen

Kursverluste aus Fremdwährungsdarlehen auch bei Umschuldung keine Werbungskosten

Zur Finanzierung von Immobilien wurden früher oftmals Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen. Doch als der Kurs des Schweizer Franken in den vergangenen Jahren kontinuierlich stieg, wurde dies für die Darlehensnehmer sehr teuer. Für Zins und Tilgung mussten sie deutlich mehr Euro aufwenden. Der BFH hatte bereits geklärt, dass Mehraufwendungen infolge des Kursanstiegs keine abziehbaren Schuldzinsen sind. Sie führen also nicht zu Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Bei den wechselkursbedingten Erhöhungen der Darlehensstände zum Jahresende nebst erbrachter Tilgungsleistungen handelt es sich um Vermögensverluste in der Privatsphäre, nicht jedoch um Werbungskosten. Anders als bei den Gewinneinkünften bleiben bei den Überschusseinkünften Wertveränderungen des Vermögens grundsätzlich außer Betracht (BFH-Beschluss vom 23.11.2016, IX B 42/16).

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Sind Ausgleichzahlungen für die vorzeitige Beendigung eines Zinsswap-Vertrages abziehbar?

Ausgleichzahlungen für die vorzeitige Beendigung eines Zinsswap-Vertrages sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn der Vertrag zur Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken für ein Darlehen abgeschlossen wurde – so das FG Rheinland-Pfalz. Voraussetzung ist, dass der Vertrag im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie steht und diese nach Beendigung des Vertrages auch weiterhin vermietet wird (Urteil vom 9.4.2019, 4 K 1734/17).

Dem – offenbar wohl mittlerweile rechtskräftigen – Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Weiterlesen

Keine hälftige Vermietung der gemeinsamen Wohnung an Lebensgefährten

Mietverträge zwischen Angehörigen sind steuerlich grundsätzlich anzuerkennen, wenn sie wie unter fremden Dritten geschlossen und durchgeführt werden. Zudem können die Kosten voll abgezogen werden, wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete gezahlt werden (§ 21 Abs. 2 EStG). Aktuell hat das Finanzgericht Baden-Württemberg aber entschieden, dass ein Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen ist, wenn eine Lebensgefährtin die gemeinsam genutzte Wohnung hälftig an ihren Partner vermietet (Urteil vom 6.6.2019, 1 K 699/19).

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Zustimmung zu § 7b EStG von der Tagesordnung verschwunden – Update

Beiträge zur neuen Förderung des Mietwohnungsneubaus nach § 7b EStG haben üblicherweise wie folgt begonnen: “Der Bundestag hat das hier vorgestellte Gesetz am 29.11.2018 verabschiedet. Die Zustimmung des Bundesrats am 14.12.2018 gilt als sicher, nachdem man sich im Finanzausschuss noch bezüglich einiger kleinerer Streitpunkte geeinigt hat.” Allerdings ist der Punkt “§ 7b EStG” heute vollkommen unerwartet von der Tagesordnung des Bundesrats  verschwunden. Auf der Homepage des Bundesrats heißt es nur “lapidar”:

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