Verkürzte Nutzungsdauer: Keine überbordenden Anforderungen an Gutachten

Wer ein älteres Gebäude erwirbt und zur Erzielung von Einkünften nutzt, hat oftmals ein Interesse daran, einen höheren AfA-Satz als nur die typischen 2 bis 3 Prozent geltend machen zu können. In bestimmten Fällen dürfen zwar eine geringere tatsächliche Nutzungsdauer und damit ein höherer AfA-Satz beantragt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Doch die Voraussetzungen sind streng und den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hausbesitzer führen.

Üblicherweise verlangt die Finanzverwaltung entsprechende Gutachten und selbst diese werden wieder angezweifelt, denn für Wertermittlungen gibt es unterschiedliche Methoden. Der eine Gutachter stellt auf die Bausubstanz ab, der andere auf die wirtschaftliche Verwendung des Gebäudes. Und so kommt es, dass Streitfälle immer wieder vor Gericht landen, weil sich Fiskus und Steuerzahler nicht einigen können. Aber selbst die Finanzgerichte sind sich nicht einig, welches die richtige Grundlage für ein Wertgutachten darstellt. Doch damit dürfte nun Schluss sein, denn der BFH hat entschieden, dass an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer keine überbordenden Anforderungen zu stellen sind. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist jedenfalls nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer (BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19).

Die Klägerin erwarb im Jahr 2002 ein Wohn- und Geschäftshaus. Beim Finanzamt beantragte sie eine höhere AfA als gesetzlich typisierend vorgesehen, da das Gebäude – entsprechend eines vorgelegten Gutachtens – eine verkürzte Nutzungsdauer habe. Das Finanzamt lehnte dies ab. Zwar komme eine kürzere Nutzungsdauer bei entsprechendem Nachweis grundsätzlich in Betracht. Dazu bedürfe es aber eines so genannten Bausubstanzgutachtens. FG und BFH sehen das aber anders.

Die Darlegungen des Steuerpflichtigen müssen Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten – zum Beispiel technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – geben, welche die Nutzungsdauer im Einzelfall beeinflussen, und auf deren Grundlage der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, im Wege der Schätzung mit hinreichender Bestimmtheit zu ermitteln ist. Vor diesem Hintergrund ist die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens, insbesondere die Zustandsermittlung von Immobilien mit Hilfe des sog. ERAB-Verfahrens (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen), nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer, selbst wenn ein solches Gutachten möglicherweise den technischen Verschleiß eines Gebäudes im Einzelfall nachvollziehen könnte.

Wählt der Steuerpflichtige daher aus nachvollziehbaren Gründen eine andere Nachweismethode, kann dies – gegebenenfalls unter Berücksichtigung entsprechender Anpassungen – Grundlage für die im Einzelfall erforderliche Schätzung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer sein, soweit aus der gewählten Methode Rückschlüsse auf die zu ermittelnden Determinanten möglich sind.

Das Urteil bietet Hauseigentümern nun also vereinfachte Möglichkeiten, um eine kürzere Nutzungsdauer durchzusetzen. Aber dennoch muss das Gutachten eine bestimmte methodische Qualität aufweisen. Gefälligkeitsgutachten werden schnell enttarnt.

Eine andere Frage ist, welche Anforderungen an den Gutachter zu stellen sind. Im Klageverfahren wird das FG einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken hinzuziehen. Von daher liegt der Gedanke nahe, einen solchen Gutachter von vornherein, also bereits im Festsetzungsverfahren, zu beauftragen. Allerdings entstehen dann gleich recht hohe Kosten, die im reinen Festsetzungsverfahren nicht erstattet werden.

Ob wesentlich preisgünstigere Online-Gutachten, die nun beworben werden, zum Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer ausreichen, vermag ich nicht zu beurteilen. Falls Sie insoweit Erfahrungen gemacht haben, wäre ich für eine entsprechende Einschätzung Ihrerseits dankbar.

Übrigens, nur am Rande: Die Rechtsfrage, ob § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG analog auf die Fälle anzuwenden ist, in denen die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer übersteigt, wurde vom BFH verneint. Eine längere Nutzungsdauer kann also nicht durchgesetzt werden (BFH-Beschluss vom 28.5.2019, XI B 2/19).

