Verkürzte Nutzungsdauer: Keine überbordenden Anforderungen an Gutachten

Wer ein älteres Gebäude erwirbt und zur Erzielung von Einkünften nutzt, hat oftmals ein Interesse daran, einen höheren AfA-Satz als nur die typischen 2 bis 3 Prozent geltend machen zu können. In bestimmten Fällen dürfen zwar eine geringere tatsächliche Nutzungsdauer und damit ein höherer AfA-Satz beantragt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Doch die Voraussetzungen sind streng und den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hausbesitzer führen.

Üblicherweise verlangt die Finanzverwaltung entsprechende Gutachten und selbst diese werden wieder angezweifelt, denn für Wertermittlungen gibt es unterschiedliche Methoden. Der eine Gutachter stellt auf die Bausubstanz ab, der andere auf die wirtschaftliche Verwendung des Gebäudes. Und so kommt es, dass Streitfälle immer wieder vor Gericht landen, weil sich Fiskus und Steuerzahler nicht einigen können. Aber selbst die Finanzgerichte sind sich nicht einig, welches die richtige Grundlage für ein Wertgutachten darstellt. Doch damit dürfte nun Schluss sein, denn der BFH hat entschieden, dass an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer keine überbordenden Anforderungen zu stellen sind. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist jedenfalls nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer (BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19).

Die Klägerin erwarb im Jahr 2002 ein Wohn- und Geschäftshaus. Beim Finanzamt beantragte sie eine höhere AfA als gesetzlich typisierend vorgesehen, da das Gebäude – entsprechend eines vorgelegten Gutachtens – eine verkürzte Nutzungsdauer habe. Das Finanzamt lehnte dies ab. Zwar komme eine kürzere Nutzungsdauer bei entsprechendem Nachweis grundsätzlich in Betracht. Dazu bedürfe es aber eines so genannten Bausubstanzgutachtens. FG und BFH sehen das aber anders.

Die Darlegungen des Steuerpflichtigen müssen Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten – zum Beispiel technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – geben, welche die Nutzungsdauer im Einzelfall beeinflussen, und auf deren Grundlage der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, im Wege der Schätzung mit hinreichender Bestimmtheit zu ermitteln ist. Vor diesem Hintergrund ist die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens, insbesondere die Zustandsermittlung von Immobilien mit Hilfe des sog. ERAB-Verfahrens (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen), nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer, selbst wenn ein solches Gutachten möglicherweise den technischen Verschleiß eines Gebäudes im Einzelfall nachvollziehen könnte.

Wählt der Steuerpflichtige daher aus nachvollziehbaren Gründen eine andere Nachweismethode, kann dies – gegebenenfalls unter Berücksichtigung entsprechender Anpassungen – Grundlage für die im Einzelfall erforderliche Schätzung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer sein, soweit aus der gewählten Methode Rückschlüsse auf die zu ermittelnden Determinanten möglich sind.

Das Urteil bietet Hauseigentümern nun also vereinfachte Möglichkeiten, um eine kürzere Nutzungsdauer durchzusetzen. Aber dennoch muss das Gutachten eine bestimmte methodische Qualität aufweisen. Gefälligkeitsgutachten werden schnell enttarnt.

Eine andere Frage ist, welche Anforderungen an den Gutachter zu stellen sind. Im Klageverfahren wird das FG einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken hinzuziehen. Von daher liegt der Gedanke nahe, einen solchen Gutachter von vornherein, also bereits im Festsetzungsverfahren, zu beauftragen. Allerdings entstehen dann gleich recht hohe Kosten, die im reinen Festsetzungsverfahren nicht erstattet werden.

Ob wesentlich preisgünstigere Online-Gutachten, die nun beworben werden, zum Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer ausreichen, vermag ich nicht zu beurteilen. Falls Sie insoweit Erfahrungen gemacht haben, wäre ich für eine entsprechende Einschätzung Ihrerseits dankbar.

Übrigens, nur am Rande: Die Rechtsfrage, ob § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG analog auf die Fälle anzuwenden ist, in denen die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer übersteigt, wurde vom BFH verneint. Eine längere Nutzungsdauer kann also nicht durchgesetzt werden (BFH-Beschluss vom 28.5.2019, XI B 2/19).

Weitere Informationen:
NWB Online-Nachricht: Einkommensteuer | Höhere Gebäude-AfA bei tatsächlich kürzerer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer möglich

Folgen der sofortigen Aufwandsverrechnung für “digitale Güter” für die Handelsbilanz

Der Fiskus gewährt über eine Verwaltungsregelung (BMF-Schreiben vom 26.02.2021) die wahlweise Unterstellung einer nur einjährigen betriebsgewöhnlichen Nutzugsdauer für digitale Güter (im Schreiben genannte Arten von Hard- und Software) in der steuerlichen Gewinnermittlung. Wird die einjährige Nutzungsdauer zugrunde gelegt, führt dies zur sofortigen Betriebsausgabe und Gewinnminderung. Bereits an anderer Stelle hatte Herold im Blog die steuerliche Sonderregelung kritisch beleuchtet. Nun hat das IDW sich mir den handelsbilanziellen Folgen einer Nutzung des Sofortabzugs auseinandergesetzt. Weiterlesen

Temporär befristete Wiedereinführung der degressiven AfA als Investitionstreiber?

Im Rahmen des Zweiten Corona-Steuerhilfegesetzes wurde die degressive Abschreibung – zeitliche befristet – wieder eingeführt. Für in den Veranlagungszeiträumen 2020 und 2021 angeschaffte oder hergestellte bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens kann eine degressive AfA bis zum 2,5-fachen der linearen Abschreibung, maximal 25 % pro Jahr, in Anspruch genommen werden (§ 7 Abs. 2 EStG). Der Gesetzgeber erhofft sich dabei vor allem eine Erhöhung der Investitionsrate. Ist dies über eine befristete Wiedereinführung der degressiven AfA möglich? Weiterlesen

BFH zur Behandlung des Namensrechts einer natürlichen Person

Der kommerzialisierbare Teil des Namensrechts einer natürlichen Person stellt unabhängig davon, ob er zivilrechtlich (endgültig) übertragbar ist, ertragsteuerrechtlich ein Wirtschaftsgut dar. Er ist kein bloßes Nutzungsrecht und daher einlagefähig. Vom Einlagewert können AfA vorgenommen werden, so hat es der Bundesfinanzhof entschieden.

Der Streitfall

Die Klägerin war zunächst Arbeitnehmerin bei der X-Gruppe (X). Im Jahr 01 schloss sie mit X einen Lizenzvertrag. Danach gewährte sie X gegen Vergütung das ausschließliche Recht, Produkte mit ihrem Namen zu versehen und Marken eintragen zu lassen, zu deren Bestandteilen auch ihr Name gehört. Ab dem Jahr 02 wurde die Klägerin für X nicht mehr als Arbeitnehmerin, sondern als selbständige Beraterin tätig. Der Lizenzvertrag wurde fortgeführt. Weiterlesen

Zur AfA-Bemessungsgrundlage bei Immobilien

Unter dem Aktenzeichen IX R 13/19 klärt der BFH aktuell Fragen zur AfA-Bemessungsgrundlage, wenn sich durchgehend vermietete Gebäude zwischenzeitlich im Betriebsvermögen befanden und wieder ins Privatvermögen zurückgeführt wurden.

Weiterlesen

Doppelberücksichtigung von Werbungskosten

Zur Frage einer fehlerhaften Doppelberücksichtigung als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand einerseits und als Abschreibung andererseits muss der BFH bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter dem Aktenzeichen IX R 14/19 Stellung nehmen.

Weiterlesen

Ende der Nutzungsdauer der AfA-Tabellen erreicht –Bürokratieentlastungsgesetz sieht kürzere Nutzungsdauern vor

Neue AfA-Tabellen bekommt das Land


Die Abschreibungstabellen werden überarbeitet. Nach knapp zwanzig Jahren gehören sie nun zum Alten Eisen und müssen erneuert werden. Mein Autorenkollege Prof. Dr. Franz Jürgen Marx wurde erhört. In seinem Beitrag vom August 2017 wünschte er sich neue AfA-Tabellen für das Land, keine neuen Männer, wie der abgewandelte Liedtext dies wünscht.

Auch bei der Finanzverwaltung ist mittlerweile angekommen, dass wir einen enormen technischen Fortschritt haben und Unternehmen daher ihre Investitionen auf die Digitalisierung sowie die Industrie 4.0 ausrichten. Schön, dass die Nachricht endlich durchgedrungen ist. Das hat ja ein Weilchen gedauert. Weiterlesen

Ermitteln wir den Veräußerungserlös beim Firmenwagen falsch?

Wenn ein Firmenwagen auch privat genutzt wird, muss dafür eine private Nutzungsentnahme gewinnerhöhend angesetzt werden. Insbesondere in Fahrtenbuchfällen ist dann konkret ersichtlich, dass Teile der Abschreibung nicht steuermindernd abgezogen werden können. Dennoch mindern sie den Buchwert und führen im Ergebnis dazu, dass ein höherer Veräußerungserlös entsteht. Weiterlesen

Bescheidänderung trotz Verzögerungen bei der Denkmalbehörde

Bestandskräftige Einkommensteuerfestsetzungen können noch zugunsten der Steuerbürger geändert werden, wenn sie eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachreichen. Dies hat das FG Köln mit Urteil vom 26.4.2018 (6 K 726/16) entschieden.

Weiterlesen

Immobilien: Abschreibungsvolumen generieren

Vielerorts haben sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gesteigert. Wer hingegen seine Immobilie schon lange besitzt und auch im Familienverbund erhalten möchte, konnte in der steuerlichen Betrachtungsweise von der reinen Steigerung am Immobilienmarkt nicht profitieren. Die Schaffung neuen Abschreibungsvolumens kann daher in einer Vielzahl solcher Fälle enorme Vorteile bringen.  Weiterlesen