Weitere Informationen:
NWB Online-Nachricht: Einkommensteuer | Höhere Gebäude-AfA bei tatsächlich kürzerer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer möglich

Folgen der sofortigen Aufwandsverrechnung für “digitale Güter” für die Handelsbilanz

Der Fiskus gewährt über eine Verwaltungsregelung (BMF-Schreiben vom 26.02.2021) die wahlweise Unterstellung einer nur einjährigen betriebsgewöhnlichen Nutzugsdauer für digitale Güter (im Schreiben genannte Arten von Hard- und Software) in der steuerlichen Gewinnermittlung. Wird die einjährige Nutzungsdauer zugrunde gelegt, führt dies zur sofortigen Betriebsausgabe und Gewinnminderung. Bereits an anderer Stelle hatte Herold im Blog die steuerliche Sonderregelung kritisch beleuchtet. Nun hat das IDW sich mir den handelsbilanziellen Folgen einer Nutzung des Sofortabzugs auseinandergesetzt. Weiterlesen

Was könnten digitale Wirtschaftsgüter sein?

Im Rahmen des Konjunkturpaketes werden auch erweiterte Abschreibungsmöglichkeiten für digitale Wirtschaftsgüter angestrebt. Diese Idee zur Förderung der Digitalisierung in der Wirtschaft ist nicht neu und tauchte bereits in einem Entschließungsantrag der FDP-Fraktion im Bundestag im Jahr 2018 und in einem Eckpunktepapier des BMWi zum sog. Bürokratieentlastungsgesetz III im Jahr 2019 auf. Danach sollten für „digitale Innovationsgüter“ kürzere Abschreibungsdauern gelten. Die FDP-Fraktion forderte eine maximale  Nutzungsdauer von drei Jahren – insbesondere für Software. Letztendlich wurden eigene  Regelungen für digitale Wirtschaftsgüter im Bürokratieentlastungsgesetz III nicht umgesetzt. Da das Thema nunmehr wieder Fahrt aufnimmt, lohnt sich die Überlegung, welche Wirtschaftsgüter als „digital“ bezeichnet werden können. Weiterlesen

Kann der AfA-Zeitraum für Gebäude verlängert werden?

Man kennt das ja: Die Gebäudeabschreibung mit üblicherweise nur 2 oder 3 Prozent ist den meisten Immobilienbesitzern zu gering und so wird zumindest hin und wieder versucht, einen kürzeren AfA-Zeitraum “durchzusetzen” (was aber nicht allzu oft gelingt). Dass hingegen ein längerer Abschreibungszeitraum – und damit eine niedrigere AfA – als gesetzlich vorgesehen gewünscht werden, ist eher selten anzutreffen, kann aber Sinn machen, wenn ansonsten die Gefahr bestünde, dass Verluste wegen unterstellter Liebhaberei nicht abgezogen werden dürfen – so auch in einem Fall, über den der BFH im Rahmen einer Nichtzulassungsbeschwerde zu entscheiden hatte. Weiterlesen

AfA: Wie wird eine geringere Nutzungsdauer für Wohngebäude nachgewiesen?

Auch wer einen Altbau erwirbt, den er zu Wohnzwecken vermieten möchte, darf üblicherweise nur 2 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes als AfA geltend machen. Der Gesetzgeber unterstellt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Bei Wohngebäuden, die bereits vor 1925 fertiggestellt worden sind, werden 40 Jahre und ein AfA-Satz von 2,5 Prozent zugrunde gelegt. In bestimmten Fällen dürfen zwar eine geringere tatsächliche Nutzungsdauer und damit ein höherer AfA-Satz beantragt werden. Doch die Voraussetzungen sind streng und den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hausbesitzer führen.

Weiterlesen

Neue AfA-Tabellen braucht das Land

Die Überschrift ist eine Abwandlung des Songs von Ina Deter, die 1982 sang: „Neue Männer braucht das Land.“ Vielleicht können sich manche von Ihnen noch daran erinnern. Im Text heißt es weiter: „Ich sprüh’s auf jede Wand“. Das ist nicht mehr nötig, denn es gibt die Möglichkeit zu bloggen.

Heute geht es um die Modernisierung des Steuerrechts in einem wichtigen und in der Diskussion oft verdrängten Bereich: der Gewinnermittlung.

Weiterlesen

BilRUG – Hauruck: Willkürabschreibung ohne Vorsicht

Willkommener Aufhänger für meinen ersten Beitrag ist das Gesetzgebungsverfahren für ein Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz. Es dient der bis zum 20. Juli 2015 vorzunehmenden Umsetzung der Richtlinie in deutsches Recht. Praxis wie Forschung sind von dem Umsetzungspaket mit zahlreichen Einzelaspekten gleichermaßen betroffen. Weiterlesen